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올해 6·17 부동산 대책으로 수도권은 물론 청주와 대전까지 조정대상지역으로 지정됐다. 이번 대책의 지정 기준일은 6월 19일이다. 따라서 이번에 신규로 지정된 지역들은 올해 6월 19일부터 규제가 적용된다. 구체적으로 이번에 조정지역으로 지정된 곳은 경기(고양, 남양주, 군포, 안성, 부천, 안산, 시흥, 용인 처인, 오산, 평택, 광주, 양주, 의정부), 인천(중, 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서), 청주, 대전(동, 중, 서, 유성, 대덕)이다.

조정대상지역이 광범위하게 확대됨에 따라 해당 지역에서 1주택 비과세와 일시적 2주택 비과세 등 요건도 복잡해지게 됐다. 따라서 주택 양도 계획을 가진 경우 주의가 필요하다. A씨는 2011년 수원 광교에 있는 아파트를 구입했다. 이후 2018년 10월에 용인시 처인구 아파트를 추가로 구입했다. 두 집 모두 구입 당시에는 비규제지역이였으나 현재는 조정대상지역으로 지정된 상태다. 두 집 모두 임대를 주고 있고 거주한 적은 없다. A씨가 주택을 매도하게 되면 비과세를 받을 수 있을까. 또 비과세를 받을 수 있는 조건은 어떻게 될까.

1가구가 국내에 1개 주택을 2년 이상 보유하다 양도하면 양도세가 비과세된다. 다만 양도가 9억원을 넘는 경우 9억원 초과분은 과세된다. 즉 비과세 요건은 2년 보유다. 그런데 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 취득한 집은 2년 이상 거주도 해야 한다. 다만 조정대상지역 지정 전에 취득했다면 종전처럼 2년 이상 보유만 하면 비과세된다. 이때 취득의 기준은 계약이 아니라 잔금이다. 소유권이전과 잔금일이 다를 경우에는 둘 중 빠른 날 취득한 것으로 본다. 예외적으로 무주택 가구가 조정대상지역에서 2017년 8월 2일 이전에 계약하고 계약금을 지급했다면 취득(잔금)이 2017년 8월 3일 이후여도 2년만 보유하면 비과세된다. 마찬가지로 이번에 새롭게 조정대상지역으로 지정된 경우 지정 기준일인 올해 6월 19일 이전에 무주택 가구로서 계약하고 계약금을 지급했다면 2년만 보유하면 비과세된다. 물론 향후 양도가액 9억원을 초과하는 경우 초과분은 과세된다. 그래도 어쨌든 9억원까지는 비과세된다.

양도하는 시점에 2주택인 경우에도 예외적으로 1주택 비과세를 받을 수 있다. 일시적 2주택에 대한 예외적인 비과세다. 기존 집을 팔고 새로운 집을 살 경우 기존 집의 양도와 새로 사는 집의 구입까지 기간이 일치하지 않는 경우 일정 기간 기존 집을 처분할 수 있는 기간을 준다. 구체적으로 첫 번째 집을 구입하고 만으로 1년 있다가 두 번째 집을 사고, 두 번째 집을 산 때로부터 일정 기간 내에 처분하면 된다. 이 처분 기간은 원칙적으로 3년이다.

다만 두 채 모두 조정대상지역의 경우 2018년 9·13 부동산 대책으로 2018년 9월 14일 이후 취득한 경우에는 처분 기간이 2년으로 줄어들었다. 또 2019년 12·16 부동산 대책으로 2019년 12월 17일 이후 취득한 경우에는 1년 내 처분하고 1년 내 전입도 해야 한다. 만약 새로 구입한 집에 기존 세입자의 임대차 기간이 남은 경우에는 최대 2년 내에서 잔여 임대차 기간 종료 시까지 처분·전입 기간이 연장된다. 그리고 각 대책 발표 전 또는 조정대상지역 지정 전에 계약하고 계약금을 지급한 경우에는 마찬가지로 종전 규정을 적용받는다. 즉 3년 또는 2년 안에 팔면 된다. 또 두 채 중 한 채가 조정대상지역이 아닌 경우에도 3년을 적용받는다. 즉 새로 사는 집이 조정대상지역이라도 기존 집이 비조정대상지역인 경우, 기존 집이 조정대상지역이라도 새로 사는 집이 비조정대상지역인 경우에는 3년 안에 팔면 된다.

A씨의 경우 수원 광교 아파트를 구입하고 만으로 1년이 훨씬 지난 후인 2018년 8월에 용인시 처인구 아파트를 샀고, 조정대상지역 지정 전에 구입한 것이므로 3년의 처분 유예 기간을 갖는다. 따라서 용인시 처인구 아파트를 구입한 2018년 10월부터 3년이 되는 2021년 9월 이전에 수원 광교 아파트를 비과세 요건을 갖춰서 팔면 비과세된다. 수원 광교 아파트의 경우 취득 당시 조정대상지역이 아니었으므로 2년 이상 보유만 하면 비과세된다. 결국 A씨는 수원 광교 아파트에 거주한 적이 없어도 9억원까지는 비과세를 받을 수 있다.

그런데 A씨의 경우 한 가지를 더 고민해야 한다. 9억원까지는 보유만으로도 비과세되지만 양도금액(시세)이 9억원을 넘는 경우에는 초과분에 대한 세금도 고려해야 하기 때문이다. 9억원까지는 비과세되지만 초과분은 과세된다는 뜻은 전체 양도차익을 9억원 초과분과 9억원 이하분으로 구분해 9억원 이하분 양도차익은 비과세하고 초과분 양도차익은 세금을 내야 한다는 것이다. 예를 들어 10억원에 사서 15억원에 파는 경우를 보자. 전체 양도차익은 5억원(15억원-10억원)이다. 이 5억원의 양도차익 중 9억 이하분은 3억원(5억원×15분의 9)이고 9억원 초과분은 2억원(5억원×15분의 6)이다. 따라서 초과분 2억원에 대해서는 세금을 내야 한다. 이때 이 부분도 세법 개정으로 조건이 복잡해졌다. 원래 1주택에 대한 장기보유특별공제의 경우 거주 기간과 상관없이 3년 이상 장기 보유한 경우 연 8%씩 최대 80%를 공제했다.

그런데 2018년 9·13 부동산 대책에서 2020년 1월 1일 이후 양도하는 것부터는 전국 어디서든 2년 이상 거주한 경우에만 8%의 장특공제를 받을 수 있게 했다. 여기서 끝이 아니다. 2019년 12·16 부동산 대책에서 1주택 장특공제의 요건을 더 까다롭게 변경했다. 2021년 1월 1일 이후 양도하는 것부터는 보유 기간 3년부터 연 4%, 거주 기간 3년부터 연 4%로 적용되도록 했다. 즉, 10년 이상 장기로 보유한 경우에도 거주를 2년밖에 하지 못한 경우 장특공제를 40%밖에 받지 못한다. 다만 연 8%의 1주택 장특공제는 받지 못하더라도 기본 장특공제를 보유 기간에 따라 연 2%씩 받을 수 있다.

A씨의 경우 수원 광교 아파트에 거주한 바 없이 임대를 주고 있었으므로 9억원 이하 비과세는 받지만 초과분에 대해서는 연 2%의 장특공제(만 10년 보유 20% 공제)만 받을 수 있다. 만약 A씨가 수원 광교에 2년 거주했다면 올해 안에 팔 경우 80%(2011년 구입, 2021년 양도 시)의 장특공제를 받는다. 같은 조건(2년만 거주)에서 내년에 팔 경우엔 40%의 장특공제만 받는다.


부동산 시장 안정화 대책으로 인해 1주택 양도세 비과세도 조건이 까다로워졌다. 하지만 경우에 따라선 여전히 법 테두리 내에서 비과세를 받을 수 있는 여지가 있다. 이제 1주택자도 반드시 세금을 따져보고 의사결정을 해야 한다.

[우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무사]

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