[최인용 가현세무법인 대표세무사] 부동산 중 오피스텔은 적은 금액으로 투자하기 좋다. 그러나 오피스텔은 세금이 매우 복잡한 자산이다. 오피스텔은 부동산이므로 취득세와 보유 시의 재산세·종합부동산세 그리고 양도 시에 양도소득세 등의 세금이 존재한다. 오피스텔은 특히 사용의 용도가 중요하다. 사무실 용도로 쓰면 상업용 건물이 되고, 주택 용도로 쓴다면 주택으로 분류된다. 특히 주택으로 분류되면 부가가치세 환급을 못 받을 수 있으며 종합부동산세가 다른 주택과 합쳐져서 더 나올 수 있고 그리고 양도소득세 비과세를 못 받을 수도 있다. 이런 오피스텔의 취득, 보유, 처분 단계의 절세 방법을 알아보자.

① 오피스텔 취득 시 절세 방법

오피스텔은 주택으로 구입하는가 사무용으로 쓰는가에 따라 부가가치세를 환급받을 수 있는지 여부가 달라진다.

오피스텔은 사무용으로 사용하는 경우 토지와 건물을 사게 되는 것으로 건물에 대한 부가가치세를 환급받을 수 있다. 이 경우 사업자 등록 시기가 늦게 되면 매입 세액 공제를 못 받을 수 있으니 사업자 등록은 분양 계약과 동시에 해 조기 환급 신청하는 것이 유리하다.

그러나 오피스텔을 주택용으로 사용하면 부가가치세를 환급받을 수 없다. 이런 경우 오피스텔을 주택 임대사업자로 신고하면 취득세를 감면받을 수 있고, 보유 시 종합부동산세도 절감할 수 있으며 오피스텔을 제외한 실제 보유하고 있는 주택에 대해서도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.

② 오피스텔 보유 시 유의사항

오피스텔은 사무용으로 쓰는 경우 상업용 건물 임대 사업자에 해당하므로 임대소득에 대해 부가가치세를 내야 한다. 이 경우 임대료 뿐만 아니라 보증금에 대해서도 간주 임대료를 내는 것에 유의해야 한다. 이 임대소득은 다른 근로소득이나 사업소득과 합산돼 종합소득세가 많이 나올 수 있다. 소득이 많은 개인은 오피스텔 구입 시 배우자나 자녀 등과 공동 명의로 취득하는 방법도 절세할 수 있는 방법이다.

주택으로 사용하는 경우 소형 오피스텔은 임대소득에 대한 부가가치세 부담은 없다. 다만 주택 임대소득에 대해 소득세를 내게 된다.

오피스텔을 사무실 용도로 사용하다가 주거용으로 전환하는 경우에는 주의해야 한다. 오피스텔이 과세에서 면세로 전환되는 것이므로 구입 시 이미 환급받은 부가가치세를 다시 내야 하는 경우가 발생한다.

오피스텔을 보유하면 건강보험에도 영향을 미친다. 건강보험은 직장 가입자와 지역 가입자로 나뉘는데 직장이 있는 경우 오피스텔 보유에 따라 건강보험료의 영향이 없지만, 지역 가입자는 자산 규모가 고려 대상이므로 건강보험료가 증가할 수 있다.

③ 오피스텔 처분 시 유의사항

사무용으로 사용하는 오피스텔의 매매 시 취득가액과 양도가액의 차액에 대해 양도소득세가 과세되며 건물 분에 해당하는 만큼 부가가치세가 과세된다. 다만 포괄 양수도 등의 방법을 통해 부가가치세를 절세할 수 있는 방법이 있다.

주거용 오피스텔 매매 시에는 오피스텔을 주택으로 판단한다. 다른 주택이 없다면 오피스텔이 1세대 1주택이 돼 9억원까지 비과세가 가능하다. 그러나 배우자나 가족 세대원 중에 다른 주택을 소유한 경우에는 그 주택과 합산해 판단하므로 기존 주택이 비과세를 못 받을 수 있음을 유의해야 한다.