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18일부터 등록 임대 임대보증금 가입 전면 의무화…혼선 우려

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SBS

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주택 임대사업자의 임대보증금 보증 가입 의무화 전면 시행을 보름여 앞두고 시장의 혼선이 커지고 있습니다.

오는 18일 이후부터 모든 임대사업자가 계약을 맺을 때 임대보증금 보증에 가입해야 하고 그렇지 않을 경우 형사처벌을 받게 되는데, 현실적으로 이를 이행할 수 없는 영세 사업자가 적지 않기 때문입니다.

제도 시행을 앞두고 이를 보완하기 위한 입법이 추진됐지만 최근 국회에서 제동이 걸린 상황입니다.

오늘(2일) 국회와 국토교통부 등에 따르면 이달 18일부터 모든 등록 임대사업자의 임대보증금 보증 가입이 의무화됩니다.

작년 7·10 대책 때 등록임대에 대한 의무를 대폭 강화하고 혜택은 축소하면서 이같은 임대보증금 보증 가입 의무 제도가 도입됐습니다.

세입자가 계약 만료 후 보증금을 되돌려받지 못하는 사고를 방지한다는 취지입니다.

일단 작년 10월 18일 이후 신규 임대사업자부터 적용됐고 기존 사업자에 대해선 1년의 유예기간을 거쳐 올해 8월 18일 이후 계약을 갱신하거나 신규 계약을 할 때 보증에 가입하도록 했습니다.

결국 이달 18일 이후에는 모든 임대사업자에 대해 임대보증금 보증 가입이 의무화되는 셈입니다.

최근 국토부는 임대사업자들에게 임대보증금 보증 가입 의무 대상이 모든 등록 임대주택으로 확대된다고 안내했지만, 임대사업자들은 그간 이와 같은 내용을 제대로 알지 못하고 있었다며 불만을 터뜨리고 있습니다.

한 임대 사업자는 인터넷 카페에 "구청이나 국토부 등에 보증 가입에 대한 내용을 물어보려 해도 전화 통화도 제대로 하지 못하고 있다"고 적었습니다.

더 큰 문제는 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증에 임대사업자들이 보증에 가입하려 해도 일정 요건을 충족하지 못하면 가입이 불가능하다는 점입니다.

주택 가격이 임대보증금과 담보권 설정 금액을 합한 금액보다 적어 부채비율이 100% 이상인 경우 등에는 보증 가입이 되지 않습니다.

하지만 8월 18일 이후 계약을 갱신하면서 임대보증금 보증에 가입하지 못하면 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금형을 받을 수 있습니다.

부채비율이 높은 임대사업자가 임대보증금 보증에 가입하려면 결국 기존 부채를 갚거나 보증금을 낮춰야 합니다.

임대사업자가 보증금을 줄이고 월세를 높이면서 세입자의 월세 부담이 커질 수 있습니다.

물론 임대조건 변경은 세입자가 거부하면 그만이지만 경우에 따라 억지로 추가 월세를 감당해야 하는 세입자가 나올 수 있습니다.

이같은 상황은 아파트보다는 빌라 등 영세 임대주택에서 더욱 심각합니다.

아파트야 워낙 최근 공시가격이 많이 올라서 부담이 덜하지만 빌라는 그렇지 못하기 때문입니다.

이에 당정은 민간임대특별법 개정안을 다시 마련해 입법을 추진했습니다.

더불어민주당 조응천 의원이 대표발의한 이 법안은 임대보증금 보증 가입을 하지 않았을 때 형사처벌이 아닌 과태료 처분하도록 했습니다.

대신 지자체가 보증 가입을 하지 않은 임대사업자를 직권으로 등록 말소할 수 있게 하는 내용도 담았습니다.

무엇보다 개정안에는 영세 임대사업자를 위해 보증 가입 예외 요건이 담겼습니다.

보증금이 너무 소액이거나, 임차인이 보증회사 등이 운용하는 전세금 반환 보증에 가입했고 임대사업자가 보증 수수료 전액을 지급한 경우 등에는 사업자의 보증 가입 의무를 면제해 주기로 한 것입니다.

하지만 이 법안은 국회 상임위인 국토교통위원회를 통과했지만 최근 법제사법위원회에서 제동이 걸렸습니다.

많은 위원에게 임대 사업자들이 법안 추진에 반대하는 내용의 문자 폭탄을 보내면서 반발했기 때문입니다.

이 때문에 8월 18일에 맞춰서 민특법이 다시 개정돼 시행되기는 어려운 상황이 됐습니다.

임대사업자 제도가 워낙 많이 바뀐 탓인지 법사위 위원들이 법안 내용을 정확하게 이해하지 못하는 모습을 보이기도 했습니다.

임대사업자의 임대보증금 보증 가입 의무화 자체는 이미 작년 법 개정으로 결정된 내용이지만 야당 의원들은 이 내용을 중점적으로 문제 삼았기 때문입니다.

국회의 한 관계자는 "상임위에서 여야간 심도 있게 논의해서 수정한 법안인데 법사위에서 보류됐다"며 "임대 사업자의 보증 가입 예외 사유도 법안에 들어갔는데 처리되지 못해 8월 18일 이후 상황이 걱정되는 것이 사실"이라고 말했습니다.

법안 내용 중 보증 가입을 하지 않았을 때 과태료 처분하는 것은 마냥 임대사업자에 대한 처분을 완화한 것은 아닙니다.

보증에 들지 않은 임대주택 한채당 보증금의 10%를 최대 3천만 원까지 과태료를 물릴 수 있게 하는 내용인데, 위반한 주택이 여러 채면 그 수에 3천만 원을 곱한 금액을 과태료로 물 수도 있기 때문입니다.

임대 사업자가 집 10채에 대해 보증 가입을 하지 않으면 과태료는 3억 원이 됩니다.

형사처벌은 지자체가 경찰에 수사의뢰를 해야 한다는 점에서 과태료는 훨씬 직접적이고 다주택 임대 사업자에게는 더 큰 타격을 줄 수도 있습니다.

일부 임대 사업자들은 8월 18일 이전에 서둘러 갱신 계약을 맺기도 합니다.

인터넷 카페에는 최대한 계약을 서둘러 8월 18일 전에 장기 계약을 하는 방식으로 일단 급한 불을 끄고 제도 변경을 기다려 보자는 글도 보입니다.

정부도 이같은 문제를 인식하고 보완책을 검토 중입니다.

8월 18일부터 바로 단속에 들어가기보다는 수개월간 보증 가입을 준비할 수 있도록 임대사업자들에게 시간적 여유를 주는 계도 기간을 운영하는 방안 등이 논의되고 있습니다.

노형욱 국토부 장관은 민특법 개정안을 논의한 국회 법사위에서 "HUG 내부 규정 등을 손질하는 방안을 검토하겠다"고 언급한 바 있습니다.

부채비율 요건 등을 완화하는 방안 등이 거론됩니다.
유영규 기자(sbsnewmedia@sbs.co.kr)

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