김 장관은 "정부의 부동산 정책이 다 작동하고 있다"고 했지만 매매·전세 시장은 요동치고 있다. 21번째 대책에도 집값을 잡지 못한 만큼 정부는 실패를 인정하고 과감히 정책 방향을 틀어야 한다. 그런데도 다주택자뿐만 아니라 1주택자에 대해서도 종합부동산세 세율을 높인 종부세법 개정안에 속도를 내겠다는 방침이다. 종부세 대상인 9억원 이상 아파트가 크게 늘어나고 있는 만큼 더 이상 세금 폭탄으로 집값을 잡겠다는 오기를 부려선 곤란하다. 부동산 징벌적 과세는 되레 세입자에게 부담이 전가되는 부작용을 낳지 않았던가.
그간의 부동산 정책은 공급 확대보다는 세금 옥죄기, 대출 규제 등 수요 억제에 무게를 뒀는데 발상을 전환해야 한다. 문 대통령이 공급물량 확대를 주문한 것은 다행스럽다. 문제는 어디에 공급할 것인가다. 주택 수요가 몰리는 곳은 도심이다. '수요가 있는 곳에 공급해야 한다'는 것은 집값 안정을 위한 불변의 법칙이다. 문 대통령은 "발굴해서라도 공급물량을 늘리라"고 했다. 도심 재정비사업, 그린벨트 해제 등을 검토할 수 있는데 정부는 재건축·재개발 규제는 풀지 않겠다는 입장이어서 과연 실효성 있는 공급 카드를 발굴할 수 있을지 의구심이 든다. 국토부는 3기 신도시 사전 청약물량을 대폭 늘리는 것을 검토하고 있지만 그것만으로는 부족하다.
재건축·재개발 규제 완화가 집값 상승에 기름을 붓고 부자들에게 큰 이익을 가져다준다는 점 때문에 정부는 계속 규제를 덧씌우고 있지만 한사코 미룰 수만도 없는 일이다. 뉴욕, 도쿄, 홍콩 등 콤팩트 시티에서 보듯 수요가 몰리는 대도시의 고밀도 개발은 피할 수 없는 현상이 됐다. 용적률을 높여 고밀도 개발을 하되 개발이익을 철저히 환수하면 된다. 신도시 개발로 도시 외곽을 확장하기보다는 도심 고밀도 개발을 통해 압축도시를 만드는 방향으로 사고를 획기적으로 전환해야 할 때다. 과거 정책을 되풀이하면 또 헛다리만 짚게 된다.
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