서울 용산역세권 개발 사업지인 철도정비창 부지와 서부이촌동 일대 전경.[용산구 제공]

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[이데일리 박민 기자] 한동안 개발 사업이 지지부진했던 서울의 마지막 ‘금싸라기 땅’ 용산역세권 일대가 정중동(靜中動)의 개발 움직임을 보이고 있다. 박원순 서울시장이 집값 폭등을 이유로 ‘용산 통개발’, 일명 용산마스터플랜의 발표와 추진을 보류한지 1년여 만에 슬그머니 후속 절차를 추진하고 있는 것이다. 최근 서울 아파트값이 11주 연속 오르는 등 상승 조짐을 보이면서 이번 개발 움직임이 일대 집값을 자극하는 불쏘시개가 될 수 있다는 지적도 나오고 있다.

◇용산정비창, 세부 개발 가이드라인 마련 착수

17일 서울시에 따르면 시는 용산구 한강로3가 40-1 일대 ‘용산정비창 ’부지를 중심으로 일대 52만㎡에 대해 국제업무지구로 개발하기 위한 세부적인 개발 가이드라인 마련에 착수했다. 오는 2021년 6월 완료를 목표로 ‘용산정비창 개발 가이드라인 마련 용역’을 지난 6월부터 진행하고 있다. 이 용역은 앞서 용산마스터플랜 연구용역을 수행했던 미래E&D가 공모를 통해 또 다시 선정돼 수행중이다.

시 관계자는 “이번 용역은 향후 땅 주인인 코레일이 개발 계획을 가져오면 어떻게 진행할 것인지 시에서 지침을 제시하기 위한 것”이라며 “개발 실현을 위한 적정한 사업 방안, 세부적인 개발 가이드라인 등을 수립하게 된다”고 말했다. 시는 이를 위해 올해 1월 시 도시계획국 산하에 전략계획과도 신설했다. 코레일 관계자는 “마스터플랜이 용산 일대 개발 계획의 전체적인 얼개였다면 이번 용역에서는 각 사업별 세부 계획을 수립하게 될 것”이라며 “용산정비창 부지 개발 계획을 위해 서울시와 계속 협의하고 있다”고 말했다.

용산정비창 부지는 용산 일대 개발 사업 중 부지가 가장 커 핵심축으로 꼽히는 곳이다. 과거 이곳을 포함해 한강변 서부 이촌동까지 한강로 3가 일대 56만㎡ 일대를 국제업무지구와 상업지로 조성하겠다며 용산역세권 개발이 추진된 바 있다. 사업비만 30조원 이상으로 예측돼 ‘단군 이래 최대 개발사업’이라 불린 용산국제업무지구 개발 사업이다.

그러나 이 사업은 2008년 글로벌 금융 위기 여파로 2013년 좌초됐고, 이후 서울시가 공공지원에 나서면서 재개됐다. 특히 시는 이 과정에서 용산역세권에서 인근 서울역까지 범위를 더 확장해 일대 349만㎡를 아우르는 용산 일대 개발 계획인 ‘용산 광역 중심 미래 비전 및 실현 전략’을 수립했다. 지난해 박원순 시장이 언급했던 서울역∼용산역 구간 철로를 지하화해 MICE 단지와 쇼핑센터로 통째로 개발하는 내용의 일명 ‘용산 마스터플랜’이다.

시가 이번에 용산정비창 부지의 세부 개발 가이드라인 마련에 나섰다는 것은 이러한 용산 마스터플랜이 본격 가동됐다는 해석이다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “마스터플랜이 뼈대라면 이번 세부 가드이드라인은 뼈대에 살을 붙이기 위한 작업일 것”이라고 설명했다.

이와 별개로 용산 지구단위계획구역 내 일부 재정비가 이뤄지고 있다는 점도 용산 마스터플랜 가동에 힘을 싣고 있다. 지구단위계획 정비는 관할 자치구 단독으로 수립하는 게 아닌 상위 행정기관인 서울시와 협의하에 이뤄지기 때문이다. 용산구는 지난 9일 용산 지구단위계획구역 내 용산철도병원 부지를 ‘특별계획구역’으로 지정하고 세부 개발계획을 결정하는 변경안 열람공고에 들어갔다. 이번 변경안을 통해 기존 제2종 일반주거지역이었던 곳을 준주거지역으로 용도지역을 대폭 상향했다. 이에 따라 전체 1만1341.3㎡ 중 준주거지역 면적만 1만560.2㎡로 전체의 93.1%에 달한다.

용산철도병원 부지는 HDC 현대산업개발이 지난 8월 한국철도공사와 사업협약을 맺고 개발을 추진 중인 곳이다. HDC현대산업개발이 코레일로부터 사업부지를 매입해 기존 용산철도병원 본관은 지역사 박물관으로 기부채납하고, 잔여 부지는 아파트와 오피스텔, 상업시설 등의 주거복합단지로 조성할 계획이다. 용산구청 관계자는 “용산철도병원 부지는 원래 특별계획구역으로 지정되지 않은 곳이지만, 이번에 새로 지정하게 됐다”며 “이번 안의 열람공고가 끝나면 서울시 도시건축공동위원회 심의를 거쳐 최종안이 확정된다”고 말했다.

◇집값 자극할까...슬그머니 ‘물밑 개발’

시가 용산 곳곳에서 사실상 물밑 개발을 진행하는 것은 공개적으로 마스터플랜을 공표하고 추진할 경우 또 다시 집값을 자극할 불씨가 될 것으로 우려하고 있어서다. 실제 박원순 서울시장이 지난해 7월 해외 순방길에서 ‘여의도·용산을 통개발하겠다’고 발언한 이후 여의도와 용산 일대 아파트값이 불과 몇주만에 1억~2억원씩 뛰었다. 폭주하는 집값 상승에 결국 박 시장은 한달 뒤 “주택시장이 안정화될 때까지 여의도·용산 마스터플랜 발표와 추진을 보류하겠다”며 발언을 철회한 바 있다.

건설사 한 관계자는 “현재 서울 주택시장이 완전히 안정됐다고 볼 수 없어 시 입장에서도 공개적으로 사업 추진에 나서기엔 부담스러울 것”이라며 “특히 지금 세부 계획 가이드라인을 세운다고 해도 실제 착공까지는 몇 년이 걸릴지 모르는데다 주택 시장이 어디로 튈 지 모르는 만큼 일단 트리거(개발의 방아쇠)를 걸어두자는 판단에서 개발 절차를 이행하는 것 아니겠느냐”고 말했다. 이촌동 A공인 관계자는 “작년 박원순 시장이 용산 개발 보류 입장 밝힌 후 지금까지 사실상 집값은 떨어지지 않았다”며 “용산은 땅의 가치가 높아 빈 땅으로 오래 방치하는 것도 도시 전체적인 차원에서 손실일 것”이라고 말했다.