[머니투데이 최동수 기자] [부릿지TALK] '빠숑' 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장



6·17대책, 7·10대책, 임대차 3법, 서울·수도권 주택공급 확대방안 등 정부의 대책이 연달아 나오면서 시장이 혼란스럽다.

무주택 실수요자라면 지금 집을 사야 할까? 어느 집을 사야 할까? 집값은 계속 오를까?





머니투데이 건설·부동산 전문 유튜브채널 부릿지는 시장 전문가들의 다양한 목소리를 들어보는 '부릿지TALK'에서 김학렬 스마트튜브 부동산연구소장을 만났다. 시장에서 빠숑으로 잘 알려진 김 소장은 최근 '이제부터는 오를 곳만 오른다'는 책을 냈다.

김 소장이 생각하는 오를 곳은 어디이고, 어떤 기준으로 오를 곳을 선정했는지 물었다. 3040은 왜 패닉바잉 하는지, 수도권 핵심입지는 어디인지 등을 담은 2편은 오는 11일 오후 6시에 공개한다.

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▶최동수 기자안녕하세요. 부릿지입니다. 정부에서 6·17 대책과 7·10 대책을 연달아 내놨습니다. 정부의 메시지를 좀 요약을 해보면 "살 집이 아니면 팔아라. 집으로 투자하지 말고 하나를 사서 실거주해라"라고 요약할 수 있습니다.

이제 집을 살 때 그리고 팔 때 보유할 때 세금이 높아졌습니다. 다주택자들은 세금 폭탄을 맞습니다. '똘똘한 한 채'를 마련해야 한다는 얘기가 나오는 이유입니다.

오늘 '빠숑'으로 잘 알려진 김학렬 스마트튜브 부동산 조사연구소장을 모셨습니다. 최근 ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’라는 책을 내셨습니다.

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1. 지금 집을 사야 하나요?
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왼쪽부터 최동수 기자, 김학렬 스마트튜브 부동산연구소장 /사진=부릿지 캡쳐

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▶최동수 기자

우문으로 좀 시작을 하겠습니다. 그런데 지금 대책이 연달아 나왔고 시장 혼란스러운데 지금 아파트를 사도 되나요? 지금 사도 되나요?(하이라이트)

▶김학렬 소장(빠숑)

예 사야 됩니다. 사야 된다고 말씀드리고 싶고요. 무주택자가 있고, 1주택자가 있고, 다주택자가 있을 텐데 지금 정부에서 규제하는 건 다주택자거든요. 이럴 때 보통 더 불안해하는 사람들이 구매를 못 해요.

다주택자들은 명쾌해졌어요. 팔 것과 남길 것만 구분하면 돼요. 다주택자들은 불안해하거나 초조해하지 않는데 지금 무주택자가 가장 불안해 하고 있고요. 그다음이 1주택자들이고요. 주저하지 마세요. 정부에서 무주택자나 1주택자를 위해서 다주택자들이 들어오지 못하게 하고 있잖아요. 자신 있게 원하는 입지에 이사하는 걸 추천해요. 임차로 가는 것보다 저는 자가로 가기를 추천해요. 혹시 방송을 오전에 보고 있는 분들은 오후에 가서 계약하고, 오후에 보고 계신 분들은 (다음날) 아침에 가서 계약하면 될 것 같아요.

1주택자는 9억원까지는 양도세 비과세거든요. 좋은 혜택이 있는데 왜 주저하는지 모르겠어요.

집값이 올라가고 내려갈 것은 정해져 있어요. 이제부터 올라갈 곳만 오른다는 얘기는 이제부터는 올라갈 곳이 아니면 내린다는 얘기잖아요. 지금 상황에서 결국은 어떤 입지를 어떤 아파트를 선택할 것인지 집중하면 돼요. 어려운 문제도 아니고 쉬운 문제예요.

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2. 서울은 무조건 오르는 건가요?
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왼쪽부터 최동수 기자, 김학렬 스마트튜브 부동산연구소장 /사진=부릿지 캡쳐

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▶최동수 기자

서울 부동산이 하락하기 쉽지 않은 이유는 실수요층이 들어가 있기 때문이라는 말씀을 하셨어요.

▶김학렬 소장(빠숑)

서울이라고 얘기하면 위험한데요. 서울이라도 올라갈 곳이 있고 내려갈 곳들이 있어요. 서울이라도 구분할 필요는 있을 것 같아서 조심스럽게 말씀드려요.

단적으로 말씀드릴게요. 결론부터 비싼 건 올라가고 싼 건 내려갈 겁니다. 간단한 이유죠. 비싼 것들은 매물이 점점 줄어들고 있고요. 싼 것들은 매물이 많아지고 있었거든요. 이미 이전에도 서울의 매물이 “없다”, “없다”고 했는데 비싼 것들이 없었지 싼 것들은 쌓였었어요. 그러니까 심지어는 역전세가 나는 지역들도 있었거든요.

역전세가 날 정도라고 하면 이전 전세보다도 전셋값이 내려간 거잖아요. 그러면 정말 실수요가 준 겁니다. 실수요를 측정하는 가장 큰 지수는 전세거든요. 전셋값이 계속 올라가는 지역은 실수요가 증가하는 것이고요. 수요 대비 공급이 적으니까요. 전셋값이 올라가지 않거나 빠지는 지역은 실수요가 유지되거나 빠지는 지역들이죠.

▶최동수 기자

서울에서 법인이나 다주택자 매물이 나올 텐데요. 서울은 수요층이 워낙 확고하게 받치고 있는 시장이라 크게 출렁거리지는 않는다는 말씀인가요?

▶김학렬 소장(빠숑)

서울은 다주택자를 하더라도 지방처럼 수십 채씩 가진 사람이 거의 없어요. 아예 없다는 말은 아니에요. 많아봤자 두 채 정도고요. 투자목적으로 법인을 세웠다기보다 종부세가 너무 많이 나오니까 하나는 개인 명의로, 하나는 법인 명의로 두는 식이죠. 대부분 2주택 아니면 많아봤자 3주택자들입니다.

이분들은 물건을 내놓을 수 있겠죠. 좋은 걸 남기고 가치가 좀 떨어지는 걸 내놓겠죠. 그런데 둘 다 좋다고 하면 이분들은 아마 그냥 다른 방법을 선택할 겁니다. 증여형식으로 매매하겠죠.

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3. '이제부터는 오를 곳만 오른다'는 입지는 어디?
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왼쪽부터 최동수 기자, 김학렬 스마트튜브 부동산연구소장 /사진=부릿지 캡쳐

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▶최동수 기자

책을 좀 더 들여다볼게요. 서울에 14곳, 경기 5곳 세종 20곳입니다. 이곳들은 어떻게 고르신 건지?

▶김학렬 소장(빠숑)

서울 14개 구인데 첫 번째 지역이 강남구입니다. 압도적으로 비싼데 지난 5월 기준 평당 5644만 원이에요. 압도적으로 비싸죠. “거품이 아니냐” 라고 질문하시는 분들이 있는데 그냥 이건 객관적인 수요에 양이에요. 그러면 결국은 강남구 같은 경우는 수요가 제일 많은 입지다 결국은 이 강남구에 남으려면 남들보다 돈을 더 많이 지불한 사람들만 남는데 평당 5644만원 정도 지불한 사람들의 평균 정도 되는 아파트를 소유할 수 있는 것들이고 이 금액을 지불하지 못한 사람들은 서초구나 송파구로 가는 겁니다.

결국은 가격이 제일 비싼 것들이 수요가 제일 많은 것들이고요. 가격이 내려갈수록 수요가 들어주는 것들이죠. 지금 서울에서 도봉구는 평당 시세가 1500만원이에요. 강남구의 사분의 일정도 수요층을 갖고 있다고 볼 수 있죠.

결국은 내가 산 가격보다 가격이 올라갈 확률이 높아야 하는데 그러려면 대기 수요층이 많아야 해요. 공실 생겼을 때 기존에 있는 사람보다 돈을 더 많이 지불할 수 있는 수요층이 많아야 좋은 입지잖아요. 그런 측면에서 서울 14개 순위를 일단 넣었어요.

경기도에서는 지금 5개 시인데 4개시는 넘버 4예요. 여기에 고양시를 넣는데 고양시는 이슈가 있어요. 올라갈 곳과 내려갈 곳이 같이 있어요. 그런 것을 설명하기 위해 넣었어요. 그리고 지방에서는 압도적으로 좋은 입지가 세종시입니다. 세종시랑 비교할 입지가 없어요.

세종시를 찍어드린다는 의미가 아니라 어떤 변화들 때문에 수요가 점점 급증을 하고 있는지 공부해 보는 거죠. 세종시는 인구 5만에서 출발했는데 지금 32만명이 됐어요. 앞으로 80만명까지 갈 텐데 어떤 과정들이 있는지 설명하는 거죠. 결국 수요 얘기예요.

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4. 좋은 입지의 기준은? 강남구는 왜 1등이 될 수밖에 없는가?
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왼쪽부터 최동수 기자, 김학렬 스마트튜브 부동산연구소장 /사진=부릿지 캡쳐

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▶최동수 기자

결국 입지라는 건데요. 좋은 입지는 무엇인가요?

▶김학렬 소장(빠숑)

20년 동안 입지 분석조사를 했어요. 딱 다섯 가지만 보면 돼요. 일단 일자리만 보면 돼요. 다른 거 다 모르겠으면 일자리 하나만 보면 돼요. 먹고 사는 문제 잖아요. 어떤 입지든지 일자리가 없으면 입지를 평가할 필요가 없어요.

서울 강남구가 제일 비싼 이유는 딱 하나예요. 일자리가 전국에 있는 226개 시군구 중에서 압도적으로 많아요. 강남구 인구가 53만명인데 일자리는 70만개가 넘어요. 2등인 서초구는 40만개 정도밖에 안 돼요.

강남구까지 출퇴근할 수 있는 교통망이 좋은 입지가 다음 순위입니다. 서울에 일자리가 많은데 서울로 출퇴근하는 사람들이 서울에 다 못 살거든요. 경기도나 인천에 나눠 살기 때문에 교통망이 제일 중요해요. 그 다음 교육환경이고, 생활 편의시설, 환경쾌적성도 중요해요.

다섯 가지 요인이 다 갖춰지면 가장 좋고, 비싼 입지죠. 여기서 요소가 하나씩 빠지면 가격도 내려가죠. 강남구는 다섯개 조건을 다 갖췄고요. 도봉구는 아마 4개가 빠질 거예요. 이건 거품이 아니라 사람들이 그 입지에 자발적으로 살고 싶어 하는 절대 수요량이라고 보시면 돼요.

강남구는 수요가 많아요. 스타트업이나 주식으로 성공한 사람이 지방에서 살까요? 강남에서 살려고 할 텐데 공급은 없고 수요는 증가하니까 더 가격이 상승하는 구죠죠. 실거주를 말씀드린 겁니다. 시세차익을 보겠다는 게 아니라 강남에 살고 싶은 사람의 욕망을 말씀드리는 거예요.

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5. 단기간에 급등한 지방은 어떻게 해야 하나?
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왼쪽부터 최동수 기자, 김학렬 스마트튜브 부동산연구소장 /사진=부릿지 캡쳐

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▶최동수 기자

이번에 6·17대책, 7·10대책이 나오고 이렇게 좀 추이를 보니까 지방은 투자 수요가 나고는 분위기가 있더라고요. 지방은 어떻게 해야 할까요?

▶김학렬 소장(빠숑)

중요한 포인트인데. 그러니까 공부를 해야 해요. 단기적으로 조정이 될 거예요. 서울도 조정이 됩니다. 왜냐하면 대책의 세게 나오면 불안해서 급매가 나오기도 해요. 그런 것들은 나오면 잡으면 돼요.

정말 살고 싶은 아파트라고 했을 때는 살짝 조정됐을 때 매수하면 돼요. “반값이 될 거야”라고 생각하면 안 되고 조금 조정이 되면 들어가시면 돼요. 조정되는 기간이 길지는 않아요. 1~3개월 내에서 이뤄질 거예요. 정말 입지가 좋은 곳들은요.

예를 들어 인기가 가장 많은 압구정 현대아파트는 급매가 나오면 어김없이 계약이 돼요. 단지 입주민들이 계약을 해버려요. 가격이 낮다는 걸 아니까요. 그런 분들은 합리적으로 사는 거죠. 청주를 예를 들면 지금 갭투자자, 법인투자자들이 샀잖아요. 한 4개월 정도 올랐는데요. 이곳은 (투자자들이) 던지기 시작하면 빠지겠죠.

정말 구축인데 전셋값과 매매가 차이가 얼마 안 된다고 지금 사는 분들이 있는데 그런 것들은 안 올라요. 매물이 쌓여 있어요. 굳이 들어갈 필요 없거요. 거기에 꼭 싸야 한다고 하는 분들은 임대로 살면 돼요. 저는 투자수요층에서 관심을 갖는 입지는 보지 말자고 말씀을 드려요. 진짜 단기 투자, 소위 갭투자자들이 있잖아요. 그런 분들이 관심 갖고 있는 입지랑 제가 말씀드렸지만 입지랑 달라요.

☞김학렬 소장(빠숑) 2회는 오는 11일 공개합니다. 3040 패닉바잉 왜 일어나는지, 수도권 핵심입지는 어디인지? 미래가치가 높은 아파트는 어떻게 고를 수 있는지, 투자자 조언 등을 담았습니다.

출연 김학렬 소장(빠숑), 최동수 기자

촬영 이상봉 기자, 방진주 인턴

편집 방진주 인턴

디자인 신선용 디자이너

최동수 기자 firefly@mt.co.kr

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