◆ '살집팔집' 고종완의 부동산 가치분석 / 고양창릉지구 인근 유망 '슈퍼아파트' 톱5 ◆

창릉 신도시 발표 이후 슈퍼아파트 로 꼽힌 삼송호반베르디움22단지 전경.

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국토교통부는 5월 7일 고양시 창릉, 부천시 대장지구에 3기 신도시를 추가로 짓겠다고 전격 발표했다.

작년 이미 발표한 과천, 하남 교산, 남양주 왕숙, 인천 계양지구와 함께 수도권 주택 30만가구 공급의 주도적 역할을 할 것으로 기대된다. 강남 대체 주거지인 과천이 이 중 뜨거운 관심을 받고 있고, 강북권에서는 고양시 창릉신도시에 대한 관심이 높다.

좀 더 자세히 살펴보면 창릉신도시에 대한 시장 반응은 지역마다 조금씩 다르다. 인근에 위치한 삼송, 원흥, 화정 지역 아파트값은 빠르게 수천만 원씩 뛰고 있다. 반면에 파주운정, 일산신도시 아파트 시장은 빨대효과 내지 열세지역으로 전락할지 모른다는 우려감에 매수 문의가 끊기고 집값도 약세로 돌아서는 등 심상치 않은 분위기를 형성 중이다.

과연 창릉신도시는 내 집 마련을 희망하는 이들에게 장밋빛 꿈을 실현시켜 줄 수 있을까. 변방에서 주거 중심 도시로, 성공적인 자족도시로 다시 태어날 수 있을까.

과거 1·2기 신도시 및 택지개발 사례로 볼 때 가능성은 낮지 않다. 서울 강남을 비롯한 광화문, 마포, 여의도 등 도심권과의 직주근접성이 좋고, 대중교통망이 편리한 곳은 중산층과 젊은 직장인들의 선호도가 높아 주거 이동을 촉발할 개연성은 있다. 분당, 위례, 판교, 광교와 일산, 삼송, 별내, 다산신도시 등 사례에서 이미 어느 정도 증명됐다.

813만㎡ 규모 창릉신도시의 본격 공급은 이르면 2022년부터 시작된다. 신도시 조성과 함께 새절역(6호선·서부역)~화전역(경의중앙선)~고양시청역까지 연결되는 14.5㎞의 고양도 예정돼 있다.

일산 백석동부터 서울문산고속도로를 연결하는 4.8㎞의 자동차전용도로도 새로 놓인다. 여의도 25분(서부선), 강남 30분(GTX A)이면 접근 가능하다. 테크노밸리 등 산업단지 조성과 인근 삼송, 원흥지구와 시너지 효과도 기대된다.

그렇다면 2022년 이후 첫 삽을 뜰 고양 창릉신도시 인근 지역 중 투자가치가 가장 높은 '슈퍼아파트'는 어디일까.

한국자산관리연구원이 빅데이터를 기반으로 아파트 수익성을 예측하는 가치분석시스템(AVS)인 '살집팔집'을 통해 분석해 봤다. 이 시스템은 정부에서 특허 기술을 인정받고 신기술 자금을 지원받아 한국자산관리연구원이 자체 개발한 프롭테크 솔루션으로 18개 지표와 10년간 쌓인 빅데이터를 활용했다.

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첫 번째로 꼽을 아파트는 고양시 덕양구 삼송동 '삼송스타클래스'다. 2015년 입주한 새 아파트 단지다. 용적률은 169%로 덕양구 평균 용적률 222%에 비해 낮아 대지 지분이 넓은 게 장점이다. KB국민은행 시세표에 따르면 이 아파트 전용 85㎡ 매매가격은 약 5억5750만원으로 건물 감가상각 후 대지 지분 가격은 3.3㎡당 2053만원 선. 공시지가 변동률은 5년간 평균 1.32%로 덕양구의 5년간 평균 0.93%보다 높다. 매매가격 변동률은 5년간 평균 12.98%로 덕양구 5년간 평균 5.61%를 훨씬 웃돈다. 전세 상승률은 5년간 평균 9.56%로 덕양구 5년간 평균 7.71%를 크게 상회한다.

두 번째로는 원흥동 '삼송마을15단지계룡리슈빌'이 있다. 2012년 입주한 연식이 오래되지 않은 비교적 신축에 속하는 아파트다. 용적률은 179%로 덕양구 평균에 비해 낮아 대지 지분이 넓다. 이 아파트 전용 85㎡ 매매가격은 약 5억6250만원으로 건물 감가상각 후 3.3㎡당 대지 지분 가격은 2275만원 선. 공시지가 변동률은 5년간 평균 2.53%로 덕양구 평균보다 높다. 매매가격 변동률은 5년간 평균 5.97%이고 전세 상승률은 5년간 평균 14.11%다. 이는 모두 덕양구 평균을 웃돈다.

2012년 입주한 동산동 '삼송호반베르디움22단지'도 있다. 용적률은 173%로 덕양구 평균에 비해 낮아 대지 지분이 다른 아파트보다 넓다. 이 아파트 전용 85㎡ 매매가격은 약 5억8250만원으로 건물 감가상각 후 3.3㎡당 대지 지분 가격은 2328만원 선.

공시지가 변동률은 5년간 평균 1.07%로 덕양구 평균보다 약간 높다. 매매가격 변동률은 5년간 평균 7.08%이고 전세 상승률은 5년간 평균 13.48%다. 이는 모두 덕양구 평균을 넘어선다.

화정동에 있는 '은빛11단지 부영'은 1996년 입주한 중고 아파트 단지지만 용적률이 179%로 덕양구 평균에 비해 낮아 대지 지분이 다른 아파트보다 넓다는 것이 장점이다.


이 아파트 전용 60㎡ 매매가격은 약 3억3500만원으로 건물 감가상각 후 3.3㎡당 대지 지분 가격은 2418만원 선. 공시지가 변동률은 5년간 평균 1.58%로 덕양구 평균를 상회한다. 매매가격 변동률은 5년간 평균 7.19%이고 전세 상승률은 5년간 평균 8.1%다. 덕양구 평균보다 높은 수준이다.

역시 1996년 입주한 화정동 '별빛7단지청구·현대'도 용적률이 179%로 덕양구 평균에 비해 낮아 대지 지분이 다른 아파트보다 넓다. 이 아파트 전용 85㎡ 매매가격은 약 5억4000만원으로 건물 감가상각 후 3.3㎡당 대지 지분 가격은 3015만원 선. 공시지가 변동률은 5년간 평균 1.58%로 덕양구 평균보다 높다. 매매가격 변동률은 5년간 평균 5.78%이고 전세 상승률은 5년간 평균 7.95%다. 덕양구 평균보다 높다.

[고종완 한국자산관리연구원장]

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