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반전세·월세 전환 수용해야 하나요?…'임대차 3법' Q&A

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<앵커>

새로운 임대차보호법이 시행됐지만, 집주인과 세입자의 상황이 워낙 다양하다 보니 헷갈리는 부분이 많습니다.

또 전세가 반전세 또는 월세로 서서히 바뀔 거라는 전망도 나오는데요, 전형우 기자가 궁금증들을 하나씩 짚어봤습니다.

<기자>

임대차 계약을 갱신할 때 5% 넘게 올리지 못하게 되자 전세를 반전세나 월세로 돌리려는 움직임이 나타나고 있습니다.

[전진희/마포구 공인중개사 : 기존 보증금은 그대로 두고 올리는 차액금에 대해서는 못 올리니까 월세로 하는 거죠, 반전세식으로.]

집주인이 전세를 반전세나 월세로 바꾸자고 해도 세입자가 무조건 응할 필요는 없습니다.

세입자가 양보했다 해도 전·월세 전환율을 적용해 전체 임대료 상승 폭은 5%를 넘을 수 없습니다.

예를 들어 4억 원 전세인 경우를 보시겠습니다.

계약 갱신 때 집주인은 5%, 즉 4억 2천만 원까지만 올릴 수 있습니다.

그런데 집주인과 보증금 1억에 나머지는 월세로 돌리자고 합의한 경우는 어떨까요?

이때는 현재 4%인 전·월세 전환율을 적용해야 합니다.

즉, 보증금 1억 원을 뺀 나머지 3억 2천만 원의 4%인 1천280만 원이 1년 치 월세가 됩니다.

매달 약 106만 원인 셈입니다.

그럼 이런 반전세나 월세 전환이 빨라질까요?

요새 웬만한 은행이자보다 전·월세 전환율이 더 높으니까 보증금 돌려줄 여유가 있는 집주인들로서는 바꾸고 싶을 겁니다.

하지만 갭 투자한 집주인들은 보증금 중 상당액을 돌려주고 반전세나 월세로 바꾸기는 쉽지 않을 겁니다.

집주인이 바뀐 경우에도 세입자가 계약 연장을 요구할 수 있을까요?

가능합니다.

다만 새 집주인이 직접 거주를 원한다면 계약 갱신이 불가능합니다.

(영상편집 : 조무환)
전형우 기자(dennoch@sbs.co.kr)

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