6월 보유세 납부 앞둔 집주인
세금 인상분 전가땐 전셋값↑
전세입자에 까다로워진 대출
반전세·월세로 밀릴 가능성↑
국회 계류중인 전월세상한제
입법前 전셋값에 선반영 우려

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'보유세, 대출제한, 전월세상한제' 등 3대 변수가 서울 전월세 시장을 뒤흔들 '기폭제' 역할을 할 전망이다.

정부가 12·16대책과 추가대책을 엄포하며 강남을 중심으로 서울 아파트 매매시장이 주춤하는 가운데, 서울 전세시장의 상승세는 멈추지 않고 있다.

시장에서는 '전세 매물부족' 현상이 커진 지금 같은 상황에서 3대 변수가 작용하면 오는 6월을 기점으로 전월셋값이 또 한번 큰 폭으로 뛸 수 있다는 우려가 나온다. 아울러 지난해에 이어 올해는 '전월세난'이 더 심화되는 게 아니냐는 관측도 제기된다.

■보유세 인상한 만큼 전월셋값 ↑

29일 부동산 업계에 따르면 세입자들의 한숨을 늘게 하는 건 오는 6월 1일 집주인들이 보유세 납부를 앞두고 있다는 점이다. 정부는 지난 12·16대책에서 보유세 중 하나인 종합부동산세(종부세)를 대폭 올리기로 했다. 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 보유자의 종부세는 최대 0.8%포인트까지 오른다.

이 경우 보유세 부담이 커진 만큼 집주인이 전월셋값에 6월 세금 인상분을 전가하는 상황이 나올 가능성이 크다.

부동산114 윤지해 수석연구원은 "현재 서울지역 내 물량 품귀현상이 이어지고 있는데 집주인이 세금 인상분을 전월셋값에 전가하기가 좋은 상황이 연출된 것"이라면서 "전세의 경우 재계약 시점과 맞물렸을 때가 돼야 집주인이 전셋값을 인상할 수 있지만, 월세 형태는 인상분을 전가하기가 훨씬 쉬울 것"이라고 분석했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 "주로 거주 수요가 많은 신축 아파트와 역세권 지역 세입자에게 세금 인상분을 전가할 가능성이 높다"면서 "(세금 인상분이) 전가된다면 세입자가 겪을 주거 불안이 한층 증가할 수도 있다"고 설명했다.

■까다로워진 대출규제, 월세 부담 ↑

대출이 제한적인 점도 우려되는 대목이다. 세입자 대출은 전월세 시장 가격안정요법 중 하나로 꼽히는데, 현 정권 들어 갭투자를 막는 목적으로 활용되며 1주택자나 전세입자에게도 대출조건이 까다로워진 탓이다.

봄 이사철을 지나며 전세계약을 새로 하거나 전세금 인상 압박이 있을 경우 세입자들의 대출이 힘들어질 수도 있다. 전문가들은 이같이 반전세나 월세 전환 압박이 커지는 상황이 결국 전세가격 인상과 똑같은 부작용을 낳게 된다고 분석했다. 함영진 빅데이터랩장은 "보유세가 인상되면 집주인들이 전셋집을 반전세 또는 월세로 전환할 가능성이 높은데, 세입자들의 자금 여력이 받쳐주지 않는 이상 거주 유지가 어렵다"면서 "현재 전국에 9억원 이상 주택이 있거나 다주택자면 전세대출을 안 해주니까 제한적이라고 볼 수 있다"고 말했다.

그는 이어 "무주택자 중에서 대출이 필요하다면 대출을 증액하는 방법이 있는데 이마저도 당장은 해결하기 어려운 부분"이라며 "장기적으로 봤을 때 결국 주택공급을 확대해야 한다"고 진단했다.

윤 수석연구원도 "이처럼 대출에 계속해서 제한이 생기면 서울 전월세 시장은 지난해보다 더 힘들어질 수도 있다"고 덧붙였다.

■집주인 옥죄면 전월세 단기 급등

또 하나의 변수는 현재 국회에 계류돼 있는 '전월세상한제·계약갱신청구권' 처리 여부다. 두 법안은 장기적으로는 전세입자에게 유리하게 작용할 수 있다. 그러나 이를 예상한 집주인들이 새롭게 전세계약을 맺으며 보증금을 올릴 경우 단기적인 전월셋값 폭등을 부추길 가능성이 크다. 주택임대차보호법 주관 부서인 법무부는 전월세상한제·계약갱신청구권 관련 용역보고서를 법안 심사를 위한 사전작업에 착수했다. 지난달에는 독일 사례를 참고하기 위해 현지에 조사단을 파견하기도 했다.

이러한 소식이 시장에 퍼지자 전월셋값을 인상해야 하느냐는 집주인들 문의가 이어지고 있다고 공인중개사들은 설명했다. 강남 서초동 소재 한 공인중개사 대표는 "집주인들이 12·16대책이 나온 뒤부터 정부 소식에 예민하게 반응하는데 전월세상한제나 계약갱신청구권을 추진한다는 이야기가 나오니까 불안해한다"면서 "주로 주택임대사업자 과세분, 보유세 인상분의 몇 퍼센트를 전월세에 반영하는 게 좋으냐는 상담을 해온다"고 말했다.

niki@fnnews.com 강현수 기자

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