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[아시아경제 문제원 기자] 주택 임대사업자 제도를 둘러싼 갈등과 혼란이 갈수록 심해지고 있다. 최초임대료 설정, 임대인의 보증보험 가입, 전월세전환율 적용 등 곳곳에서 정부의 무리한 유권해석과 방침 변경, 과도한 규제에 따른 부작용이 속출하고 있어서다. 아직 명확한 규정이나 지침조차 없는 사항도 많아 일선 현장의 혼란을 가중시키고 있다는 비판이 제기된다.

21일 정부와 부동산 업계에 따르면 서울남부지법은 지난 19일 임대사업자 A씨와 임차인이 '최초임대료'인 전세금 인상폭을 두고 제기한 민사사건에서 A씨 요구대로 보증금을 기존 5억원에서 8억원으로 3억원(60%) 올려 재계약하라는 조정결정을 내렸다.

2018년 12월 해당 전세계약을 맺고 이듬해 1월 임대사업자로 등록한 A씨는 원래 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 의해 기존 계약 종료 뒤 임의로 최초임대료를 정할 수 있었지만, 지난해 7월말 전·월세상한제와 계약갱신청구권이 시행되면서 5% 상한에 걸렸었다.

통상 금액 결정과 관련된 민사사건은 당사자간 임의조정 절차를 거치고 여기서 결론이 나오지 않으면 판사가 강제조정을 한다. 당사자가 이역시 거부하면 민사소송으로 이어진다. 이번 사건은 임차인이 막판에 A씨의 인상요구를 들어주면서 임의조정 단계에서 종결됐다.

때문에 법원이 최초임대료나 일반 임대차계약이 5% 제한과 전혀 무관하다고 결정한 것은 아니다. 하지만 정부 유권해석과 달리 ‘최초임대료가 반드시 5% 제한을 적용 받는 것은 아니’라는 점이 법원에서 인정된 것은 의미가 있다는 분석이다. 대한주택임대인협회 자문변호사인 김성호 법률사무소 자산 변호사는 "법원에서 이같은 조정결과를 내줬다는 것은 5%룰이 강행규정은 아니라는 점이 인정됐다는 의미"라고 설명했다.

업계에선 앞으로 임차인과의 협상에 실패해 최초임대료를 임의로 정하지 못하게 된 임대사업자를 중심으로 관련 민사사건이 속출할 것으로 보고 있다. 하지만 국토부 관계자는 "이번 경우는 민사조정이고 확정된 판결이 아니다"며 "유권해석을 변경할 수 없다"고 선을 그었다.

임대사업자협회 추인위원회 등 부동산 관련단체 회원들이 지난해 8월1일 정부의 부동산 규제에 반대하는 집회를 열고 임대차 3법 반대 등의 구호를 외치고 있다. (사진=연합뉴스)

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오는 8월18일부터 전면 의무화되는 임대사업자의 보증보험 가입도 여전히 논란이다. 임대사업자는 임대차계약 체결시 보증보험 가입 보증서를 첨부해 3개월 내에 렌트홈으로 신고를 해야 한다. 하지만 최근 주택도시보증공사(HUG)의 업무과중으로 보증서 발급이 늦어지면서 상당수 임대사업자가 과태료를 물 처지에 몰린 것으로 전해지고 있다.

성창엽 대한주택임대인협회 회장은 "임대사업자는 3개월 이내에 신고를 하지 않으면 과태료 500만원을 받고 세제혜택도 환수될 수 있다"며 "자격요건을 모두 갖췄는데도 HUG 업무처리가 늦어져 신고를 못하게된 상황"이라고 지적했다. 특히 성 회장은 "보증보험을 가입하려면 주택 1채당 22개의 서류가 필요하고, 하나하나가 간단치도 않다"며 "혼란이 큰 상황"이라고 지적했다.

최근에는 HUG가 임대주택에 공동담보가 설정된 경우 보증보험에 가입할 수 없다고 안내해 혼란이 일기도 했다. 통상 금융기관은 토지 위에 건물을 짓는 용도로 자금을 빌려주면 토지와 건물 등에 공동담보를 설정한다. 공동담보가 설정된 이후에는 이를 나누기도 쉽지 않다. 때문에 보증보험에 가입하고 싶어도 하지 못해 과태료만 부과받게 됐다는 불만이 속출했다.

논란이 일자 HUG는 착오를 인정하며 공동담보도 보증보험 가입이 가능하다고 번복했다. HUG 관계자는 "보증보험이 처음 의무화되면서 지사별로 혼선이 있었던 것 같다"며 "현재는 모든 지사가 공동담보도 가입을 받아주고 있다"고 말했다. 업계 관계자는 "결국 문제의 근원은 정부가 적극 장려해 왔던 임대사업자 제도를 하루 아침에 폐기하면서 발생한것"이라며 "정책의 일관성을 믿은 시장 참여자들이 혼란의 피해를 고스란히 떠안게 된 셈"이라고 지적했다.