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03.28 (목)

[단독]"전세에 월세 더 내라"…임대차법 2주만에 반전세 '꿈틀'

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서울 아파트 준전세 비중 11.9%, 이달 들어 눈에 띄게 증가

집주인 임대차시장서 우위에 서자 반전세 선호…세입자 부담↑

뉴스1

서울 강남구 중개업소 매물 정보란이 전세 품귀 현상으로 비어있는 모습.© News1 이동해 기자

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(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 이달 들어 서울 지역 아파트 임대차 시장에서 전세에 월 임대료를 얹어서 내는 반전세(준전세) 계약 비중이 눈에 띄게 늘어나는 모습이다. 임대차법이 본격으로 시행되면서 전세난이 심화해 전세의 반전세·월세 전환이 가속화할 것이라는 전망이 현실화하는 분위기다.

13일 서울부동산정보광장 통계를 분석한 결과, 이달 서울 지역에선 현재(12일 기준)까지 총 1601건의 아파트 전·월세 계약이 체결됐는데, 그중 11.9%인 191건이 준전세 계약인 것으로 나타났다. 전·월세 계약 10건 중 1.2건이 준전세인 셈이다.

서울 아파트 준전세 비중은 7월 소폭 증가세로 전환(9.5%→9.9%, +0.4%포인트(p))한 뒤, 8월 들어 2주도 안 돼 증가 폭이 크게 확대(9.9%→11.9%, +2.0%p)됐다.

서울시가 분류하는 준전세 기준은 보증금이 월세의 240개월 치를 초과하는 경우로, 흔히 시장에서 반전세로 불린다. 예를 들어 월세가 100만원이면 보증금이 월세의 240배인 2억4000만원을 넘을 때 준전세로 분류한다. 보증금이 월세의 240배 이하면 준월세(12~240배) 또는 월세(12배 이하)로 분류한다.

앞서 임대차 시장에선 임대차법(계약갱신청구권, 전월세상한제)이 시행(7월31일)되면서 전세의 반전세·월세 전환이 가속화할 것이란 전망이 나왔었다. 반전세는 전세 보증금에 월 임대료를 추가로 내는 것으로, 집주인들이 선호하고 세입자에겐 부담이 되는 계약 방식이다. 주로 전세 매물이 부족할 때 반전세가 확산한다.

서울 아파트 시장은 입주 물량 감소로 전세 공급이 줄어드는 가운데, 각종 규제 여파로 전세 수요는 늘어나면서 전세난이 심화하고 있다. 대출 규제가 강화되고, 3기 신도시 대기 수요가 늘면서 전세에 눌러앉는 세입자가 늘었다. 재건축 등 실거주 의무가 대폭 강화되자 본인 소유의 집으로 들어가려는 집주인들까지 가세하면서 전세는 더욱 줄었다.

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© News1 이은현 디자이너

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특히 이달부터 임대차법이 본격화 화면서 전세시장 불안은 한층 더 심화됐다. 전셋값 인상 폭과 임대 기간 설정에 제약이 생긴 집주인들이 전세를 거둬들이거나, 실거주를 주장하면서 인기 지역 대단지의 경우 전세 물량이 '제로'(0)인 단지가 속출했고 전셋값은 더 올랐다.

한국감정원 조사에서 서울 아파트 전셋값은 지난주 0.17% 올라 58주째 상승세를 이어갔다. 상승 폭도 전주보다 확대(0.14%→0.17%)돼 연중 최고치를 기록했다.

전세 품귀로 임대차 시장에서 절대 우위에 서게 된 집주인들은 저금리 기조에 각종 세금 규제로 늘어난 세 부담을 메꾸기 위해 전세에 추가로 월세를 받는 반전세를 선택하고 있다는 분석이다.

자치구별로는 마포구의 준전세 비중이 이달 25.5%로 25개 구 중 가장 높았다. 전월 대비 13.6%p 늘어 증가 폭도 컸다. 이어 Δ서초구 21.6%(+6.1%p) Δ성동구 20.0%(+8.6%p) Δ성북구 17.9%(+10.3%p) 등의 순으로 반전세 비중이 높았다. 모두 최근 전셋값이 크게 오른 지역이다.

마포구 대흥동 M 아파트 전용면적 59㎡ 주택형은 6~7월 평균 4억5000만원에 전세 계약이 됐는데, 이번 주 보증금 3억원, 월임대료 80만원에 반전세 계약이 체결됐다. 전월세전환율(4.0%)을 적용하면 보증금 3억원에 월임대료 최대 50만원이 적정선인데 이를 넘어섰다.

감정원 조사에서 서울 아파트 반전세 가격 지수는 7월 100.5로 전월보다 0.24% 오르며 2015년 조사 이래 최고치를 기록했다. 반전세 가격 지수는 보증금과 월세 환산액을 더한 금액을 시계열로 비교할 수 있게 만든 지표다.

전문가들은 전세 가뭄이 지속되고 있고, 9~10월 가을 이사 철까지 앞두고 있어, 전세난에 따른 전세의 반전세 전환이 더욱 늘어날 것으로 보고 있다.

여경희 부동산114 수석연구원은 "전세매물 부족에 따른 수급불균형 상태가 지속되고 있기 때문에 가격 상승에 대한 불안감이 여전하다"며 "임대차보호법이 본격적으로 시행된 데다 저금리, 세 부담 강화 등으로 전세의 반전세, 월세 전환 속도가 빨라질 것으로 예상된다"고 말했다.
jhkuk@news1.kr

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