오는 18일부터 주택 임대 사업자는 물론 그 사업자의 집에 세를 들어가는 사람도 무조건 '임대보증금 보증보험'에 돈을 내고 가입해야 한다. 가입하지 않으면 집주인은 감옥에 갈 수도 있다. 14일 국토교통부는 이런 내용을 담은 민간 임대주택에 관한 특별법 개정안이 18일 공포·시행된다고 밝혔다.

임대보증금 보증보험은 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)을 통해 가입할 수 있다. 보험료는 HUG의 아파트 보증금 보험 기준으로 '전·월세 보증금의 0.099~0.438%'로 책정됐다. 지난달 서울 아파트 평균 전세금인 5억원을 기준으로 계산하면 2년간 총보험료는 99만~438만원이다. 계약 기간이 길어지면 보험료도 더 내야 한다. 임대사업자 신용 등급이 낮을수록, 임대주택 부채(담보대출 등) 비율이 높을수록 보험료가 올라간다. 단독주택 보험료는 아파트의 1.3배다.

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보험료를 집주인과 세입자가 3대1로 나눠서 부담하도록 법은 규정한다. 신규 등록 주택인 경우 18일부터 바로 적용되고, 기존 등록 주택은 법 시행 1년 후 신규 계약 체결부터 적용된다. 위반하는 임대 사업자에 대한 처벌 규정은 '2000만원 이하 벌금 또는 2년 이하 징역'이다. 세입자 처벌 규정은 없다.

문재인 정부는 출범 후 주택 임대 사업 등록을 장려해왔다. 3월 말 기준 전국 주택 임대 사업자 51만1000명, 등록 임대주택 156만9000채가 의무 가입 대상이 된다. 서울에선 사업자 18만5000명, 주택 50만4000채가 대상이다. 서울 시내 총 주택 368만2000채의 13.7%에 해당한다.

세입자와 집주인 모두가 불만이다. 서울 연희동 30평대 아파트에 4억5000만원짜리 전세를 살고 있는 임모(31)씨는 "2년 사는데 보험료로 100만원을 내라니 황당하다"고 말했다. 임대인 반발은 더 거세다. 국토부 홈페이지의 해당 보도자료 댓글난에는 '내게 문제가 생길까 봐 타인을 위한 보증에 가입하라는 게 무슨 논리냐' '사실상 세금 강탈' '차량을 빌리면 빌린 사람이 보험료를 내지 차주가 보험료를 내느냐' 등 댓글이 약 100개 달렸다.

가뜩이나 급감한 전세 매물이 더욱 줄어들 가능성도 있다. 집주인 입장에선 전세 대신 월세로 바꾸면 보험료 부담이 확 줄어든다. 예컨대 전세 5억원인 아파트를 보증금 1억원 월세로 돌릴 경우 집주인이 내야 할 최대 보증보험료는 328만5000원에서 65만7000원으로 감소한다.

보증료 부담이 과도하다는 비판도 나온다. 사실상 보증금을 떼일 가능성이 낮은 상황에서 공기업인 HUG가 과점한 임대 보증 상품 가입을 의무화해 이익을 몰아주는 것 아니냐는 것이다. HUG 관계자는 "현재로서는 보증료율 인하는 검토하고 있지 않다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "전세를 월세로 돌리려는 임대인이 더 늘어날 가능성이 상당하다"고 했다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 "전세 집주인도 상당수가 보험료를 세입자에게 떠넘기려 할 것"이라고 했다. 국토부 관계자는 "세입자를 보호하기 위한 정책"이라고 말했다.





[이해인 기자]

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