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03.29 (금)

[12·16대책]종부세 강화·대출 규제·분상제 확대(종합)

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정부 '주택 안정화 방안' 기습 발표

문 대통령 "집값 잡겠다" 공언 이후 한달만에 대책

종부세 세율 인상·주담대 관리 강화 등

이데일리

서울 강남구 대치동 은마아파트 전경(사진=이데일리DB)

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[이데일리 김용운 기자] 정부가 고가 주택에 대한 종합부동산세(이하 종부세)를 강화하고 투기지역과 투기과열지구에서는 시가 15억원이 넘는 아파트에 대한 주택담보대출이 전면 금지한다. 또한 민간택지 분양가상한제 대상지역을 서울 25개 자치구 가운데 절반 이상 지역으로 확대하고 과천, 하남, 광명 등 수도권 내 도시도 핀셋 적용한다.

이 외에도 공시가격 현실화율을 높이고 조정대상지역 내 다주택자가 내년 상반기까지 집을 팔면 양도소득세를 줄여주는 식으로 다주택자의 주택 처분을 유도한다.

정부는 기획재정부·국토교통·금융위원회·국세청 등 관계부처 합동으로 이와 같은 내용을 담은 ‘주택 안정화 방안’(이하 12·16대책)을 16일 발표했다. 문재인 대통령이 지난 11월 19일 국민과의 대화에서 “집값을 잡겠다”고 공언한 이후 한 달여 만에 이른바 하명 대책이 나온 셈이다. 12·16 대책은 부동산 관련 세제와 대출, 청약 등 정부가 손 쓸 수 있는 규제를 총동원한 부동산 안정화 대책으로 당일 기습적으로 발표할 만큼 ‘보안’을 유지해왔다.

◇1주택자 종합부동산세 강화

먼저 공시가격 9억원 이상의 주택에 부과하는 종부세가 1주택자에 대해서도 강화된다. 1주택자와 조정대상지역 외 2주택 보유자에 대한 종부세 세율이 기존에 비해 0.1∼0.3%포인트 인상하고 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 세율은 0.2∼0.8%포인트 올라간다.

과세표준 6억∼12억원 주택은 현재 1주택자의 세율이 1.0%이지만 1.2%로 0.2%포인트 올라간다. 다주택자나 조정지역 2주택 소유자는 세율이 1.3%에서 1.6%로 0.3%포인트 상승한다. 특히 조정대상지역 2주택자의 종부세 세부담 상한도 200%에서 300%로 올라간다.

◇투기지역과 투기과열지구 주담대 관리 강화

서울과 수도권 일부의 투기지역과 투기과열지구는 주택담보대출(이하 주담대)이 더욱 까다로워진다. 특히 이 지역에서 시가 15억원을 초과하는 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출은 17일부터 원천 금지한다. 아울러 시가 9억원이 넘는 주택은 9억원 초과분에 대한 주택담보대출비율(LTV)이 40%에서 20%로 낮아진다.

예를 들어 매매가가 14억원 주택에 대한 주담대는 9억원까지는 40%, 나머지 5억원에는 20%가 적용돼 총 4억600만원이 대출된다. 9억원 초과 주택에 대해선 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 금융사별이 아닌 차주 단위로 적용한다.

주담대 규제 중 고가주택 기준이 기존의 공시가 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고 주택임대업 개인사업자에 대한 이자상환비율(RTI)은 1.25배에서 1.5배로 높아진다.

전세대출을 이용한 ‘갭투자’를 막기 위해 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수한다.

이데일리

분양가상한제 지정 지역

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◇민간택지 분양가상한제 지정 서울 절반 이상 확대

지난 11월 6일 발표한 서울지역 민간택지 분양가상한제 핀셋 지정 지역을 확대한다. 서울에서는 25개구 가운데 집값 상승률이 높은 강남4구와 마용성(마포·용산·성동)을 포함한 13개구 전체 동(272개)과 정비사업 이슈가 있는 노원·동대문 등 5개구 37개 동, 경기도에선 과천, 하남, 광명 등 3개 시 13개 동으로 확대했다.

이에 따라 기존 27개 동에서 322개동으로 분양가상한제 지정 지역이 늘어났다. 아울러 최근 과천 등의 전세 폭등의 원인이 된 청약1순위 편법 전입을 막기 위해 투기과열지구나 66만㎡ 이상 대규모 신도시에서는 청약 1순위 요건이 되는 거주기간이 1년에서 2년으로 늘어난다.

또한 평형과 관련 없이 분양가상한제 대상 주택이나 투기과열지구 내 주택에 당첨되면 10년간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 재당첨 될 수 없다. 불법전매는 주택 유형에 관련 없이 10년간 청약을 금지하기로 했다. 조정대상지역에서 3억원 이상 주택을 매입하거나 비규제지역에서 6억원 이상 집을 살 때도 자금조달계획서를 내야 한다.

◇아파트 공시가격 현실화율 최대 80%까지 올려

부동산 공시가격 현실화도 정부가 공지한 대로 추진할 예정이다. 특히 공동주택 현실화율을 시세 9억∼15억원은 70%, 15∼30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 수준까지 올릴 계획이다.

그러나 정부는 조정대상지역 내 다주택자가 내년 상반기까지 주택을 팔 경우 양도세 부담을 완화해 주기로 했다. 내년 상반기까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 파는 경우 양도세 중과를 배제하고 장기보유특별공제를 한시적으로 적용한다. 실수요자가 아닌 경우 양도세는 더욱 강화한다.

1년 미만 보유한 주택에 대한 양도세율이 40%에서 50%로, 2년 미만은 기본세율(6∼42%)에서 40%로 높아진다. 9억원 초과 주택을 거래한 1세대 1주택자의 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가된다. 현재는 10년 이상 보유하면 80%의 최대 공제율을 적용받지만 2021년 이후 집을 팔면 10년 이상 보유하고 거주도 해야 공제율 80%를 온전히 다 적용 받는다.

◇등록 임대 주택 혜택 축소…법률 개정사항 최대한 신속 처리

임대주택을 등록할 경우 취득세와 제산세 혜택을 받는 주택은 수도권 공시가격 6억원 이하 주택으로 축소한다. 또한 임대보증금을 세입자에게 돌려주지 않는 사업자는 등록을 말소하고 세제 혜택을 환수한다. 미성년자는 임대사업자로 등록할 수 없고 등록이 말소된 사람은 2년 간 등록을 제한한다.

이와 함께 3기 신도시 건설 등 수도권 30만 공급을 위해 지구지정 철차를 신속하게 마무리한다.

서울시는 주택 공급에 속도를 내기 위해 최대 3∼4개월 사업기간을 단축하는 패스트트랙을 적용할 방침이다. 이를 통해 내년까지 1만 5000가구 이상 사업승인을 완료한다. 또한 가로주택 사업이 임대주택 건설 등 공공성 요건을 충족하면 투기과열지구에서도 가로구역과 사업시행 면적을 각 1만㎡에서 2만㎡까지 확대하는 것을 허용하고 분양가 상한제도 적용하지 않기로 했다. 준공업지역에 대한 규제도 완화해 정비조합이 공기업과 공동시행하는 등 공공성 요건을 갖추면 복합건축을 1만㎡에서 2만㎡까지 확대해주고 기숙사 외에 주거용 오피스텔도 공급도 허가할 계획이다.

홍남기 부총리는 “정부 차원의 조치인 금융감독 규정, 세법 시행령 개정 등은 조속히 완료하고, 종부세법 등 법률 개정사항은 최대한 신속히 처리하겠다”며“대책 발표 이후 시장 상황을 면밀히 모니터링하고, 이르면 내년 상반기에 추가로 2차 종합대책을 발표할 계획”이라고 말했다.

양지영 R&C 연구소장은 이번 대책에 대해 “한마디로 ‘다주택자 빨리 팔아라’라며 다주택자들에게 기회를 준 정책이다”며 “특히 일정한 소득이 없는 고령 다주택자들의 매물이 유예기간이 내년 6월말까지 시장에 나와줄 가능성이 크다”고 말했다.


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