CBS노컷뉴스 김명지 기자

(사진=박종민 기자/노컷뉴스 자료사진)

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조정대상지역 추가와 자체 규제 강화를 골자로 한 문재인 정부의 '19번째 부동산정책'이 발표됐다.

전문가들은 우선 이번 대책이 단기적으로 해당 지역의 투기 수요 유입을 차단하는 데 효과가 있을 것으로 내다봤다. 다만, 한참 상승세를 탄 수도권 집값을 통째로 잡기는 어려우며 추가적인 '풍선효과' 가능성도 여전하다고 분석했다.

국토교통부는 지난 20일 주거정책심의위원회(주정심) 심의 결과 등을 발표하며 신규 조정대상지역과 강화된 대출 규제 등을 발표했다.

조정대상지역 추가와 규제 수준 강화가 핵심이었다. 우선 경기 수원시 권선‧영통‧장안구와 안양 만안구, 의왕시를 새로운 조정대상지역으로 지정했다.

조정대상지역의 규제 수위 자체도 상향된다. 다음 달 2일부터 주택담보대출비율(LTV) 기준이 강화돼 조정대상지역 내에서 현행 60%였던 LTV 인정 비율이 주택 가격대에 따라 시가 9억 원 이하의 주택에는 50%로, 9억 원을 초과하는 경우 초과분에 대해 30%로 조정된 것이다. 조정대상지역 내 주택 구입 목적의 사업자 대출도 금지된다.

전문가들은 이같은 대책이 우선은 현재 수도권 일부 지역의 집값 급등세를 막는 데 기여할 수 있을 것으로 분석했다.

주택산업연구원 노희순 연구위원은 "정부가 수도권에서 단기적 급등세가 확산되는 것을 두고 보지만은 않을 것이라는 시그널을 준 것"이라며 "무리하게 법을 개정하거나 강한 규제를 가하는 게 아니라 시장에서도 어느 정도 효과를 인지하고 있는 조정대상지역 지정이란 수단을 이용한 적정 수준의 조치라고 본다"고 평가했다.

그러면서 "수도권 집값 상승은 결국 서울 대체 수요에서 일어나는 것인데 수도권 전체가 대상일 순 없고 결국 몇 군데에 집중되기 마련"이라며 "조정대상지역 지정 상태를 지나치게 장기화하지 않으면서 몇몇 주요 지역을 집중해서 살피면 급등세가 크게 퍼져나가지는 않을 것"이라고 설명했다.

직방 함영진 빅데이터랩장 역시 "조정대상지역 지정의 효과를 극대화한 조치"라며 "다주택자 양도세 중과와 2주택 이상 보유자의 종부세율 상향 등 보유와 매각 단계뿐만 아니라 신규 진입 단계에서의 규제까지 더해져 투기 수요 진입이 힘들어질 것으로 예상된다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 "다주택자에 대한 양도세 중과세와 대출 규제 강화로 외지인들의 갭투자 수요가 주춤해 이른바 '수‧용‧성(수원시‧용인시‧성남시)' 일대는 일단 숨 고르기에 들어설 것으로 보인다"며 "매수 대기자들도 관망세로 돌아설 수 있다"고 밝혔다.

(사진=스마트이미지)

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다만 이 같은 조치가 수도권 전체의 상승세를 막기에는 역부족일 것이라는 분석도 나온다.

함 랩장은 "조정대상지역의 대출 규제 자체가 훨씬 강화된 건 사실이지만, 경기 광명시와 구리시, 용인시 기흥구 등 기존 규제지역조차 집값 상승이 이어졌다는 점을 고려하면 이번 대책의 효과는 제한적"이라며 "올해 하반기 신도시 토지보상금이 풀리는 점까지 고려하면 부동자금이 자리를 옮겨 다니면서 시장을 불안하게 할 요인이 사라졌다고 볼 순 없다"고 설명했다.

이미 오른 집값에 '뒷북 때리기'라는 지적도 있다. 조정대상지역으로 지정되는 기준 자체가 일정 수준의 집값 상승을 전제로 한다는 점에서 구조적인 한계이기도 하다.

NH투자증권 김규정 부동산 연구위원은 "조정대상지역 규제는 이미 오른 가격을 하락시키기엔 역부족인 데다 저금리로 시장 유동성과 투자심리는 이미 극대화한 상태"라며 "다른 비규제지역이나 상대적으로 집값이 낮은 지역들 가운데 개발 호재가 있는 곳은 수요와 자금이 계속해서 흘러 들어갈 것"이라고 말했다 "풍선효과가 끝날 때는 아직 아니다"라는 것이다.

그러면서 "코로나19 사태가 확산하고 4‧15 총선을 앞둔 상황상 당분간은 강력한 규제가 나올 타이밍이 아니다"라며 "후행적 관리 차원에서 조정대상지역 확대 등 조치가 추가로 나올 수는 있어 보인다"고 덧붙였다.

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