자료사진 /문호남 기자 munonam@

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[아시아경제 김유리 기자] 정부와 서울시가 다음 주 이번 주택 공급 확대 방안의 핵심인 '공공참여형 고밀 재건축(공공재건축)'에 대한 구체적 가이드라인을 잡는다. 특히 '2030 서울플랜' 상 기술적으로 50층 건축이 불가능했던 재건축 단지도 용도지역, 중심지 체계 변경 등을 통해 이를 가능하게 하는 방안도 검토된다. 당초 공공재건축 실효성에 회의적인 반응을 보이며 '공공재건축이라 해도 2030 서울플랜이 명시한 높이 기준을 따른다'던 서울시 입장에선 사실상 백기를 든 것이다.

그러나 서울시 최상위 도시계획인 2030서울플랜의 방향성에 상당수 예외를 두는 것이 돼 도시계획상 일관성이 훼손 될 수 있다는 점, 이를 감수하고 변경을 감행해도 정부의 '90% 이익 환수' 입장이 바뀌지 않는 한 민간 조합 등의 참여가 저조할 것이라는 점 등은 여전히 문제로 지적된다.

공공재건축은 한국토지주택공사(LH)·서울도시주택공사(SH) 등 공공이 참여하는 재건축의 용적률을 최대 300%에서 500%로 완화하고 층수도 50층까지 허용하겠다는 게 골자다. 일반 주거지역이어도 준주거지역으로 종상향해 50층 아파트를 지을 수 있도록 하겠다는 것인데, 여기에 중심지 체계도 손대 50층 개발이 되는 조건을 맞추는 걸 검토한단 것이다. 주상복합 등 복합개발 시 비주거 비율과 방식 역시 논의 대상으로 둬 참여 유인을 높인다는 계획이다.

◆집값 잡자고…서울시 최상위 도시계획 흔드나= 다음주 국토교통부와 서울시 등은 태스크포스(TF) 회의를 통해 공공재건축 용적률 상향, 층고 제한 완화 등에 대한 구체적인 가이드라인을 만든다. 목표(5만가구) 달성을 위해선 민간 참여가 필수인데, 이를 강제할 수 없으니 일단 참여 가능한 범위부터 확대해 놓는다는 계산이다.

시는 이를 위해 50층 재건축이 불가능한 '그 외 지역'을 도시·광역 중심이나 지역·지구 중심으로 상향 조정하는 방안을 논의 중이다. 2030 서울플랜 중심지 체계 상 서울은 도심·광역중심, 지역·지구중심, 그 외 지역으로 분류된다. 공공재건축에서 언급된 50층 건축은 이 중심지 체계 상 도심·광역중심, 지역·지구중심 이상 돼야 일단 가능하다. 이들 지역 내에서 용도지역(일반주거, 준공업, 준주거, 상업지역 등)에 따라, 주상복합으로 짓는지 주거용으로만 짓는 지에 따라 최대 층수가 최종 결정되는 방식이다.

현재 '그 외 지역'은 상업지역이나 준주거지역 내 주상복합으로 짓는다 해도 최대 40층까지 밖에 짓지 못한다. 8·4대책 전후로 수차례 언급된 강남구 대치동 은마아파트 등 대부분 재건축 단지의 경우 '그 외 지역'에 해당한다. 결국 이번 검토는 중심지 체계를 조정해 각 사업주체가 공공재건축에 뜻만 있으면 가능하도록 길을 열어둔다는 차원이다.

그러나 이를 위해선 최상위 도시계획의 밸런스를 깨뜨려야 한다. 향후 심의 시 방향성이 정해진 심의에 따른 결과에 형평성 논란도 일 수 있다. 업계 관계자는 "민간의 땅에 일부 인센티브를 주면 참여할 것이라는 발상부터 아이러니"라며 "공공이 붙는다고 무조건 선이 아닌데, 민간 재건축 활성화라는 방법은 쳐다보지도 않고 도시계획 틀을 흔들면서까지 굳이 이 방식을 고집하는 모양새"라고 말했다.

◆결국은 정부 뜻대로?…목표는 '물량확보' 여야= 당초 서울시가 공공재건축에 대해 회의적으로 본 건 실질적인 물량 확보를 위해선 조합 등 사업 주체의 참여가 필수적이라고 봐서다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 8·4대책 발표 당시 강조했듯 자발적 참여 외엔 강제할 수단이 없기 때문인데, 각 조합 등이 공공재건축을 결정하더라도 '용적률 상향에 따른 기대수익률 기준 90% 이상 환수' 전제가 붙는다. 2배에 가까운 용적률 상승과 층수 규제 완화 등이 사업 주체에 큰 메리트가 될 수 없는 이유다. 업계에서도 물량 확보가 절실한 정부가 이해관계를 따져본 조합이 'NO'를 선언하면 방법이 없는 방식에서 이익 환수 전제 조건을 달고 방법을 찾으려다 보니 '또 다른 무리수'가 발생한다고 지적했다.

이미 강남권을 비롯한 주요 재건축 사업지들은 공공재건축에 대해 선긋기에 나섰다. 여의도 역시 이미 앞서 '종상향 대신 기부채납 확대' 방식에 부정적 입장을 드러낸 바 있다. 삼부아파트 재건축 추진위원회 관계자는 "기존 사업안(용적률 등)으로도 충분하기 때문에 별 관심이 없다"고 밝혔다.

결국 이미 용적률이 200%에 육박하는 등 현재 기준에선 사업성이 낮은 일부 중층 단지 등이 공공재건축 카드를 유심히 들여다볼 가능성이 높은데, 이들은 지은 지 이제 막 30년이 돼 재건축 연한을 갓 채운 곳들이 대부분이다. 결국 지은지 40~50년이 넘어 안전성 위협까지 받고 있는 재건축 단지들은 심의 절차에 올리지도 않은 채 안전진단도 아직 통과하지 않은 단지들이 시범사업 물망에 오르고, 이들의 사업 추진 속도가 빨라지면 형평성 문제가 불거질 수밖에 없다는 지적이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "재건축 초과이익 환수, 분양가 상한제 등 각종 규제가 그대로 적용되는 상황에서 '용적률은 공공의 것' '90% 환수' 등으로 접근해서는 공급 물량 확보라는 목표에 닿기 힘들다"고 말했다.