◆ 12·16 부동산 대책 ◆


정부가 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출의 담보인정비율(LTV) 규제를 강화하고 시가 15억원 초과 초고가 주택에 대한 담보대출을 전면 금지하는 등 강도 높은 부동산 대책을 내놓은 것은 시중의 유동성이 주택시장으로 유입되지 못하게 하겠다는 의지를 표명한 것이다.

시중 통화량(M2)은 2017년 2471조2000억원, 지난해 2626조9000억원에 이어 올해 9월에는 2853조3000억원으로 확대됐다. 시중 유동성이 불과 9개월 만에 200조원 넘게 늘어난 것이다. 시중 유동성 유입에 더해 저금리로 자금조달 비용이 줄었고, 전세대출 등을 이용한 '갭투자'가 늘어난 것이 주택시장의 '국지적 과열'을 이끌고 있다는 게 정부 판단이다. 이에 이번 주택시장 안정 방안 가운데 금융 부문 대책은 갭투자와 다주택자 투기 수요 유입을 차단하는 데 방점을 두고 있다.

시가 9억원이 넘는 주택에 대한 LTV는 20%로 강화된다. 종전까지는 투기지역·투기과열지구 내 주택에 대한 담보대출 LTV가 40%로 적용됐지만, 오는 23일부터는 9억원 초과분에 LTV 20%를 적용하겠다는 것이다. 이 규제는 가계대출은 물론 개인사업자·법인 등 모든 대출 차주에게 적용된다. 예를 들어 투기지역 내 주택가격이 12억원이라면 LTV는 9억원까지 40%, 나머지 3억원에 대해서는 20%가 적용된다. 현행 기준으로는 4억8000만원까지 대출을 받을 수 있지만 앞으로는 4억2000만원으로 6000만원 줄어들게 된다. 주택가격이 14억원이라면 종전에는 5억6000만원까지 대출이 가능했지만, 앞으로는 4억6000만원까지만 받을 수 있다. 1억원가량 축소되는 것이다. 금융위원회 관계자는 "주택가격이 15억원이라면 LTV 규제가 40%에서 평균 32%로 강화돼 대출 가능 금액이 1억2000만원가량 줄어든다"고 설명했다.

'시가 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 금지'는 시장 충격이 상당할 것으로 예상된다. 이는 대책 발표 바로 다음날인 17일부터 전격 시행된다.

다만 신규로 아파트를 구입하는 것이 아니고 생활안정자금이 필요한 가계에는 원칙적으로 연간 1억원 한도 내에서 대출이 가능하다.

사업자들은 사업 운영자금 마련이 목적이라면 LTV 규제 범위 내에서 대출을 받을 수 있다. 대출 제한 조치는 재개발·재건축 주택에도 동일하게 적용되지만, 재개발·재건축 조합원이 1주택 가구로서 조합설립인가 전까지 1년 이상 실제로 거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때는 예외가 적용된다.

금융당국은 고가주택의 기준이 되는 시가를 산정할 때 KB부동산 시세와 한국감정원 시세를 참고하겠다는 설명이다. 두 가지 시세 중에 어느 하나라도 기준가격을 넘으면 대상에 해당되도록 하겠다는 것이다. 이를테면 동일 주택에 대해 KB부동산 시세는 9억1000만원이고 한국감정원 시세는 8억9000만원이라면 9억원 초과 고가주택에 해당된다. 만약 시세가 14억9000만원인데 실제 거래는 15억원에 했다면 대출을 받을 수 있다. 금융위 관계자는 "실거래가보다는 시세를 기준으로 한다"고 말했다.

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총부채원리금상환비율(DSR) 기준을 강화하는 방안도 파급이 상당할 전망이다. DSR는 연간 소득액 가운데 모든 가계대출 원리금 상환액의 비율을 뜻한다. 대출 원리금 상환액이 소득의 일정 범위를 넘지 못하게 하는 규제 지표다. 연간 소득 가운데 주택담보대출 원리금 상환액·기타부채 원리금 상환액으로 계산되는 총부채상환비율(DTI)보다 포괄하는 대출 범위가 넓다. 사실상 DTI를 더 강력한 지표인 DSR로 대체하게 된 것이다.

현재 DSR는 금융업권별 평균 목표 이내로 개별 금융회사들이 '평균'을 내 관리하고 있다. 이를테면 개별 차주의 DSR가 40%를 넘는다고 하더라도 해당 금융사 전체 차주의 DSR 평균이 40%만 넘지 않는다면 대출이 가능했다. 하지만 앞으로는 DSR 규제가 개별 차주 단위로 적용된다. 투기지역·투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출을 받는 사람들이 대상이다. DSR 한도는 은행권 40%, 비은행권 60%이며 내년 말까지 비은행권 DSR 한도는 40%로 조정된다.

만약 연소득이 1억원이고 신용대출을 1억5000만원 보유한 사람이 추가로 주택담보대출을 받는다면 종전에는 5억6000만원까지 가능했지만, 앞으로는 3억2000만원만 받을 수 있다. 대출받을 수 있는 금액이 2억4000만원(33%) 줄어드는 것이다. 이는 만기 30년 연 3% 금리의 원금분할상환 주택담보대출로 가정해 계산한 결과다. DSR 규제는 이달 23일부터 시행된다.

주택임대업·매매업 외 다른 업종에 속한 사업자들이 투기지역·투기과열지구 내 주택 구입을 목적으로 주택담보대출을 받는 것을 아예 금지하는 방안도 이번 대책에 포함됐다.

다만 주택 임대업·매매업 개인사업자와 법인은 담보대출이 가능하다. 일반 가계대출과 마찬가지로 9억원 이하까지는 40%, 9억원 초과~15억원 이하까지는 20%의 LTV가 적용된다. 다만 주택임대업 개인사업자대출에 대해서는 보다 강화된 '임대업이자상환비율(RTI)' 기준이 적용된다. RTI는 임대업 대출과 관련한 연간 이자비용 가운데 연간 임대소득의 배수를 말한다.

지금까지는 이 비율이 1.25배가 돼야 대출을 받을 수 있었지만, 앞으로는 1.5배가 대출 가능 금액의 기준이 된다. 예를 들어 연간 임대소득이 2000만원인 주택임대사업자라면 연간 이자비용 상한 금액이 1600만원에서 1333만원으로 줄어든다.

[최승진 기자]

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