서울 강남구 아파트 단지의 모습. 2020.8.30/뉴스1 © News1 황기선 기자

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(서울=뉴스1) 이철 기자 = 서울의 집값 상승 '뇌관'으로 지목됐던 강남권의 노후(재건축 추진) 아파트와 관련해 이들 아파트가 집값 불안을 야기한다고 볼 수 없다는 연구결과가 나왔다. 이에 따라 '재건축초과이익환수제(재초환)' 역시 근거가 부족하다는 분석이다.

23일 서울대학교 환경대학원 도시계획학 연구팀(이동훈, 장석길, 김태형)은 한국연구재단 학술지 서울도시연구에 게재한 '재건축 초과이익의 적정성 및 재건축초과이익 환수제도 개선방안 연구' 보고서에서 이같이 밝혔다.

연구팀은 강남3구의 대표 재건축 사업으로 아크로리버파크(서초구), 래미안 대치팰리스(강남구), 헬리오시티(송파구) 등 3곳을 지정했다. 이를 중심으로 각 구에 재건축 아파트 7곳, 비(非)재건축 아파트 7곳 등 총 42개 아파트의 시세를 조사했다. 재건축 아파트인 은마, 잠실주공5단지, 신반포 2·4·23차 등과 비재건축 아파트인 도곡 렉슬, 선경, 미도, 잠실 리센츠, 반포 푸르지오 등 강남권 고가 아파트가 대부분 포함됐다.

조사 결과 재건축 아파트 가격이 비재건축 아파트 가격보다 늦게 오른 사례가 많은 것으로 조사됐다. 송파구는 잠실역에 가까운 재건축 아파트의 가격 상승이 비재건축 아파트 가격 변화의 원인인 경향이 있었다. 그러나 잠실역에서 멀어지면 오히려 재건축 아파트 가격이 비재건축 아파트 가격의 결과가 되는 경향이 많았다.

강남구는 재건축 아파트인 은마아파트가 지리적으로 가까운 비재건축 아파트인 개포우성1차, 선경 아파트보다 가격 변화가 선행했다. 대치삼성아파트는 비재건축 아파트임에도 재건축 아파트 가격 변화를 따라가지 않았다. 재건축 아파트인 개포 한신은 어떠한 비재건축 아파트 가격 변화에도 선행하지 않았다.

서초구는 오히려 재건축이 예정되지 않은 서초구 잠원동아, 한신그린, 잠원한신 아파트가 먼저 가격변화가 일어난 사례도 발견할 수 있었다. 반포주공(3610가구), 신반포2차(1572가구)가 반포동과 잠원동에서 가장 먼저 가격 변화가 일어나는 것으로 볼 때 재건축이냐, 비재건축이냐보다는 많은 가구수를 보유한 아파트가 가격 변화를 이끄는 것으로 분석됐다.

연구팀은 "교차상관분석 결과 비재건축 아파트 가격의 변화가 재건축 사업을 진행하는 아파트 가격 변화보다 먼저 발생하는 경우가 더 많았다"며 "재건축 아파트 가격이 비재건축 아파트 가격에 선행하며 집값 불안을 야기한다고 볼 근거는 없다"고 설명했다.

연구팀은 서울 강남 등의 재건축아파트가 인근 지역 집값 불안을 야기한다는 이유로 시행한 재건축초과이익환수제의 근거가 부족하다고 지적했다.

연구팀은 "강남3구 재건축 아파트는 인근에 있는 비재건축 아파트의 가격 흐름에 후행하는 비율이 더 높고 서로의 가격상승분 차이는 통계적으로 유의하지 않다"며 "재건축 사업이 주택가격 불안의 진원지로 여타 아파트보다 유의한 가격상승이 있다는 주장은 근거가 불확실하다"고 강조했다.

이외에 연구팀은 재건축부담금 산출 방식에 대한 문제점도 제기했다. 재건축부담금은 추진위원회 설립 승인일부터 준공일까지 발생한 주택가격 상승분을 누진 적용해 최대 절반을 국가가 거둬들이는 제도다.

연구팀은 현재 추진위원회 설립 시점부터 재건축부담금을 계산하는 것보다 관리처분계획부터 준공까지 부담금을 부과하는 것이 타당하다고 주장했다.

실제 헬리오시티, 아크로리버파크, 반포자이 등 강남3구 내 23개 재건축 완료 아파트를 분석해보니 추진위원회 설립부터 준공까지 평균 13년7개월이 소요되며 표준편차는 4년2개월에 달했다. 단순히 사업이 늦춰진다는 이유로 주변 가격상승 전이효과에 영향을 받을 가능성도 크고, 특히 주택가격 상승기에는 높은 재건축부담금이 부과될 가능성이 높다는 분석이다.

연구팀은 "현행법에서는 경과연수, 용적률에 대한 고려 없이 일괄적으로 개시시점이 '조합설립추진위원회 승인일'이 된다"며 "추진위원회 승인 여부만으로 재건축부담금 산정이 시작되는지를 결정하는 문제가 있다"고 지적했다.

이어 "오히려 분양신청 이후 수립되는 관리처분계획에서 분양대상자, 아파트 소유권 귀속, 감정평가 가격, 총공사비, 추가부담금 등을 산정한다"며 "특히 관리처분계획을 통해 재건축사업에 대한 비례율(개발이익률)이 결정되고 조합원별 사업비용 분담규모와 시기가 결정돼 이때부터 부담금을 부과하는 것이 타당하다"고 강조했다.
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