정부는 적극 참여 기대하지만 현장 반응은 싸늘
"강남은 애초 기대 안했다"지만 강북 동참도 미지수
"재초환ㆍ분상제 완화, 현금 기부채납 등 유인책 필요"

4일 오후 서울 용산구 유엔빌리지 인근에서 바라본 압구정동 현대아파트의 모습. 연합뉴스

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서울권역에 총 13만2,000호를 추가로 공급하겠다는 정부의 '8ㆍ4 주택공급 대책' 가운데 가장 큰 비중(5만호)을 차지하는 '공공참여형 고밀재건축' 계획에 출발부터 짙은 먹구름이 드리우고 있다.

강남의 대규모 재건축 단지들이 일찌감치 "매력이 없다"며 선을 긋는 분위기인데다 정부 역시 애초 강남권엔 큰 기대를 하지 않았음이 확인됐다. 정부가 기대하는 강북 재건축 단지들도 유보적인 모습이 대부분이다. 전문가들은 "현재 지원책으로는 5만가구 공급은 어려울 것"이라며 재건축 단지의 동참을 이끌어 낼 추가 혜택이 필요해 보인다고 지적하고 있다.

5일 정부는 첫 부동산시장 점검 관계장관회의를 열고 공공참여형 고밀재건축 추진을 위한 후속 논의를 시작했다. 홍남기 경제부총리는 "서울시와 함께 재건축 조합과의 소통을 통해 공공재건축 사업을 차질없이 추진해 나갈 것"이라고 의지를 밝혔다.

정부 기대와는 다른 재건축 현장

하지만 정부와 손뼉을 마주쳐야 할 민간 재건축 단지들은 시큰둥하기만 하다. 시장에선 정부의 "50층 허용" 등 방침 발표 직후 '50층 은마' '50층 잠실주공' 등을 언급하며 기대감을 표시했지만, 정작 해당 단지들은 사업 참여에 부정적이다. △기부채납, 재건축초과이익환수 등으로 기대 이익이 낮은데다 △임대주택이 생기는 데 대한 거부감이 높기 때문이다.

특히 정부 고위 관계자는 이날 "강남의 유명 재건축 단지들은 정부가 어떤 당근을 제시해도 공공 사업에 동참을 기대하기 어려워 보인다"고 말했다. 애초 5만가구 공급 계획에 서울 강남권은 적극 감안되지 않았다는 의미다.

그럼에도 정부는 여전히 강남 외 지역에서는 적지 않은 재건축 단지가 사업에 참여할 것이라 기대하고 있다. 이 관계자는 "용적률이 이미 200~250%에 육박해 재건축 수익성이 떨어지는 고층 아파트나, 조합원 간의 갈등 등으로 사업 추진이 더뎠던 사업장은 관심을 보일 것"이라고 기대했다.

강북마저 "고민해 봐야" 미지근 모드

그러나 일선의 비강남권 재건축 단지들 역시 공공재건축 참여에 그다지 적극적이지 않은 분위기다.

정부의 기대대로 용적률이 높은(196%) 용산구 서빙고동 신동아아파트 재건축조합설립추진위원회 관계자는 “사업 참여 여부를 아직 검토하지 않았다”고 밝혔다. 관악구 건영아파트 재건축조합설립추진위 관계자도 “아직 지켜보고 있는 단계”라며 “사업 경과를 살펴본 뒤 실제 소유자에게 도움이 될 지 파악할 것”이라고 말했다.

다만 노원구와 동대문구 등에 위치한 일부 소규모 사업장들이 참여 여부를 검토하고 있는 수준이다.

일각에서는 정부가 단기간에 대규모 공급방안을 마련하는 과정에서 구체적인 현장수요 검토 없이 이번 공공재건축 계획을 시도한 것 아니냐는 해석도 나오고 있다.

"정책 성공하려면 추가 유인책 검토해야"

재건축 조합 ‘공공재건축’ 참여 조건

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전문가들은 공공재건축이 성공하려면 추가적인 당근이 불가피하다고 조심스레 제안한다. 가령 재건축 부담금을 완화하거나, 분양가상한제 적용을 면제해 주는 등의 조건이 있을 수 있다. 실제 서초구 신반포12차 재건축조합 관계자는 "용적률을 올려줘도 주민에게 돌아가는 혜택이 없다면, 아파트 단지만 복잡해져 사업을 환영하긴 어렵다"며 "주민 설득에는 금전적 이익이 훨씬 매력적일 것"이라고 말했다.

일부 조합에서는 현금 기부채납도 거론된다. 그러나 이 경우 재건축 아파트 내 공공주택 공급이 불가능해지기에, 정부로서는 받아들이기 힘든 조건이다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "정부도 공급을 늘려야 한다는 과제가 있으니, 재건축 부담금을 차감하는 등의 추가적인 혜택을 고민할 필요가 있다"고 말했다.

하지만 이날도 김현미 국토교통부 장관은 '정부의 공공재건축 방안에 유인이 부족하다'는 시각에 대해 "용적률은 공공의 것"이라며 정부가 제시한 인센티브는 충분하다는 뜻을 밝혔다.

강진구 기자 realnine@hankookilbo.com