서울 서초구 반포 래미안 트리니원 공사 전경. [삼성물산]

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‘30억 로또’로 불리는 반포 래미안 트리니원 청약이 코 앞으로 다가왔지만, 현금 부자가 아니면 분양 자금 조달이 쉽지 않을 전망이다. 강화된 규제로 대출이 사실상 2억원으로 제한되기 때문이다. 중도금·잔금 대출을 조금이라도 받는 순간 전세를 주는 방안도 막힌다.

7일 청약홈에 따르면 서울 서초구 반포 래미안 트리니원은 오는 10일부터 506가구에 대한 일반 분양을 진행한다. 분양가는 전용 59㎡가 타입별로 20억 600만원~21억 3100만원, 전용 84㎡가 26억 8400만원~27억 4900만원으로 정해졌다.

원론적으로는 분양가의 40%까진 중도금 대출이 가능하다. 하지만 래미안 트리니원은 당장 내년 8월이 입주 예정인 후분양 단지다. 중도금 대출 기한은 보통 입주 직전 잔금을 치를 때까지다. 내년 8월 전후로는 중도금 대출을 잔금 대출로 전환해야 한다는 의미다.

그런데 중도금 대출에는 없는 규제가 잔금대출에는 적용된다. 바로 집값에 따른 대출한도 차등화 규제다. 잔금대출 시점에 래미안 트리니원 감정평가액이 25억원 이상으로 책정되면 대출한도가 2억원으로 줄어든다. 중도금 대출을 8억~11억원(LTV 40%) 가량 받았어도 잔금대출로 전환되는 시점에 한도가 2억원으로 뚝 떨어진단 뜻이다. 나머지 차액은 결국 현금으로 메꿔야 한다.

서울 서초구 반포 래미안 트리니원 투시도 [사진출처=삼성물산]

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아울러 보통 자금 여력이 충분하지 않은 수분양자들은 전세 세입자를 구해 잔금을 치르곤 한다. 만약 중도금 대출을 받은 사람이면 이 방법도 쓸 수가 없다. 이재명 정부가 주택담보대출을 받는 이들에게 6개월 이내 전입 의무를 부과했기 때문이다. 중도금 대출도 여기에 포함된다.

쉽게 말해 중도금 대출을 받은 수분양자는 새집이 지어지면 6개월 안에 실거주를 해야 한다. 앞서 국토교통부는 지난해 자금 사정이 빠듯한 수분양자를 고려해 분양가 상한제 지역의 실거주 의무를 3년간은 유예할 수 있게 풀어줬다. 그러나 대출 규제가 강화되며 유예 효과가 사실상 무용지물이 됐단 평가가 나온다.

결국 전세를 놓기 위해선 집주인이 대출을 하나도 받지 않고 분양대금을 치러야 한다. 현금 부자가 아니면 어려운 일이다. 게다가 임차인 역시 전세보증금 대출을 한 푼도 받지 않아야 한다. 집주인이던 전세 세입자던 어느 한쪽이라도 대출을 받는 순간 위법 소지가 생긴다.

반포 래미안 트리니원이 30억 로또라 불릴 정도로 알짜 단지인 것도 규제의 불만을 키우는 요소다. 주변 신축인 래미안 원베일리 전용 59㎡(12층)는 지난 8월 42억 5000만원에, 전용 84㎡(4층)는 지난 14일 65억 1000만원에 각각 거래된 바 있다. 래미안 트리니원의 분양가는 이보다 20~30억원 가량 낮아 높은 시세 차익이 예상된다.

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