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03.28 (목)

임대주택 세제 보완에도 끊이지 않는 논란

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국세청 "부부 공동명의 임대주택 1채, 양도세 특례 대상 아냐"
'10년 임대시 양도세 100% 감면' 폐지도 쟁점
기재부, 직접 법령해석 재검토


파이낸셜뉴스

/사진=뉴시스

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[파이낸셜뉴스] 정부가 기존 민간 임대사업자에 대한 임대주택 세제를 최근 보완했지만 논란이 끊이지 않고 있다.

부부 공동명의로 임대 주택을 등록한 경우에 양도소득세 특례 혜택을 주지 않겠다고 법령 해석이 대표적이다. 임대사업자가 10년 임대 유지 시 양도세를 100% 감면해주겠다고 약속했던 혜택도 경과 규정 없이 아예 폐지해버린 점도 논란이 되고 있다.



국세청 "부부공동 임대주택 1채, 장특공제 70% 안돼" 해석…기재부는?


9일 정부와 부동산업계 등에 따르면, 국세청은 최근 부부가 공동명의로 취득한 주택 1채로 주택 임대사업자 등록을 했을 시 장기보유특별공제 70% 등 양도세 특례를 적용받을 수 없다는 유권 해석(법령 해석)을 내놓았다.

국세청은 최근 개인이 올린 질의에 대해 "장기일반민간임대주택 양도세 과세 특례는 민간임대주택특별법에 따라 8년 이상 임대할 목적으로 1호 이상 민간임대주택을 취득해 임대사업자로 등록한 거주자가 조세특례제한법상 요건을 모두 충족하는 경우 적용된다"고 안내했다.

부부가 공동명의로 1채를 등록하는 것은 온전한 한 채의 요건이 충족되지 않고 각자 0.5채를 가진 것이이므로 기준에 미달한다는 해석이다.

그러나 세무사들은 조특법에 '1호'의 기준에 대해 명시적으로 규정한 바가 없으므로, 국세청의 이 같은 유권해석은 근거가 명확하지 않다는 비판이 제기되고 있다. 주택에 대한 부부 공동명의가 점차 느는 추세를 고려하지 않은 조치라는 지적도 나온다.

이에 국세청은 "기재부에 유권해석을 올려봐야 한다"고 한 것으로 전해졌다. 국세청에 답변을 받은 개인이 국세청의 상급기관인 기획재정부에 법령 해석을 놓고 재질의를 했으며, 기재부가 해당 법령의 해석을 다시 검토하고 있는 것으로 전해졌다.



'10년 임대시 양도세 100% 감면' 혜택 폐지…"정책 신뢰도 흠집"


정부가 7일 내놓은 보완책에서 임대사업자가 10년 이상 임대를 유지한 뒤 매각하면 양도세를 100% 감면해주기로 했던 혜택이 빠진 점도 논란이 되고 있다.

본래 2018년 12월31일까지 민간 매입 임대주택을 취득하고 취득일로부터 3개월 이내에 장기(8년) 일반 민간임대주택 등으로 등록해 10년 이상 임대주택으로 유지할경우 양도세를 아예 부과하지 않는 제도(양도세의 20%인 농어촌특별세만 부과)가 존재했다. 정부는 주택시장 침체기였던 2014년 말 소득세법, 조세특례제한법을 개정해 2017년까지 3년간 신규 주택을 구입하고 3개월 안에 8년 장기임대주택(준공공임대주택)으로 등록하면 이 집을 팔 때 양도세를 면제해주기로 했으며, 2018년도 세법 개정을통해 2018년 말까지 시행을 1년 연장했다.

장기 임대 유도를 위해 '양도세 면제' 혜택을 준 것이다. 아울러 전용 85㎡ 이하의 기존 보유 주택을 준공공임대, 장기일반민간임대로등록해 일정 요건을 갖추면 8년 임대 시 50%, 10년 이상 임대 시 70%의 비율로 장기보유특별공제를 받을 수 있는 제도도 존재했다. 임대사업자들이 이번 보완책에 '10년 임대 시 양도세 70~100% 감면 혜택 유지'담길 것으로 기대한 것도 그래서다. 하지만 결국 보완책에선 폐지가 확정됐다. 한 세무사는 "대부분의 장기임대사업자는 10년 임대 유지 시 양도세를 70~100% 감면해주는 혜택을 보고 등록한 사람들"이라며 "정부 스스로 이런 혜택을 약속했다가 돌연 폐지해 버려 정책 신뢰도에 큰 흠집이 났다"고 비판했다.

정부는 앞서 민간임대주택특별법을 개정하면서 8년 아파트 매입임대가 끝나면 임대사업자 등록을 '자동 말소'하는 내용을 포함했다. 민특법에 맞춰 임대주택 세제를 손질하면서, 당초 10년 이상 임대주택을 유지하면 임대주택 매도 시 양도세 100% 감면을 해주겠다던 약속을 뒤집은 셈이다. 임대기간 8년을 채우면 임대사업자 등록이 '자동 말소'되므로 10년의 임대 기간을 채워 양도세 100%를 감면받을 길이 사라져 버렸기 때문이다. 그러나 임대사업자들과 세무 전문가들은 "등록자들에게 '8년 임대'를 할지, '10년 임대'를 할지 선택권을 주는 게 맞다"며 "신의성실 원칙의 위반"이라고 지적한다.

이에 대해 기재부 관계자는 "민특법 개정 때 '8년 임대기간 종료 시 자동 말소'를 원칙으로 정했기 때문에 '10년 임대 시 양도세 100% 감면' 혜택을 별도로 규정하는 게 불가능할뿐더러, 과도한 혜택이므로 폐지하는 게 맞다"며 "장기임대사업자는 8년간 임대를 유지하면 (이전보다 혜택이 줄지만) 장특공제를 통해 양도세 50%를 감면받을 수 있다"고 말했다.

하지만 이를 두고 "고가주택 구입 후 3개월 안에 임대주택 등록을 했던 사람은 당시엔 종부세 혜택도 없었던 만큼 '양도세 100% 면제'가 아니라 '장특공제 50%'를 내걸었다면 애초 등록하지 않았을 것"이란 반박이 나온다.

fact0514@fnnews.com 김용훈 기자

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