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서울 강동 재건축 타운-고덕, 입주 막바지…10년새 ‘천지개벽’

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# 지하철 5호선 상일동역 5번 출구를 나서자마자 ‘고덕아르테온’(4066가구) 단지가 눈에 들어온다. 상일동역에서 단지 반대편으로 걷는 데만 8분가량 걸리는 대단지다. 고덕지구에서는 맞은편 ‘고덕그라시움’(4932가구) 다음으로 규모가 크다. 고덕아르테온은 지난 2월 갓 입주를 시작한, 일대에서는 가장 신참 단지다. 아직은 입주가 완전히 마무리되지 않은 탓에 아파트 단지에는 이따금 이삿짐 차량이나 각종 가전제품을 배달하는 차량이 눈에 띈다. 고덕아르테온 남쪽에는 ‘고덕자이’(1824가구) 공사가 한창이다. 내년 2월 고덕자이만 입주를 마치면 고덕지구 재건축 아파트 입주는 모두 마무리된다.

서울 강동구 고덕지구에 최근 몇 년 새 재건축 사업을 마친 아파트가 속속 입주하면서 일대가 2만여가구 규모 신흥 아파트촌(村)으로 천지개벽 중이다.

고덕지구는 강동구 고덕동·명일동·상일동 일대 93만4730㎡ 부지에 고덕주공1~9단지와 고덕시영 등 10개 단지 1만2850가구의 노후 아파트로 이뤄졌다. 2000년대 후반 고덕지구 재건축 사업은 주택 시장 침체와 분양가격 하락으로 몇 년간 사업이 지지부진하다 2008년 서울시가 ‘고덕 택지지구 재건축 정비계획 가이드라인’을 확정하면서 재건축 사업에 활로가 트였다.

재건축 첫 주자로 나선 고덕주공1단지는 ‘고덕아이파크’(총 1142가구)로 탈바꿈해 2011년 입주를 마쳤다. 고덕시영과 고덕주공4단지를 각각 재건축한 ‘고덕래미안힐스테이트’(총 3658가구, 2017년 1월 입주)와 ‘고덕숲아이파크’(총 687가구, 2018년 3월)도 입주했다. 지난해 9월부터는 2단지 고덕그라시움, 5단지 ‘고덕센트럴아이파크’(총 1745가구), 7단지 ‘고덕롯데캐슬베네루체’(총 1859가구), 3단지 고덕아르테온이 들어섰다. 이렇게 고덕지구 일대에 들어선 새 아파트만 총 1만8089가구다. 8단지는 공무원 임대아파트로 재건축 사업 방향을 잡았고 9단지는 정밀안전진단을 준비 중이다.

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서울 강동구 고덕지구에서 지난 몇 년간 진행된 재건축 아파트 입주가 거의 마무리돼가면서 고덕지구 일대 모습이 180도 바뀌었다. 사진은 고덕지구에서 가장 최근 입주한 4066가구 규모 ‘고덕아르테온’ 단지 전경. <윤관식 기자>

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▶고덕 집주인 70~80% 실거주

아르테온 전세 연초 대비 1억↑

수개월 간격으로 고덕주공 재건축 단지 입주가 이어지면서 고덕지구는 지난해 하반기부터 매매 거래 또는 분양권·입주권 거래가 유독 활발했다.

서울부동산정보광장에 따르면 고덕그라시움에서도 층·향이 좋은 전용 59.786㎡ 아파트 2채가 지난 2월 각각 12억3500만원(10층), 12억3000만원(17층)에 거래됐다. 지난해 12월 같은 아파트가 11억9000만원에, 층·향이 조금 떨어지는 59.03㎡ 평형이 10억3000만원에 팔린 이후 시세가 더 뛰었다. 2017년 최초 분양 당시 5억원 후반~6억원 중반에 공급된 아파트다. 같은 단지 전용 84.24㎡는 2월 14억9000만원(24층)에 거래됐다. 최초 분양가가 약 8억4000만원 수준이었던 점을 감안하면 시세가 6억5000만원 올랐다.

고덕롯데캐슬베네루체 전용 84㎡는 입주 직후인 지난 3월 13억원에 주인을 찾았다. 지난해 말 10월(12억3000만원, 22층) 이후 12월(11억5000만원, 7층) 가격이 다소 내리는가 싶더니 이내 다시 뛰었다. 이들 아파트(분양권·입주권 포함) 실거래가격은 2017년 분양 당시보다 4억~6억원가량 올랐다. 지난해 8월 9억6000만원에 팔린 고덕센트럴아이파크 전용 59㎡ 역시 최근 매매 실거래가가 13억5800만원까지 뛰며 최초 분양가 대비 웃돈이 4억원 넘게 붙었다.

끊임없이 발표되는 부동산 규제에 아랑곳 않고 고덕지구 집값이 고공행진하는 것은 강남 재건축 시장이 뜨거웠던 지난 몇 년 동안 관심 지역에서 살짝 벗어나 있던 덕분이다. 고덕지구 일대가 저평가됐다는 인식이 팽배해졌다.

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물론 고덕지구 자체가 가진 장점도 상당하다. 고덕지구는 지하철 5호선 고덕역과 상일동역의 역세권인 데다 지하철 9호선도 고덕지구를 지나 강일지구까지 확장될 예정이다. 올림픽대로나 천호대로 등을 이용하면 강남 업무지구까지 20분이면 이동할 수 있다. 암사대교 개통으로 강북권 지역과 강변북로의 진입도 수월하다. 여기에 중부고속도로, 서울외곽순환고속도로, 경춘고속도로 등이 만나는 강일IC가 인접해 교통 조건도 뛰어나다. 또 경기도 구리시에서 세종시까지 129.1㎞ 구간을 왕복 6차로로 잇는 제2경부고속도로의 개발이 추진되면서 강동권 도로 교통 여건은 더욱 좋아질 전망이다.

편의시설도 잘 갖춰진 편이다. 고덕 역세권을 중심으로 이마트와 강동경희대병원, 강동아트센터 등이 있고 천호역 인근 현대백화점을 이용하기도 쉽다. 배재고, 광문고, 한영고, 한영외고, 명일여고 등이 인근에 있어 교육 환경도 우수한 편이다. 녹지 비율도 높다. 고덕지구 내 샘터공원과 방죽공원, 명일근린공원, 동명근린공원 등이 위치해 주거 쾌적성이 뛰어나다.

여기에 대규모 입주와 함께 하락할 것으로 예상됐던 전셋값이 오히려 오름세를 보이자 집값이 동반 하락할 것이라는 우려도 사라졌다.

KB부동산 리브온에 따르면 지난해 3월 강동구의 3.3㎡당 아파트 평균 전세가격은 1753만4000원이었다가 대단지인 고덕그라시움 입주를 앞두고 8월 1711만1000원까지 하락했다. 하지만 올해 3월에는 1750만2000원까지 오른 것으로 나타났다. 새 아파트가 대규모로 공급되면 세입자를 맞추느라 전세가격이 떨어지는 것이 일반적이지만 고덕지구는 상황이 달랐다. 고덕동 A공인중개사사무소 관계자는 “9·13 대책 이후 1주택자 비과세 요건에 ‘2년 거주’가 추가되면서 비과세 요건을 맞추려고 직접 거주하려는 조합원, 수분양자가 많았다. 그러다 보니 전세 매물이 생각보다 많지 않고 전셋값도 우려했던 것만큼 약세를 띠지 않는다”고 설명했다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “2021년까지는 새 아파트 입주 물량이 예정돼 있지만 일대 마지막 물량인 고덕자이가 입주하고 나면 고덕에는 새 아파트 공급이 없다”며 “마지막으로 입주하는 단지 시세가 고덕지구 평균 시세가 될 가능성이 높다”고 전망했다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2059호 (2020.05.20~05.26일자) 기사입니다]



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