[머니투데이 박미주 기자]

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#서울 서초구 반포동 '아크로리버파크' 전용면적 84㎡(공급면적 33평) 1주택을 소유한 A씨의 종합부동산세(종부세)는 지난해 282만원에서 올해 494만원으로 75% 올랐다. 대신 2018년 말 29억원이었던 아파트 시세(이하 KB부동산 매매 일반평균가 기준)가 지난해 말 31억7500만원으로 2억7500만원 올랐다. 현재(지난 20일 기준) 시세는 34억원 정도로 2018년 말 대비 5억원 뛰었다.

#아크로리버파크 전용 112㎡와 강남구 대치동 '은마' 전용 84㎡, 잠실주공 전용 82㎡를 보유한 3주택자의 경우 올해 종부세는 7230만원으로 전년 대비 48%, 보유세는 1억726만원으로 43% 각각 상승했다. 세금이 많이 나온 것 같지만 집값이 더 올랐다. 2018년 말 72억1000만원이었던 아파트 3채의 시세가 지난해 말 82억7500만원으로 1년간 10억6500만원 상승했다. 현재 시세는 86억4500만원이다.

고가주택, 다주택 소유자들이 종합부동산세(종부세) 급증에 화들짝 놀랐지만 이를 바라보는 무주택자 등 종부세 비대상자들은 상대적인 박탈감을 느끼고 있다.

종부세가 전년 대비 2배가량으로 뛰어 종부세 납세자들의 불만이 커진 것이 사실이지만 집값 상승분에 비하면 늘어난 종부세 부담은 그리 크지 않다는 게 무주택자들의 생각이다.

유주택자, 무주택자 모두의 불만이 커지고 사회적 갈등이 심화하는 근본 원인은 급등한 집값이다.

전문가들 사이에선 다양한 의견이 나온다. 집값 안정화를 위해 다주택자 취득세·보유세는 강화하되 양도소득세는 부동산가치에 따라 매기고, 고령 1주택자의 보유세 부담 경감을 위해 과세를 이연해야 한다는 주장이 나온다. 1주택자의 취득세가 과도하고 오피스, 상가 등 대비 주택 세금이 과다해 낮춰야 한다는 견해도 있다.

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아리팍 84㎡+역삼e편한세상 59㎡ 2주택자 올해 종부세 3008만원, 전년 1.8배… 시세는 12.75억↑
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서울 서초구 반포동 아크로 리버파크/사진= 뉴스1

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27일 머니투데이가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)에 의뢰해 종부세를 추산한 결과 아크로리버파크 84㎡ 1주택을 소유한 사람은 세액공제를 받지 않을 경우 올해 1326만원의 보유세(종부세 494만원)가 부과됐다. 작년 보유세는 908만원, 그 중 종부세는 282만원으로 종부세만 보면 1.8배가 됐다. 현재 실거래가와 시세 등을 감안하면 내년 종부세는 929만원으로 지난해의 3.3배, 올해의 1.9배가 된다. 내년 보유세는 지난해의 2.1배, 올해의 1.4배인 1913만원으로 예상된다.

배율만 보면 종부세, 보유세가 급증한 게 맞다. 1주택자 입장에선 현금이 들어온 것이 아닌 거주하는 집이고, 이사하려면 양도세도 내야 해 더 안 좋은 곳으로 이사할 수밖에 없게 된다. 내야 하는 세금만 매년 늘어나 불만이라는 반응이다.

무주택자 시각은 다르다. 지난해와 올해 보유세로 2234만원을 내지만 2018년 말 대비 현재 시세는 29억원에서 34억원으로 자산가치가 5억원이나 올랐기 때문이다. 무주택자가 해당 집을 사려면 2년여 전보다 5억원의 비용을 더 치러야 한다. 때문에 고가주택 소유 1주택자의 불만은 '행복한 고민'으로 보일 뿐이다. 게다가 장기보유, 고령자일 때 세액공제가 적용돼 세금이 더 줄기 때문에 무주택자가 보기엔 자산가에 더 혜택을 주는 것처럼 느껴질 수 있다.

다주택자는 더 이득을 봤다. 아크로리버파크 84㎡와 강남구 역삼동 '역삼e-편한세상' 전용 59㎡를 보유한 2주택자는 올해 종부세가 3008만원으로 전년 1632만원의 1.8배로 급등했다. 보유세도 4678만원으로 전년 2786만원의 1.7배가 됐다. 내년에는 종부세가 7862만원, 보유세는 1억668만원으로 더 뛴다.

세금 부담이 크게 늘었지만 주택 총 시세는 2018년 40억7500만원에서 현재 53억5000만원으로 12억7500만원 뛰었다. 세금을 내더라도 집값 상승분이 더 커 주택을 소유하는 게 이득이 된 것이다. 내년에도 세금보다 집값이 더 오른다면 집을 팔지 않는 게 자산가치 상승 면에서 유리하다. 정부가 다주택자의 매물 출회를 위해 세금 강도를 높였지만 아직까지 제대로 먹히지 않는 이유이기도 하다.

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다주택자 규제 강화했지만 약발은 '글쎄'… "보유세 더 강화해야" "주택세 낮추고 공급 집중해야" 전문가 의견 분분
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전문가들은 정부가 집값 상승 원인으로 본 다주택자를 향한 규제를 강화하는데도 집값이 잡히기는커녕 오르고 납세자들의 불만은 팽배해져 사실상 '정책 실패'라고 꼬집었다. 다주택자 규제 강화 결과 임대차시장으로 세부담이 전이돼 전월세 가격 급등이란 부작용만 가져와 정부의 원인 진단이 잘못된 것 아니냐는 지적이다. 주택 공급이 충분하다고만 하지 말고 처음부터 주택 공급을 늘렸어야 했다는 것이다.

아울러 현재 주택 관련 취득세, 보유세, 양도소득세 모두 과도한데 일부 조정이 필요하다는 주장이다. 그러나 이에 대한 전문가들의 의견은 갈린다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "미국의 경우 주택 실효세율 2.2% 이상이 돼야 중위 주택 가격이 낮아졌다는 사례가 있는데 우리나라는 2018년 실효세율이 0.16%로 낮아 주택 보유세를 강화할 필요가 있다"면서도 "주택 취득세와 양도세는 과도한 경향이 있다"고 봤다.

임 교수는 또 "1주택자의 취득세는 낮추되 실거주 목적을 강화하기 위해 다주택자와 외국인의 비거주 주택 취득세는 강화해야 한다"며 "양도소득세는 '소득세'라는 점에서 1주택자와 다주택자를 똑같이 보고 순수하게 소득에만 세금을 매기고 다주택자가 집을 팔 수 있도록 하는 게 조세정의에 부합하다"고 판단했다. 이어 "은퇴자 등 1주택자에 비과세·세액공제 혜택을 주는 것은 조세형평성에 맞지 않는다"며 "보유세 등 세부담 경감을 위해 사후 과세 등 과세 이연을 하면 되는 것"이라고 덧붙였다.

안창남 강남대 세무학과 교수는 "다주택자의 주택 보유세는 지금보다 더 높여야 하고 1가구 1주택자의 종부세는 완화해야 한다"며 "종부세는 기본적으로 투기 방지를 위해 부과하는 것이기 때문"이라고 말했다.

반면 아예 주택세 부담을 낮추고 주택 공급은 늘린 뒤 시장에 맡겨야 한다는 주장도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "주택 세금이 적어서 부동산 시장이 왜곡된 것이 아니고, 주택세가 오르면 물가만 더 뛸 것"이라며 "1주택자에 과도한 취득세, 보유세 등을 낮추고 주택 공급을 늘려 시장이 알아서 흘러가게 둬야 한다"고 강조했다.

그러면서 "아파트 세금만 높고 회장님들이 거주하는 고가 단독주택, 오피스 빌딩 등은 오히려 세금이 낮다"며 "최초 공시가격 현실화 추진 때는 이런 부분의 조세정의를 높이기 위해 도입된 데다 주택은 일종의 '면세품목'인 만큼 주택 관련 세금 부담은 오히려 줄이는 게 맞다"고 주장했다.

한편 기획재정부에 따르면 올해 종부세 고지대상자는 74만4000명, 고지세액은 4조2687억원이다. 이 중 주택분 종부세 고지대상자는 66만7000명, 고지액은 1조8148억원이다. 그 중 2주택 이상인 다주택자 37만6000명이 전체 고지세액의 82%인 1조4960억원을 부담한다. 종부세 부담이 100만원 이하인 납세자는 43만2000명으로 전체 과세 대상자의 64.9%다.

박미주 기자 beyond@mt.co.kr

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