■ 진행 : 강진원 앵커, 박상연 앵커
■ 출연 : 권대중 / 명지대 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
1세대 1주택자의 양도세 비과세 기준이 9억 원에서 12억 원으로 올라갑니다.

[앵커]
이르면 내일부터 적용되는데 시장은 시행일을 앞두고 혼란스런 분위기도 읽힙니다.

부동산 시장 이슈, 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께 짚어보겠습니다. 어서 오십시오.

[앵커]
안녕하세요.

일단 1주택자의 양도소득세 비과세 기준이 시가, 그러니까 실제로 사고 판 가격 기준으로 9억 원에서 12억 원으로 올랐지 않습니까? 관련된 건 어차피 세금 같은 경우에는 세법으로 조정을 해야 되기 때문에 이건 국회 본회의를 이미 통과한 상황인 거죠?

[권대중]
시행이 아마도 내년 1월 1일일 것 같은데 이걸 공표하면서 바로 시행하는 걸로 하는 것 같습니다. 그 이유는 그동안 부동산 금액이 너무 많이 올랐어요. 문재인 정부가 취임한 2017년도 5월달부터 그 당시에 6억 원짜리 주택이 시가로 지금 지난달 말 기준으로 한 12억 3000만 원 정도 됐어요. 2배가 더 올랐죠. 그래서 세 부담이 늘어난 것도 있고. 또 하나, 1가구 1주택에 대한 비과세 요건이 장기비율 특공제도가 바뀌었어요. 지난 2017년도 8.2 대책에서 2년 거주 조건으로 바뀌었어요. 그러다 보니까 여러 가지 서민들의 코로나 사태로 자영업자도 어려운 상태에서 세부담을 완화해 주려고 조기 시행하는 것 같습니다.

[앵커]
일단 지금 시청자 여러분께 전달을 해 드려야 될 게 있는데 시가 기준 9억 원에서 12억 원으로 비과세 기준이 완화된 건 국회 본회의를 통과했고 이게 실제로 효력을 발휘하려면 지금 정부로 넘어와서 공포 작업을 거쳐야 되지 않습니까? 오늘 국무회의가 열릴 예정인데 예상에 따르면 일단 8일, 그러니까 내일부터 시행하는 것으로 예상이 나오고 있는데 저희가 방송 중에 관련된 내용이 들어오면 들어오는 대로 언제부터 시행되는지 다시 한 번 말씀을 드리겠습니다.

[앵커]
이 비과세 기준이 올라가면 구체적으로 어떤 혜택이 있는지도 자세하게 설명을 해 주세요.

[권대중]
우선 양도세를 내는 1가구 1주택자가 2년 이상 거주하게 되면 예전에는 매입했던 가격에서 9억 사이 차익에 대해서 양도세를 냈잖아요. 이게 12억으로 늘어나면 3억 정도 이익을 보게 됩니다. 양도세는 6 내지 45% 적용을 받게 되어 있습니다. 1가구 1주택일 경우에. 물론 다주택자는 중과세가 되는데 그 금액만큼 비과세가 되니까 세금을 안 낸다고 봐야 돼요. 그러면 일반적으로 서민들이 9억까지 안 내던 게 12억까지 늘어나니까 갈아타는 수요가 늘어날 가능성이 높고요. 상당히 서민들에게는 또 9억이 서민일 수는 없지만 12억 원 이하의 주택을 소유한 사람들에게는 상당히 희소식이라고 볼 수 있죠.

[앵커]
앞서 교수님께서도 간략하게 언급을 해 주시기는 했는데 원래 예상대로 국회에서 법이 통과가 되고 나서 내년 1월쯤부터 시행되지 않을까 이런 예상이 있었는데 시장에 혼란이 있어서 이렇게 공포, 그러니까 시행 시기를 앞당기는 논의가 있었지 않습니까? 어떤 혼란들이 있었던 겁니까?

[권대중]
우선 매매 계약을 했을 경우에 중도금 잔금을 치르는 과정에 잔금이 내년 1월 1일 이전에 끝나는 경우에는 내년 1월 1일 이후로 미룰 가능성이 있거든요. 그게 혼란이에요. 당장 양도시점이나 또는 잔금 기일, 그중에서 빠른 날짜로 적용하거든요. 그래서 미루는 것 때문에 오히려 또 이사를 못하게 되는 경우도 있고 이런 혼란 때문에 아마 조기에 시행하는 것 같습니다. 따지고 보면 확정된 건 아니에요.

[앵커]
그러니까 쉽게 얘기해서 집을 파는 사람, 그러니까 매도자 입장에서는 이렇게 양도세 비과세 기준이 12억 원으로 완화가 됐는데 만약에 11억 5000만 원을 받고 집을 팔았다. 그런데 법시행 이전에 9억 원 기준으로 했을 때는 양도소득세를 내야 되는데 시행 이후에는 세금을 안 내도 되는 거잖아요. 그러니까 파는 사람 입장에서는 집을 사려는 사람한테 잔금을 나중에 법 시행 이후에 내달라라고 얘기를 할 테고, 또 집을 사는 사람 입장에서는 기존에 있던 집이 있을 경우에 그 돈을 받아서 빠지고 새 집에 들어가고 이런 여러 절차가 있기 때문에 또 여의치 않은 부분이 있으니까 시장에서는 서로 그런 이해관계가 다르니까 혼란이 있다, 이런 말씀이신가요?

[권대중]
네, 다툼이 있을 수 있고요. 그래서 집 소유자 입장에서 볼 때는 이 법 시행 이후에 잔금을 치르거나 등기를 넘겨주는 게 맞거든요. 그래야 세제 혜택을 받으니까. 그러나 사는 사람 입장에서는 아니죠. 계약 날짜대로 진행하거든요. 사는 사람은 전혀 관계가 없거든요. 그러다 보니까 양도자 입장에서, 매도자 입장에서 혼란이 오는 겁니다.

[앵커]
이게 지금 12억 이상일 경우에 구체적으로 양도세를 얼마나 아낄 수 있게 되는지 저희가 구체적으로 그래픽을 보면서 설명을 들어보겠습니다. 그래픽 띄워주시죠. 1세대 1주택자, 12억 원에 구매를 해서 20억 원에 양도하려는 경우를 보겠습니다. 3년 보유를 했고 2년 거주를 했을 경우에 어떻게 되는 겁니까?

[권대중]
이럴 때는 장기보유 특별공제가 20%가 있습니다. 그래서 이럴 때 현행 법이 개정되기 전에는 양도소득세가 1억 2584만 원이 돼요. 엄청 크죠. 그런데 만약에 이 법이 개정되게 되면 8462만 원으로 줄어들어서 약 4120만 원의 이익을 보게 됩니다.

[앵커]
잠시만요. 지금 보시는 건 10년 이상 보유 거주인 경우고요. 다른 그래픽을 띄워주시겠습니까? 지금 이 그래픽입니다. 설명 이어서 해 주시죠.

[권대중]
그렇게 되는 경우에는 양도소득세 자체가 10년 이상 보유하게 되면 장기보유 특별공제가 80%까지 됩니다. 그래서 세금이 많이 줄어들어서 이게 현행은 1683만 원 정도 나오는데 법을 개정한 걸 적용하게 되면 1049만 원밖에 안 나옵니다. 그러니까 아까 앞서 말씀드린 건 양도기간이, 소유기간이나 보유기간이 적기 때문에 1억 이상 나오는 거고 장기보유하게 되면 장기보유 특별공제가 있어요. 그러다 보니까 법이 바뀌지 않아도 많이 나오지는 않아요. 그러니까 바뀌게 되면 한 아까 말씀드린 대로 634만 원 정도 이익을 보는 거죠.

[앵커]
지금 새로 소식이 들어왔는데 양도세 비과세 기존 9억 원에서 12억 원으로 완화하는 개정 소득세법 개정안이 국무회의를 통과해서 내일부터, 그러니까 8일부터 시행하는 것으로 결정됐다라는 소식이 들어왔습니다. 그러니까 지금 이 내용을 놓고 본다면 잔금을 내일 치르거나, 그러니까 잔금을 치르는 날짜 또는 등기를 이전을 해야 되지 않습니까. 이 중에 빠른 날짜인데 보통 일반적으로 시장 관행이 잔금을 치르고 나서 등기 작업을 하기 때문에 내일 잔금을 치를 경우에는 이런 세제 완화 혜택을 받을 수 있다, 이렇게 보면 되는 겁니까?

[권대중]
그렇죠. 일단 잔금을 치르는 날이 법 시행 일자기 때문에 밤 12시를 기준으로 합니다. 그러다 보니까 지금 잔금을 치르지 못하는 사람들은 기간이 하루 때문에 문제가 되지 않는다면 내일부터 시행한다면 모레 치르는 게 가장 안전해요.

[앵커]
일단 혹시라도 그런 여러 변수가 있을 수 있으니까.

[권대중]
임대차보호법의 보호도 역시 마찬가지로 오늘 계약했다고 해도 지금 당장이 아니고요. 오늘 밤 12시부터 그게 적용됩니다. 그러다 보니까 잔금 치르는 사이에 불안하다면 내일부터 시행한다고 하면 모레 치르는 게 더 안전할 수 있어요.

[앵커]
그러니까 이른바 민법이나 이런 거 보면 초일 분산입, 산입 이런 여러 해석들이 있잖아요. 이런 해석들이 약간 애매할 수 있으니까 아예 여유를 두고 모레 9일쯤에 하는 게 제일 안전하다는 말씀이시네요.

[앵커]
지금 보면 다주택자 양도세 부과 기준도 검토되는가 싶기는 했는데 일단 청와대가 선을 그었거든요. 그 가능성은 어떻게 보세요?

[권대중]
기획재정부도 들은 바 없다고 그었어요. 홍남기 부총리도 일단 양도세 중과세는 다주택에 대해서 선을 그었죠. 아마도 선거이기 때문에 이런 얘기가 오간 것 같고요. 정부에서는 이런 복안이 당정 협의나 이런 게 없는 것 같아요. 그래서 1가구 1주택에 대한 비과세 요건은 실수요자 중심으로 혜택을 주는 거거든요. 그런데 다주택자들은 이번 정부가 투기 수요로 보고 있기 때문에 한시적이라도 완화해 주지 않을 것 같고요. 한시적인 건 2018년도 12월달부터 6개월 동안 준 적이 있는데 지금 다주택자들 입장에서 기간이 너무 짧아서 이걸 팔지 못했다고 하는데 어쩌면 후보자들이 누가 대통령이 되든 간에 이 얘기가 논란이 될 수 있습니다.

단지 여당인 이재명 후보가 만약에 당선되면 양도세 완화는 아마 쉽지 않을 것 같고요. 윤석열 후보가 만약에 되게 되면 시행할 가능성이 있어요. 공약에 나와 있기 때문에. 그래서 지금 당장은 아닐 것 같습니다.

[앵커]
지금 시청자 여러분, 관심 가지실 분들 많을 것 같아서 세세한 사례로 추가적으로 질문을 드리겠습니다. 지금 기존에 살고 있던 집을 전세를 주고 큰 평수의 새 집을 얻어서 이사를 갔어요, 집을 사서.

그랬을 경우에는 일시적 1가구 2주택자가 되는 것이지 않습니까? 이런 분들 같은 경우에도 양도세 완화 혜택을 받을 수 있는 겁니까?

[권대중]
받을 수 있습니다. 지금 계약이 안 됐기 때문에, 양도일 기준입니다. 그리고 1년 내 팔아야 됩니다. 1년 내에 만약에 종전 주택을 판다고 하면 장기보유 특별공제를 비롯해서 양도세 완화 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 단지 이전에 한 것에 대해서는 소급 적용이 안 됩니다.

[앵커]
또 1가구 일시적인 1세대 2주택 혜택을 받으려면 또 여러 보유 요건, 거주 요건 등이 있으니까 그것도 꼼꼼하게 챙겨서 보셔야 될 것 같습니다.

[권대중]
그렇죠. 이번에 양도세가 1가구 1주택이 9억에 12억이 되었을 때 가장 혜택을 보는 사람들은 이전 수요입니다. 9억짜리 집을 팔고 12억 집으로 이전하는 사람들은 혜택을 보죠.

[앵커]
그리고 또 보니까 양도세 비과세 그 완화 혜택이 지금 보면 장기보유 특별공제도 있고 여러 기존의 공제 혜택이 있기 때문에 가장 크게 혜택을 보는 사람들은 보유기간이 상대적으로 짧고 그리고 매도 가격이 상대적으로 싼 분들이 혜택을 더 많이 볼 것 같더라고요. 어떻습니까?

[권대중]
취득할 때 싸게 샀다가 양도할 때 비싸게 된 사람들이 12억 이하라면 가장 큰 혜택이죠. 예를 들어 주택을 3억에 사서 12억에 팔았다면 1가구 1주택은 10년 이상만 되면 80% 이상 공제를 받지만 그것과 관계없이 비과세잖아요.

그러니까 3억이 12억 돼도 세금을 안 내는데 이런 혜택을 가장 크게 보는 거죠.

[앵커]
그러니까 싸게 취득을 해서 12억 이하로 팔았을 경우가 가장 혜택을 많이 보는 거고 12억이 넘어가서, 그러니까 판 가격이 비쌌을 경우는 원래 세금이 계단형이기 때문에 세율 자체가 높잖아요.

그러니까 상대적으로 혜택이 좀 적다, 이렇게 봐야 되는 겁니까?

[권대중]
그렇죠. 12억 넘는 것에 대해서는 누진과세가 되어 있어서 그대로 적용됩니다.

[앵커]
최근 부동산 시장 분위기는 어떤지도 짚어보겠습니다. 관망세가 이어지고 있다, 이렇게 봐야 될까요?

[권대중]
그렇죠. 지금 부동산 시장 중에서 특히 아파트 매매 거래 시장의 거래량이 줄면서 상승폭이 둔화됐습니다. 전반적으로 하락된 건 아니고 상승폭이 둔화된 건데 매주 한국부동산원의 자료를 보면 0.01%씩 조금씩 떨어져요.

이것은 아마도 대출 규제가 가장 큰 영향을 주는 것 같고요. 거기에 금리인상까지 있었거든요. 또 하나는 11월, 12월이 비수기철입니다.

여기에 정부가 계속적으로 지금 대출 규제하고 있기 때문에 급등한 것에 대한 부담감도 있는 것 같아요. 이건 내년 1월, 2월 돼봐야 알 것 같아요. 지금 당장 좀 진정 국면이 보이고 있습니다.

[앵커]
연장선상에서 질문을 드리면 이렇게 양도세 비과세 기준 완화 혜택이 다주택자는 뺀 상황이지 않습니까? 그래서 시장에 나오는 매물이 그렇게 늘어나지는 않을 것이다, 이런 예상도 있는 것 같습니다.

[권대중]
그렇죠. 1가구 1주택자에 대한 비과세이기 때문에 이전 수요 외에는 매물이 나오지는 않을 거라고 봐요. 비과세 요건이 9억에서 12억이 됐다고 해서 자기 집을 팔고 그 시기에 이사 가지는 않을 거라고 보여져요.

그리고 이게 단기적으로 한시적으로 하는 게 아니기 때문에 법을 바꿨기 때문에 당장 팔지 않고 내년에 팔아도 혜택은 받거든요. 그렇다면 매물이 증가하는 것과는 관계가 없을 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 집 한 채 갖고 계신 분들이 집을 내놓는다고 하더라도 그때는 공급자의 입장이지만 또 다른 집에 가서 사야 되지만 수요자 입장이기 때문에 시장의 영향은 크지 않다, 이런 말씀이신 것 같습니다.

[앵커]
일단 내년 초까지도 상황을 지켜봐야 할 것으로 보이는데 앞서 말씀해 주신 내용의 연장선상에서 거래 절벽이 이뤄지고 있는 상황에서도 강남에서는 신고가가 계속 나오고 있다는 말이에요. 이건 어떻게 봐야 될까요?

[권대중]
그 이유는 15억 넘는 경우는 대출 자체가 안 됩니다. 그러니까 대출 규제와는 전혀 관계없기 때문에 현금 유동성이 많은 데다가 고가 아파트, 똘똘한 아파트로 자꾸 몰려가는 겁니다.

다주택자는 종부세부터 중과세가 많으니까 1가구 1주택자가 보통 15억 넘는 20억, 30억짜리 주택을 구입해도 종부세도 별로 안 나오지만 현금 부자들은 대출을 받지 않고 사거든요.
정부의 대출 규제가 결국에는 중서민층에게 압박을 가하는 것 같아요. 그래서 고가 아파트 같은 경우, 고가주택 같은 경우는 큰 영향이 없습니다.

[앵커]
앞서 교수님께서도 내년 대선이라는 큰 변수가 있기 때문에 시장을 좀 더 지켜봐야 한다고 말씀을 하셨는데 또 관심을 시장에서 많이 가지고 있는 건 전월세 가격이 어떻게 될 것인지에 대해 궁금증이 많더라고요.

그런데 지금 전월세 상한제, 그리고 계약갱신청구권제가 도입되면서 내년 여름부터는 어떻게 보면 계약갱신청구권을 한 번 쓰신 분들이 다시 시장에 나와서 전월세 시장에 나와서 다시 계약해야 되는 상황인 거지 않습니까?

그 시점부터 전월세 가격이 폭등할 수도 있다, 그러니까 늘어난 세금 부담을 집주인들이 세입자들한테 전가할 수 있다는 우려도 나오고 있던데 교수님께서는 어떻게 보십니까?

[권대중]
우선 금년도 전월세 물량이 내년도에 거의 반토막 나요 부동산114나 부동산지인을 통해서 자료를 보면 내년에 서울의 입주 물량이 1만 2000에서 3000가구 정도밖에 안 됩니다.

그런데 수요는 있는데 공급이 없는데 가격이 오를 수밖에 없는데 여기에 임대차 3법 중에서 전월세상한제와 계약갱신천구권제가 내년 8월부터 연장이 딱 끝나는 사람들이 있어요.

여기는 제한이 없기 때문에 상당히 많이 임대료가 올라갈 가능성이 있고요. 여기에 종부세나 재산세까지 올라가기 때문에 조세 전가가 있을 가능성이 있습니다.

그래서 내년 8월 이후에 전월세를 계약하는 경우는 가격이 많이 올라서 불안한 시장이 될 가능성이 높습니다.

[앵커]
반면 여당과 정부 입장에서는 아직 전월세 관련된 새로 도입된 제도들이 안착하기 전이기 때문에 안착할 때까지 지켜봐야 한다. 그리고 종부세의 세금 전가 여파가 상대적으로 그렇게 시장에서 우려할 만큼 크지 않을 것이다라는 입장도 가지고 있다라는 점을 참고로 말씀을 드리고요.

교수님과의 대담은 여기서 마쳐야 할 것 같습니다. 지금까지 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께 부동산과 관련된 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

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