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03.29 (금)

[철&민 부동산백서] 늘어나는 전세 재계약, '이것만은 꼭!'

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'묵시적 갱신' 가장 유리…기존 계약서 반드시 보관

보증금 올렸다면…중개업소서 새 계약서 작성해야

[편집자주]"임장이 뭐예요?" "그거요~현장답사예요", "초품아는?" "초등학교를 품은 아파트".

부동산 뉴스를 읽다 보면 어디서 많이 들어봤는데, 정확한 뜻이 떠오르지 않는 경우가 많습니다. 인터넷 카페에는 부동산 관련 약어들도 상당하고요. 부동산 현장 기자가 부동산 관련 기본 상식과 알찬 정보를 쉽고 재미있게 전달하기 위해 기획한 연재한 코너입니다.

뉴스1

© News1 이은현 디자이너

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(서울=뉴스1) 전형민 기자 = 8월 전세 시장이 난리입니다. 예년 같으면 9월 이사철 성수기를 앞두고 활발한 전세 계약이 이뤄질 시기지만, 올해는 매물이 줄어들면서 전세대란 조짐을 보이기 때문입니다.

일선 현장에서는 임대차3법의 영향으로 집주인들이 나와 있던 전세 매물까지 도로 거둬들이면서 '매물 잠김'이 심화하고 있다는 분석을 내놓고 있습니다.

그래서 올해는 전세 시장에서 기존 주택 재계약이 주가 될 것이라는 전망이 나옵니다. 임대차3법으로 세입자가 재계약을 요구할 수 있는 데다, 재계약 시 전세보증금 인상도 최대 직전의 5%로 제한할 수 있기 때문입니다.

당장 전세살이를 하는 저도 지금 사는 집을 재계약할 생각인데요. 오늘은 전세 재계약 시 주의할 점과 기억해야 할 점을 짚어보겠습니다.

◇'묵시적 갱신'이 뭐야?

우선 전세 계약을 연장하고 싶거나 재계약하고 싶은 경우, 계약 만료 6개월부터 1개월 전까지는 임대인과 임차인이 서로에게 이를 알리고 협의해야 합니다.

만약 아무런 말이 없으면, 같은 조건으로 계약이 자동으로 갱신되는 '묵시적 갱신'으로 간주합니다. 사실 세입자에겐 상황만 허락한다면 가장 유리한 방법이죠.

'묵시적 갱신'은 계약 연장 시 임차인, 임대인의 인적사항과 보증금 등에 변동이 없으면 계약서를 다시 작성하지 않고 자연스럽게 연장이 이뤄지는 것인데요. '주택임대차보호법'에는 묵시적 갱신의 계약 기간을 2년으로 규정해놨습니다.

다만 이 경우라면 기존 계약서는 꼭 버리지 말고 보관해야 합니다. 기존의 계약을 그대로 2년 더 연장하는 것이기 때문에, 기존 계약서에 명시된 확정일자가 그대로 유효하게 됩니다.

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지난 11일 서울 강남구 부동산 중개업소 매물 정보란이 전셋값 폭등 및 전세 품귀 현상으로 비어있는 모습. 뉴스1 © News1 이동해 기자

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◇내용이 바뀌는 재계약, '새 술은 새 부대에…'

기존의 전세 계약에서 내용이 조금이라도 바뀌게 된다면 새 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 기존 계약서를 고쳐 쓰거나 구두로만 합의했을 경우, 나중에 문제가 발생했을 때 다툼의 소지가 생기기 때문입니다.

정말 불가피한 상황이라면, 수정할 부분만 빨간색 펜으로 두세 번 선을 긋고 변경된 내용을 적은 뒤 임대인과 임차인 모두가 확인 도장과 서명을 기입하는 것을 추천합니다.

업계에서는 새 계약서를 작성할 때는 공인중개업소에서 쓰는 게 안전하다고 조언했습니다. 가끔 수수료가 아까워서 직접 작성하는 경우를 볼 수 있는데요, 혹시라도 추후 문제가 생겼을 때 그 책임이 오롯이 본인의 몫이 되기 때문입니다.

또 새 계약서를 작성했다면 추가된 보증금에 대한 확정일자 역시 새롭게 받아야 한다는 점도 강조했습니다. 기존 전세 계약으로 받은 확정일자가 기존 보증금에 대해서는 유효하지만, 증가분에 대해서는 새로운 확정일자가 필요하다는 설명입니다.

◇세입자라면 이런 것도 생각해봐야

전문가들은 살다 보니 생긴 문제들을 재계약 시 집주인과 충분히 협의하는 것이 좋다고 조언했습니다.

특히 집의 가치에 영향을 미칠 수 있는 인테리어 부분인데요. 도배나 장판, 중요한 수선 문제 등은 집주인과 확실하게 정리를 해서 만약 집주인이 부담해야 할 부분이라면 새 계약서에 특약으로 명시해야 한다는 겁니다.

아울러 최근 임대차3법으로 임대인들 처지에서는 전세 장점이 사라지면서 집주인들이 전세를 반전세나 월세로 전환하도록 유도하는 것과 관련, 임차인이 동의하지 않으면 강제로 전환할 수 없다는 점도 강조했습니다.

◇계약갱신 됐다면 2년 뒤엔 갱신 의무 소멸

일단 임대차3법에서 보장한 계약갱신청구권으로 앞으로 2년 동안은 한숨 돌리게 됐는데요. 사실 문제는 그 뒤입니다.

계약갱신 의무가 없어지는 2년 뒤에는 모든 집주인이 그동안 못 받은 상승분까지 전세보증금을 올려서 매물을 내놓게 될 테니까요.

현재로서는 뾰족한 수는 안보입니다만, 저를 비롯한 전세살이 부린이 여러분의 건승을 기원합니다.
maverick@news1.kr

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