부천 소재 물류센터

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[헤럴드경제=문재연 기자] 코로나19로 부동산펀드 투자 흐름에도 변화가 감지되고 있다. 사무실이나 호텔 등의 수요가 신종 코로나바이러스 감염증(모로카19)의 타격을 입으면서다. 대신 배달·배송이 늘어다면서 중요해진 물류센터에 투자하는 상품에 대한 관심이 높아지고 있다.

해외부동산 펀드나 리츠 상품은 경기호황일 때 5~30%의 높은 수익률을 보여 금융권에서 인기를 끌었다. 29일 금융투자협회에 따르면 지난해 8월 이후 설정된 해외부동산 펀드 11건 중 7건은 상업용 오피스와 호텔, 물류센터의 비중을 섞은 리츠(REITs·부동산투자신탁) 상품이다.

그런데 올 2월부터 코로나 신종바이러스(코로나19) 사태가 터지면서 상황이 달라졌다. 지난해 12월 설정된 삼성아시아퍼시픽리츠부동산H-A호의 설정 이후 수익률은 –11.99%로 곤두박질했다. 미국 뉴욕 195 브로드웨이 오피스 건물에 투자해 임대수익을 노린 한국투자뉴욕오피스부동산1호는 지난해 10월 설정일로부터 –5.0%의 손실을 보고 있다.

코로나19 사태 이후 해외부동산은 호텔, 리테일, 주거용, 오피스, 물류센터 순으로 타격이 큰 것으로 전해졌다. 자연스레 타격이 가장 적은 물류센터 투자에 관심이 높아지고 있다.

김형근 NH투자증권 대체투자 애널리스트는 “최근 코로나19를 계기로 자택근무를 일상화하겠다는 움직임이 IT기업 중심으로 나오고 있다. 이렇게 될 경우 부동산 패러다임이 바뀔 수밖에 없다”며 “온라인 중심의 유통체계가 발달하면서 관련한 투자를 하려는 움직임이 두드러질 것”이라고 내다봤다.

물론 물류센터에 투자한 해외부동산 펀드라고 해서 코로나19의 수혜만 보는 것은 아니다. 쿠팡과 미국의 아마존은 물류창고 운영과정에서 코로나19에 감염돼 일부 시설을 폐쇄해야 했다.

시중은행의 한 자산관리팀장은 “코로나19사태와 같은 이례적인 상황에서는 어떤 위험을 안고 가야 하는지 꼼꼼하기 따지고 투자를 결정해야 한다”고 조언했다.

또다른 한 자산운용역은 “해외부동산 펀드는 경기가 좋을 때는 높은 수익률을 자랑하기 때문에 인기가 많지만 관련 기초자산을 가지고 현지에서 소송이 걸리거나, 산업변화로 인한 공실률 증가 등 예측불가능한 변수들이 많다”고 지적했다.

투자 초기에는 임대가 잘 돼 수익이 나오지만, 공실이 발생하거나 투자회수를 위한 자산 매각이 여의치 않아지면 손실 위험이 커진다는 뜻이다.

부동산펀드는 투자과정에서 차입을 수반한다. 기초자산의 선순위 담보권은 차입처에 제공되는 경우가 많다. 이 때문에 문제가 발생하면 일반투자자의 피해규모가 커질 수 있다. 이 때문에 최근 금융감독원은 해외부동산펀드에 대한 점검에 나섰다. 따라서 펀드를 운용하는 자산운용사 관련 위험도 점검해야 한다. 국내 주요 부동산자산운용사의 포트폴리오 현황을 참고할 만 하다.

이지스자산운용은 지난해 말 기준 오피스 48%, 복합자산 19%, 물류센터 14%, 주거 6%, 리테일 5%, 호텔 5%의 비중이다. 하나대체투자자산운용은 오피스 65.3%, 산업단지 14.4%, 리테일 5.8%, 호텔 3.7% 등의 순이다. 삼성SRA자산운용은 오피스 50%, 대출형 38%, 물류 12% 비중으로 자산을 보유하고 있다. 미래에셋운용은 해외 부동산 펀드를 오피스 62%, 호텔 28%, 물류센터 9%의 비중으로 담고 있다. 메리츠대체운용 부동산 펀드도 지난 3월 말 기준으로 오피스 36%, 호텔 28%, 리테일 13%, 주거 11%, 물류 6%를 담고 있는 것으로 나타났다.

munjae@heraldcorp.com

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