자고 일어나면 가격이 뜁니다. 서울 집값 얘깁니다. 마침 며칠 전 서울 노원구의 소형 아파트를 가계약한 김원석(38) 씨는 계약금의 10%를 집주인에게 보낸 터라 안심했습니다. 그런데 갑자기 집주인에게서 "가계약금 두 배를 줄 테니 계약을 없던 일로 하자"는 통보를 받았습니다. 집값이 계속 오르자 집주인이 마음을 바꾼 겁니다. 김씨도 앉아서 몇천만원을 번 셈이라 나쁜 것만은 아니지만 이럴 땐 어떻게 해야 할까요?

셔터스톡

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#일방적 계약 해지, 문제 될 건 없어

=주택 매매계약은 매도·매수인의 합의로 이뤄지는 사적 계약이다. 한쪽에서 계약 해지를 통보하면, 억울하지만 막을 수 없다. 민법 제565조는 '매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전, 기타 물건을 계약금·보증금 등 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 매매 계약을 해제할 수 있다'고 규정한다.

=판례는 '이행 착수 시점'을 중도금 또는 잔금 지급 시점으로 본다. 즉 그 전까진 계약 해지가 얼마든지 가능하단 얘기다.

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#가계약은

=정식 계약 전에 매물을 '찜'하기 위한 가계약도 마찬가지다. 일단 가계약이란 용어는 민법엔 없다. 그러나 구두 계약만 하고, 가계약금을 보냈어도 계약은 성립하고, 효력도 발생한다. 매도인이 계약 해지를 원하면 계약금의 2배를 내고, 매수인인 경우 계약금을 포기하면 된다. 별다른 약정이 없다는 전제에서다.

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#잘못된 상식은

=많은 이들이 가계약 상태에서 집주인(매도인)이 계약을 깨면 가계약금의 2배만 부담하면 되는 줄 안다. 그렇지 않다. 해약금은 실제 받은 돈(가계약금)이 아닌 계약금 총액 기준이다. '매수인이 계약금 중 일부만 지급한 경우, 이 일부 계약금의 2배가 아닌 계약금 전액의 2배를 받아야 한다'는 대법원 판결(대법원 2014다231378 판결)도 있다.

=매수인 A씨가 매도인 B씨와 5억원짜리 아파트 매매계약을 맺고 계약금 5000만원 중 1000만원을 송금했다고 하자. 이때 B씨가 계약을 깨면 A씨는 1000만원의 2배가 아닌 5000만원의 2배인 1억원을 받을 수 있는 거다.

서울 송파구와 강남구 일대 모습. 뉴스1

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#갈등 피하려면

=가계약금을 둘러싼 갈등을 피하려면 매도인 계좌로 가계약금을 보낼 때부터 신경 써야 한다. 가계약금 지급 당시에 2배액 배상 조항이 포함된 본계약 내용을 확정한 상태여야 '계약금 2배액'을 받기 수월하기 때문이다. 매수인과 매도인 의사가 일치해야 하고, 가능한 관련 내용을 문자나 녹음 등을 통해 증거로 남기는 게 좋다. 그렇지 않으면 매도인에게 계약금의 2배액을 받아내기 쉽지 않고, 분쟁이 생길 수 있다.

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#알아둘 점은

=물론 예외도 있다. 가계약 당시 매수인과 매도인이 해약금 기준을 계약금이 아닌 가계약금으로 정한 경우, 합의한 내용을 따라야 한다. 가계약 때 공인중개인이 양쪽에 이렇게 고지하는 경우가 많다.

=매수인의 경우 계약 취소를 막으려면 계약금을 집값의 20% 이상으로 올리는 방법이 있다. 통상 계약금은 집값의 10% 수준이지만, 이를 올리면 그만큼 계약 해지 때 해약금이 늘어나 집주인이 계약을 취소하기 어려워진다.

황의영 기자

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