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김현미 장관은 분양가 상한제의 방아쇠를 당길까?

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Q 분양가 상한제, 벌써 하고 있다고?

우선 민간택지와 공공택지부터 알고 가자. 서울 재건축 재개발 단지처럼 민간이 갖고있는 땅이 민간 택지다. 예를들어 은마아파트는 민간택지 아파트다. 반면 경기도 등 수도권 아파트는 주로 LH등이 땅을 공개 매각해서 그 땅에 민간건설사가 짓는다. 이런 땅이 공공택지다. 공공택지는 시행사(또는 건설사)에 저렴하게 공급되기 때문에 규제가 많다. 공공택지에 지어지는 아파트는 이미 분양가 상한제가 적용되고 있다.

정확하게는 2014년 민간택지의 분양가 상한제가 폐지됐지만, 그 이후에도 공공택지의 분양가 상한제는 유지되고 있다. 예를들어 ‘오산대역 더샵 센트럴시티’라면 민간건설사가 짓는 민간 아파트지만 LH로부터 땅을 사서 짓는 아파트라서 여전히 분양가 상한제가 적용된다.

Q 그럼 분양가는 어떻게 결정이 되나?

정부는 아파트 건축에 들어가는 #인건비나 #철근 가격 #새시가격 등 수천가지 항목을 다 계산해놓고 있다. 아무래도 물가가 해마다 오르기 때문에 1년에 2번 이 ‘표준형 건축비’를 고쳐서 발표한다. 이 [표준형 건축비+ 땅값(감정가)+건설사 이윤=분양가]가 결정된다. 분양가 상한제에서는 이 분양가 이상 받으면 안된다.

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Q 민간택지 아파트도 사실 분양가 통제한다는데?

우리는 주로 아파트를 대출받아 산다. 그런데 은행은 집단 대출을 해주면서 시행사(건설사)에게, 아파트 짓다가 혹시 중간에 무슨 문제가 생겨도 끝까지 짓는다는 보증을 받아올 것을 요구한다(그래야 돈을 안 떼이지...). 그 보증을 공기업인 주택도시보증공사(HUG)가 해준다.

다시 말해 이 보증이 없으면 대출이 안된다. 그러니 HUG는 이 족쇄를 이용해 주변 분양가의 105% 안에서 분양가를 결정해오라고 사실상 압력을 행사한다. 이렇게 민간아파트의 분양가를 우회적으로 통제한다(방법은 나쁘지만 의도는 선하다). 물론 분양가 상한제가 적용되면 더 화끈하게 분양가를 잡을 수 있다.

Q 국회 허락받아야 하나?

그냥 정부가 할 수 있다. 주택법 시행령을 고치면 된다. 그런데 지금은 분양가 상한제를 적용하려면 ‘최근 3개월간 해당 지역의 주택 가격이 물가 상승률의 2배를 넘을 경우’등의 조건이 붙어있다. 아직 이 조건에 해당하는 지역은 거의 없다. 정부는 이 조건을 완화해서라도 분양가 상한제를 시행할 분위기다.

Q 헉, 이미 분양한 아파트단지도 소급적용 할 수 있다고?

소급적용이라고 보긴 어렵다. 다만 이미 ‘관리처분계획’ 인가가 난 재건축 단지도 적용 될지 모른다(검토중이다) ‘관리처분계획’ 인가가 나면 사실상 재건축.재개발 8부 능선을 넘긴거다. 이때 내 헌 아파트를 조합이 얼마나 보상해주는지와 새 아파트를 받기위해 내가 추가로 내야하는 분담금이 결정된다.

그런데 분양가 상한제가 적용되면 일반 분양하는 아파트의 분양가가 내려간다. 조합이 당초 생각했던 것보다 수익이 줄어든다. 그럼 조합원들은 분담금을 더 내야한다. 관리처분계획이 어그러진다. 이 부분은 아직 미정이다.

Q 분양가 상한제 시행하면 공급이 줄어 오히려 아파트 값이 오른다고?

서울의 재건축 재개발 단지는 움츠려들 것이다. 그럼 공급이 일시 줄어들 가능성이 높다. 실제 2005년 분양가 상한제를 도입해 2007년 민간아파트까지 확대하자, 주택 공급이 분명하게 줄었다. 공급 축소는 2-3년 뒤 아파트 값 상승으로 이어진다. 다행히 집값 상승으로 이어지진 못했다. 그때 이미 집값이 너무 올라서 오히려 부동산 경기가 급격히 꺾였다.

C 방송사 뉴스 中
“서울의 아파트 입주물량은 분양가 상한제가 시행된 2008년 5만6000여 가구에서 매년 급감해 2013년에는 2만3600여 가구로 절반 가까이 줄었습니다”
==>팩트는 맞는데 배경이 틀렸다. 당시 주택 가격은 2000년대 초반부터 급등해서, 2007년 서브프라임 모기지 사태 이후 급락세로 돌아선다. 거개량은 급감했고 미분양이 켜켜이 쌓였다. 당연히 이후 2013년까지 건설사들은 주택 공급을 크게 줄였다. 분양가 상한제 때문에 줄어든 게 아니다.


그런데 반대로 2014년 민간 택지의 분양가 상한제를 풀자, 2015년부터 주택가격은 급등하기 시작했다. 물론 2014년 여름 최경환경제팀이 대출 규제를 푼 것도 주택가격에 큰 영향을 줬지만, 분양가 상한제가 폐지되면서 정부가 들고 있던 매우 강한 고삐마저 풀렸다. 이후 4년간 서울의 집값은 급등했다.

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Q 김현미장관은 진짜 분양가 상한제라는 방아쇠를 당길까?

어쩌면 계속 조준만 하고 있을지 모른다. 이때가 제일 무섭다. (쏘고 나면 뭐~) 최근 갑자기 서울 강남 3구 아파트의 호가가 급등했고, 매물이 사라지고 있다. 시장 불안조짐이 분명해지면 정부는 분양가 상한제라는 총을 쏠 것이다.

시장경제에서 가격통제는 드문 일이 아니다. 우표값에서 기름값이나 전기요금, 맥주캔 값도 사실 정부가 통제한다. 그런데 가격 통제에는 부작용이 따른다. 분양가 상한제도 그렇다. 특히 공급이 왜곡된다. 그런데 왜 이 또 이 카드일까?

근본적인 해법인 보유세 카드는 슬그머니 서랍속으로 들어갔다. 어떤 선진국보다 고가 주택을 보유하는데 부담이 없다. 총선이 다가오니 이제 말도 못 꺼낸다. 그런데 돈은 너무 풀렸다. 갈 곳 없는 돈이 1천조 원이 넘는다(또 추경을 한다고 하지않나...). 그 돈은 언제든 서울 중심지 아파트를 향할 태세다. 결국 정부는 또 전가의 보도 ‘분양가 상한제’ 카드를 빼들었다. 시장경제에서 반시장적 제도로 언제까지 시장 가격을 붙잡을 수 있을까. 분양가 상한제 카드에 시장은 떨고 있을까, 웃고 있을까...

김원장 기자 (kim9@kbs.co.kr)

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