[머니투데이 권화순 기자] [임대차법1년 평가, 세입자 평균 거주기간 3.5년→5년..낮은금리에 급등한 전셋값은 해결과제]

11일 서울 강남구 대치동 은마아파트 일대의 모습. /사진=이기범 기자 leekb@

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임대차2법(계약갱신청구권제·전월세상한제) 시행 1년을 맞아 다양한 평가가 이어지고 있는 가운데 세입자 입장에서 보면 평균 거주 기간이 종전 대비 1년6개월 연장돼 주거 안정 측면에서 긍정적이었다는 분석이 나온다. 특히 초등학교 6년과 중·고등학교 3년 등 6년·3년 학제와 임대차법상의 임대의무기간 2년의 불일치로 주거가 불안했던 학부모의 이사 횟수를 줄였다는 평가다. 1년 단위로 월세계약을 했던 오피스텔 거주 청년, 대출금리 부담을 상대적으로 크게 느낀 신혼부부 등을 중심으로 ' 2년+2년 의무임대기간', '직전 임대료 5% 이내 증액' 효과가 났다는 분석도 나온다.

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세입자 평균거주기간 3년6개월→5년, 초등학교 6년 학부모·1년단위 월세계약 청년층이 수혜자
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26일 국토교통부 등에 따르면 임대차2법 시행 이후 세입자의 평균 거주 기간이 5년으로 자리잡았다. 정부가 서울 100대 아파트의 임대차 계약과 확정일자, 전입신고 자료를 분석한 결과 임대차2법 시행 직전 평균 3년6개월이었던 세입자 거주기간이 약 1년6개월 더 연장된 것이다. 지난해 7월 당정이 임대차법 개정안을 논의할 당시 '짧은 임대차 기간'이 개선과제로 꼽혔다. 일부에선 임대의무기간을 '3년+3년'으로 해야 한다는 의견도 제시됐다. "초등학교 6년 학제와 임대의무기간 2년의 불일치로 학부모들이 원하지 않는 이사를 자주해야 한다"는 이유에서다. 임대차2법 시행 1년여 만에 세입자의 평균 거주기간이 자녀가 초등학교를 졸업할때까지 걸리는 6년 가깝게 연장된 셈이다.

실제로 최근 계약갱신권을 행사한 대구시 동구 A 아파트 거주 학부모 임차인은 "아이 학교 문제로 현재 거주하고 있는 아파트에서 계속 살아야 하는 상황에서 집주인이 시세 대로 전세금을 올려달라고 요구했다"며 "갱신요구권을 써 전세금을 조금 올리고 아이가 초등학교를 졸업할 때까지 이사를 하지 않게 됐다"고 말했다.

오피스텔의 1년 단위 계약 연장 관행에도 변화가 생겼다. 서울 용산구 B오피스텔에 거주하는 20대 임차인은 최근 계약금 6000만원을 내고 임대차 계약 기간을 2년 연장했다. 임대인은 향후 월세 인상을 위해 1년 단위 계약을 선호해 왔지만 개정된 임대차법에 따라 세입자가 원하면 최장 2년으로 기간을 늘려야 한다.

직전 임대료 5% 이내 증액 효과는 신혼부부나 사회초년생 세입자의 주거비 부담 완화 효과로 나타났다. 수원 영통구 C 아파트 거주 30대 신혼부부는 직전 임대료가 1억2000만원, 월세 20만원이었는데 갱신권을 행사해 보증금은 그대로 유지하고 월세만 22만2500만원으로 올렸다. 이들은 "신혼부부라 모은 돈이 많지 않아 주변 시세대로 다 올려달라고 하면 거주 중인 아파트에 살 수가 없다"며 "갱신권 사용으로 월세를 조금만 올리고 2년 더 살수 있게 됐다"고 말했다.

서울 강북구 소재 전셋집에 살고 있는 사회초년생인 D 씨는 "시세대로 재계약을 하면 대출을 더 받아야 하는 상황인데 전월세상한제 대로 5% 이내 증액을 할 수 있었다"고 말했다. 서울 마포구 소재 E 임차인은 "집주인의 눈치를 보지 않고 대등한 관계에서 임대료 증액이나 수리비 요구가 가능해 진 점은 긍정적"이라며 "최근 싱크대 배수구 수리를 할때 집주인에게 수리비를 요구했다"고 말했다.

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전셋값 상승, 다 임대차법 탓? 전세대출 1억원 대출이자 2년전 26만원→최근 16만원.. "금리 상승기 대비할 시점"
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세입자의 평균 거주기간이 5년 확대된 것은 긍정적이나 결국 신규 전셋값이 크게 올라 효과가 반감됐다는 지적도 적지 않다. 특히 임대차2법이 전셋값을 올린 주요인이라는 분석도 제기된다. 다만 매매가격 상승과 전세대출 금리하락으로 인한 유동성 공급이 더 큰 요인이었다는 반론도 제기된다. 서영수 키움증권 연구위원은 "정부 투자기관의 적극적인 전세보증과 비대면 대출 활성화 유도로 2년만에 전세대출 금리가 1.02%포인트나 하락했다"며 "세입자의 실질 부담이 감소했기 때문에 전세대출이 늘고 전셋값 상승으로 이어진 것"이라는고 분석했다.

실제 전세대출 평균금리는 지난 2019년 1월 연 3.15%에서 올해 4월 연 2.13%로 1.02%포인트 하락했다. 같은 기간 주택담보대출 금리(연 2.91%→연 2.57%) 하락 폭 0.34%포인트 대비 3배가 넘는 낙폭이다. 현재는 전세대출 금리가 주담대나 신용대출 금리보다 낮다. 임대인이 전세금 1억원 증액을 요구해 이를 대출로 충당했을 경우 매달 부담해야 하는 이자가 16만원이다.

하지만 한국은행이 기준금리 인상을 예고하고 있는 만큼 향후 세입자의 대출이자 부담이 크게 늘 수 있다는 점이 문제다. 안정적으로 2년을 더 거주한 세입자가 이사하지 않고 신규 전셋값 수준으로 계약하면서 대출을 받으면 이자 부담이 지금보다 훨씬 커질 수 있다. 전셋값이 더 오르지 않더라도 금리가 2년전 수준인 연 3%대로 올라가면 대출금 1억원 기준 월 이자가 16만원에서 25만원으로 불어난다.

권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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