대항력 있는 임차인이 있을 경우 전세보증금보다 싼 값에 경매 물건을 낙찰받으면 낙찰자가 차액을 임차인에게 지급해야 하는 것이 경매 상식이다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 경매 중에선 전세보증금보다 싸게 낙찰받아도 차액을 지급하지 않아도 되는 사례가 나오고 있어, 수요자들이 전략적으로 살펴볼 필요가 있다.

지난 5월 6일 오전 서울중앙지법 211호 경매법정에 투자자들이 몰려 있다. /김효선 기자

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26일 HUG에 따르면 HUG는 올해 4월 ‘임차권 인수조건 변경부 경매’ 제도를 새로 도입하고, 지난달 말 기준으로 총 265건의 경매에 대해 이 제도를 적용했다. HUG 관계자는 “당시 따로 보도자료로 공표하지 않았지만, 내부적으로 제도를 변경한 뒤 4월부터 추진하고 있다”면서 “앞으로도 이 방식의 경매 신청을 늘려나갈 것”이라고 했다.

HUG는 보증 사고가 발생하면 가입자(임차인)에게 대신 보증금을 지급(대위변제)한 뒤, 집주인(임대인)을 상대로 구상권을 행사한다. 임대인이 HUG에도 보증금을 돌려주지 않으면 HUG는 집을 경매로 매각하고 채권(보증금)을 회수한다.

이렇게 경매로 나온 물건은 수차례 유찰될 수밖에 없는 구조를 갖고 있다. 예를 들어 시세가 10억원이고 전세금이 7억원이라고 가정하면, 세입자가 배당요구 신청을 하지 않을 시 최소 3억원에 낙찰받아야 수요자 입장에서 본전이기 때문이다. 최저입찰가가 3억원으로 떨어질 때까지 수개월간 수차례 유찰되는 것이 정해진 수순이다.

실제 지난해 9월 13억5200만원에 낙찰된 서울 성동구 갤러리아포레 전용 195㎡ 사례가 그렇다. 감정가는 36억3000만원이었지만, 대항력 있는 임차인이 전세금 23억원 신고해 5차례 유찰된 끝에 주인을 찾았다. 낙찰자는 36억5200만원에 매입한 셈인데, 최초 매각기일(2020년 2월)에서 낙찰일(2020년 9월)까지 7개월간 의미 없는 유찰이 이어졌다. 단 한 명의 수요자도 이 기간 이 물건에 응찰하지 않았다.

HUG가 올해 4월부터 도입한 임차권 인수조건 변경부 경매는 ‘배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않고, 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약한다’고 HUG가 약속해주는 제도다. 전세보증금보다 싸게 낙찰받아도 매수자가 차액을 부담하지 않아도 되므로 수요자들은 시세만 따져 투자해도 된다는 뜻이다. HUG는 대신 변제받지 못한 나머지 채무가 있을 경우 원채무자인 기존 집주인에게 구상한다.

HUG 관계자는 “수차례 유찰되며 경매 진행에 1~2년 소요되는 물건을 6개월 안에 매각하도록 도입한 제도”라면서 “일부 악성 임대인은 경매 매각이 지연된다는 점을 악용해 채무상환은 하지 않고 해당 주택으로 월세 수익을 올리기도 해 임차권 인수조건 변경부 경매 제도를 도입하게 됐다”고 말했다. 이어 “경매에 관심 있는 예비 매수인들은 공사가 게시한 임차권 인수조건 변경부 경매 목록(265건)을 참고해 달라”고 했다.

고성민 기자(kurtgo@chosunbiz.com)

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