신규택지 발굴과 3기 신도시 등의 용적률 상향 및 재건축·재개발 등 정비사업 공공성 강화, 규제완화 등을 통한 도심공급 확대 등의 내용을 담은 8·4부동산대책이 발표됐지만 당장 집값 안정효과를 기대하기 어렵다는 인식이 시장에 팽배하다. 정부가 야심 차게 신규 도입한 공공참여형 고밀재건축 방안의 실효성을 둘러싼 논란도 확산하고 있고, 주택공급이 계획대로 이뤄질지에 대한 의문도 제기된다. 학계·산업계·금융권 등의 전문가 8인에게 8·4대책에 대한 평가와 전망을 들어봤다.

● 주택공급대책 실효성 있나

권대중 명지대 부동산학과 교수= “한마디로 서울시에 수요자가 원하는 지역에 공급하려고 한다는 점은 높이 살 수 있다. 문제는 실효성인데 오죽하면 공공기관 부지까지 쥐어짜서 공급하려고 하겠는가. 그 이유가 뭐냐면 재개발 재건축을 묶어놓은 상태에서 하려고 하니까 그런 것이다. 공공재개발 재건축 중에서 공공재건축은 실효성이 없는 대책이라는 생각이 든다. 압구정 현대나 잠실주공이나 은마가 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 아파트를 짓겠느냐. 그래서 5만가구는 실효성이 떨어진다.”



성태윤 연세대 경제학과 교수= “공급하겠다는 이야기를 한 것 자체는 의미가 있다고 생각한다. 지금까진 아예 그런 얘기가 없었기 때문이다. 그런데 공급이란 게 용적률만 상향해 준다고 되지 않는다. 인센티브를 줘야 하는데 지금까지는 사실상 재개발 재건축을 하면 오히려 제재를 받거나 불이익을 받는 형태로 돼 있었기 때문에 이 구조를 고치는 것과 같이 가야 할 것 같다. 또한 신혼부부나 청년을 위한 공급의 경우도 분명 필요하지만 일반적인 수요자 대상 공급에 대한 대책이 적은 게 8·4대책의 문제로 보인다.”

권대중 명지대 부동산학과 교수(왼쪽)와 성태윤 연세대 경제학과 교수

함영진 직방 빅데이터랩장= “마른 수건 짜듯 상당량 주택공급 통해 시장에 공급시그널 보내려는 의지를 표명했다. 최근 가격급등 우려에 따른 주택구입 불안 심리를 낮추고 30~40대의 ‘패닉 바잉’ 우려를 진정시킨 효과가 기대된다. 하지만 8·4대책을 통한 실제 공급 물량 순증은 13만2000호 안팎에 그쳐 아쉽고, 대량공급을 예상했던 수도권 3기 신도시의 추가 공급물량이 2만호에 그쳤다는 점도 그렇다. 저금리 장기화와 풍부한 부동자금이란 경제환경은 당분간 지속할 확률이 높아 부동산시장으로 유입되는 자금의 흐름을 완전히 제압할 수 없는 것이 한계로 보인다. 3기 신도시를 통한 토지보상금 등이 다시 주택 등 부동산시장으로 유턴되지 않도록 대토 및 채권 보상 확대 등 제도적 진입 문턱을 높일 필요가 있다.”

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원(왼쪽)과 이동현 하나은행 부동산자문센터장

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원= “주택시장 안정은 수요조절과 공급확대를 병행해야 효과적이다. 이번 발표는 시장에 공급확대를 위한 본격 ‘신호 보내기’로 볼 수 있다. 30~40대 맞벌이가 선호하는 도심이나 강남 인근에 용적률 상향 등으로 직주근접형 주택을 많이 짓도록 한 게 특징이다. 공급계획 청사진이 만들어진 만큼 이제 수요자들이 체감할 수 있도록 세부 계획을 수립하고 개발에 속도를 내는 것이 중요하다. 규제 위주의 재건축 정책은 큰 전환이다. 조합들이 공공참여형 재건축에 어느 정도 적극적으로 참여할지가 재건축 활성화의 관건으로 보인다.”

이동현 하나은행 부동산자문센터장= “기본적 방향은 재건축 용적률을 푸는 등 공급을 늘리는 쪽으로 가는 게 맞다. 민간의 지원 없이 할 수 있는 건 제한적이다. 시장에서 받아들일 수 있을 만큼의 인센티브를 주지 않는다면 민간의 협조를 순순히 받을 수 있을지 모르겠다.”

● 집값은 잡을 수 있나

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장= “수요 억제정책이 아니라 공급정책이기에 중장기적으로는 가격안정 효과가 있을 것으로 본다. 가격안정이란 가격하락이 아니라 현 상태를 유지하는 정도를 말한다. 공공부지 등을 빨리 분양한다고 해도 2∼3년은 걸릴 것이기에 단기적으로 눈에 띄는 효과가 있을 것 같진 않다.”

권대중 교수= “일단 정부가 주택공급을 도심지에 한다는 건 집값 안정을 꾀하는 데 큰 의미가 있다. 다만 큰 의미에서는 당장 시장에 영향은 없다. 3년, 5년, 7년, 10년 뒤의 물량이니까. 이번 대책이 현 정부의 최대한 조치인 것 같다는 생각이 든다.”

양지영 양지영RC연구소장= “청년, 신혼부부에 수혜층이 국한돼 있다 보니 공공분양이라든가 임대 이런 쪽에 초점이 맞춰졌다. 실제 지금 집값을 올리는 건 일반분양인데 특정 수요에 한정돼 있다 보니까 집값 안정시키는 데는 제한적이다.”

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(왼쪽)과 함영진 직방 빅데이터랩장

함영진 랩장= “이번 대책으로 인한 단기적 집값 안정효과는 기대하기 어렵다. 장기적 효과는 기대할 수 있다. 보통 부동산시장은 실입주로 이어지는 시점에 공급효과가 가시화되기 때문이다.”

성태윤 교수= “당장 집값 안정화엔 효과가 있다고 보긴 어려울 것 같다. 만약에 공급이 이뤄진다면 부동산시장에 도움이 되는 것은 사실이다. 그래도 공급자들이 결국 자발적으로 참여해야 하는데 공급자들을 참여하게 할 유인책이 부족하다. 재건축 경우엔 공공성만 강화해놔서 그 부분이 아마 시장에 큰 부담이 될 것이다.”

양지영 양지영RC연구소장(왼쪽)과 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수= “핵심은 얼마나 대책이 빨리 추진되느냐다. 빨리 추진된다면 가격안정에는 상당히 도움이 될 것으로 보인다. 다만 민간 부문과 정부가 서로 ‘윈윈’할 수 있게 민간 부문에 인센티브를 더 줘야 한다. 두 주체가 같이 가는 방향으로 정책이 추진돼야 한다.”

이정우·남정훈·이희진 기자 woolee@segye.com

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