공공참여 고밀 재건축 도입…용적률 500%·층수 50층 허용 (서울=연합뉴스) 임헌정 기자 = 서울 영등포구 여의도 일대 구축 아파트 단지. 2020.8.4 kane@yna.co.kr

(서울=연합뉴스) 김동규 홍국기 기자 = 정부가 8·4 공급대책을 통해 수도권에 신규 13만2천가구 등 총 26만가구 이상의 주택을 공급하겠다는 계획을 내놓자 전문가들은 시장에 확실한 주택 공급 신호를 보낸 것으로 평가했다.

하지만 시중의 풍부한 유동성 등으로 인해 단기적으로 집값을 잡을 수 있을 지에 대해서는 의문을 제기했다.

이날 정부가 제시한 공공참여형 고밀 재건축과 관련해서는 재건축 단지들이 실제로 얼마나 참여할지가 관건이라고 입을 모았다.

◇ 주택공급 목표는 '기대 이상'…중장기 효과 기대

전문가들은 그동안 정부가 수요억제 정책에 집중하다가 이날 기대를 뛰어넘는 수준의 공급대책을 발표했다며 중·장기적으로 주택시장 안정 효과가 기대된다고 말했다.

그러나 저금리, 풍부한 유동성 등 현재 경제 상황으로 볼 때 당장 효과를 기대하기는 어렵다고 봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부가 발표한 공급 물량은 당초 시장의 예상보다 많은 것"이라며 "심리적으로 일단 주택시장 안정 효과가 있을 것"이라고 말했다.

권 교수는 "다만, 실제 공급은 3년 이후에야 이뤄지기 때문에 시장에 당장 직접적인 영향은 없을 것"이라고 부연했다.

태릉골프장 인근 지역 (서울=연합뉴스) 신준희 기자 = 정부가 택지 개발을 논의 중인 노원구 태릉골프장과 인근 지역의 모습. 22일 오후 촬영. 2020.7.22 hama@yna.co.kr

함영진 직방 빅데이터랩장도 "정부가 다양한 공급대책으로 마른 수건을 짜듯 상당량의 주택공급을 뽑아냈다"며 "최근 가격급등 우려에 따른 주택구매 불안 심리를 낮추고 30∼40대의 '패닉 바잉'(공황 구매)을 진정시키는 등 시장에 확실한 공급 신호를 보냈다"고 평가했다.

그러면서 "단기적인 집값 안정 효과보다 중장기적 효과가 기대되지만, 무주택 실수요자를 분양시장에 대기시키는 효과를 기대할 수도 있을 것"이라고 내다봤다.

최근 대출 문턱이 높아지고, 보유세 등 세금 부담이 커진 상황에서 이미 가격이 크게 오른 기존 주택시장에 진입하기보다 청약으로 방향을 전환하는 수요가 나올 것이라는 분석이다.

함 랩장은 "특히 청약 고가점자와 생애최초특별공급, 신혼특공 등 대기 수요자들은 수도권 3기 신도시를 포함한 도심 내 분양가상한제 적용 물량의 당첨을 위해 분양시장에 대기할 확률이 높아졌다"고 말했다.

정부는 이번 대책에 따라 기존보다 늘어나는 공급 물량의 50% 이상을 생애최초 구입자와 청년·신혼부부 등에게 공급할 방침이다.

◇ 공공참여형 고밀 재건축은 민간 호응이 '관건'

이날 정부는 한국토지주택공사(LH)·SH 등 공공이 참여하는 '공공참여형 고밀 재건축'을 도입하겠다고 밝혔다.

용적률을 500%까지 상향하고 50층까지 층수 제한을 완화해 향후 5년간 5만가구를 추가로 확보하겠다는 것이다. 증가한 용적률의 50∼70%는 기부채납으로 환수한다.

이 방안에 민간이 얼마나 부응할지도 관심이다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "용적률을 2배로 늘리고, 늘어난 용적률의 50%를 기부채납하는 거라면 서울의 대부분 재건축 단지의 경우 손해가 나지는 않을 것"이라며 "하지만 기부채납 비율이 70%까지 올라가면 굳이 이렇게까지 할 이유가 없을 것"이라고 내다봤다.

서울 잠실 5단지 주공 아파트 단지 모습 [연합뉴스 자료사진]

안 부장은 "이 경우 기부채납을 안 하고 기존 규제를 적용받아 재건축하는 경우보다 크게 이익을 보는 게 없게 돼 굳이 골치 아프게 공공이 참여하는 방식을 선택할 이유가 없을 것"이라고 말했다.

권대중 교수도 "증가하는 용적률의 50%를 임대주택으로 주고 개발이익의 최대 90%까지 환수한다면 소유자들이 이걸 하려 할지 의문"이라고 했다.

김규정 NH투자증권[005940] 부동산전문위원도 "사업 의지가 강한 재건축 조합은 수용 의지가 있을 수 있지만, 장기임대나 서민형을 꺼리는 조합원들도 많아 절충선을 찾는 것이 중요해 보인다"고 말했다.

김 위원은 "공공이 참여해 시장이 원하는 정비사업 모델을 끌어내는 게 쉽지 않은 문제"라며 "민간이 주도하고 공공이 참여하는 식이어야지 공공이 너무 개입하면 시장에서는 반발이 클 수 있다"고 내다봤다.

이날 대책에서 정부가 제시한 공급량도 민간 참여에 따라 축소될 수 있다는 의견도 나왔다.

함 랩장은 "국공유지 등 정부·지자체·공기업이 직접 핸들링 할 수 있는 공급책 외에 재개발·재건축 등의 용적률 상향에 따른 분양·임대주택 건립에 민간이 얼마나 적극적으로 참여할지가 공급량 총량에 변수가 될 수 있다"고 꼬집었다.

아울러 주택 매입을 계획했던 수요가 공급 기대감으로 매수를 미루면서 '임대차 3법' 추진과 맞물려 시장의 불안 요인이 될 수 있다는 우려도 나왔다.

김규정 위원은 "서울에 공급되는 부지에 청약을 기대하는 수요가 전·월세 시장에 머물면서 급변하는 임대차 시장 분위기와 맞물려 어떤 변수로 작용할지 예상하기 힘들다"고 말했다.

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