16일 오후 북서울꿈의숲에서 바라본 노원구 아파트 단지의 모습.

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8일부터 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준이 시세 9억원에서 12억원으로 완화된다.

정부는 지난 2일 국회 본회의에서 통과한 소득세법 및 부가가치세법 일부개정법률의 공포안을 7일 열린 제53차 국무회의에서 의결했다고 밝혔다.

이 개정법안 공포일은 8일이다. 이에 따라 시가 12억원 이하 1가구 1주택 양도세 비과세 기준 개정 규정은 8일 이후 양도하는 분부터 적용된다. 양도 기준일은 잔금 청산일이나 등기 이전일 가운데 빠른 날로 한다.

정부는 2021년 세법 개정 후속 시행령 개정 시 12억원을 초과하는 주택에 대한 양도차익 등의 계산방법(소득세법 시행령 제160조)도 개정법률에 맞춰 개정한다.

이 시행령 개정 규정의 적용 시기도 개정법안 시행 시기와 동일하게 8일 이후 양도하는 분부터 적용할 예정이다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장의 양도세 시뮬레이션 결과(만 2년 이상 3년 미만 보유) 자료에 따르면 2년 전 서울 동작구 상도더샾 1차 전용면적 84㎡를 9억원에 매입하고 14억5000만원에 팔아 5억5000만원의 차익을 얻었을 경우 현행 비과세기준(9억원)을 적용하면 6230만원을 양도세로 내야 한다. 그러나 개정안을 적용하면 793만원만 내면 돼 세금을 약 5400만원 절약할 수 있다.

동작구 대방e편한세상 전용 84㎡ 아파트를 8억원에 사서 15억원에 팔 경우 차익은 7억원이다. 현재 기준에 따르면 양도세는 9538만원을 내야 하지만 개정되는 소득세법에 따르면 부담해야 할 양도세는 3618만원(5920만원 감소)으로 줄어든다.

12억원 이하인 아파트는 거주 기간 등 기준만 충족한다면 무조건 양도세가 0원이다. 6억5000만원에 산 도봉구 북한산아이파크 전용 84㎡의 가격이 5억5000만원 올라 12억원이 됐더라도, 12억원 이하라서 양도세를 내지 않는다. 기존 양도세 기준으로 만 2년 이상 3년 미만 보유로 계산했을 때는 양도세로 3507만원을 내야 했다.

집값이 비쌀수록 양도세 완화의 체감효과는 비교적 감소한다. 서초구 반포자이 전용 84㎡ 2년 전 25억원에 구입해 35억원에 팔 경우 시세차익은 10억원이며 줄어드는 양도세는 3428만원에 그친다. 양도세는 현행대로라면 2억5704만원, 개정안에 따르면 2억2276만원이다.

마포구 마포래미안푸르지오 전용 84㎡를 16억원에 매입해 19억원에 팔아 3억원의 차익을 냈다면 종전에는 양도세로 2656만원을 내야 했지만 앞으로는 1467만원을 내게 된다.

이런 효과에도 부동산 전문가들은 양도세 완화 정책으로 인한 매물 증가 효과는 기대만큼 크지 않을 것으로 내다봤다. 1주택자들이 집을 내놓을 유인이 별로 없다는 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "1주택자가 집을 매각하는 것은 이른바 갈아타기 수요가 대부분"이라며 "양도세가 완화되더라도 양도세 이외의 부분, 예를 들어 종전보다 크게 오른 지금 시세에 따른 취득세 등은 그대로"라고 말했다.

현장의 중개업자들도 비슷한 의견이었다. 동대문구의 용두동 한 공인중개업자는 "최근 1~2년 새 집값이 폭등하며 12억원 이하 주택을 보유한 1주택자들이 집을 팔더라도 갈 곳이 없다"며 "대출 규제도 강해져 양도세가 일부 줄어든다고 해서 매물이 극적으로 늘어날 것 같지는 않다"고 설명했다.

이어 그는 "집값이 너무 올라 과거의 기준을 쓰는 것이 불합리한 시장이었다"며 "오른 가격에 맞춰 자연스럽게 양도세 완화가 이뤄진 점은 긍정적"이라고 평가했다.

매물이 늘어나도록 하기 위해서는 다주택자에 대한 양도세 중과세 완화가 필요하다는 의견도 나왔다. 서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 "많은 다주택자들은 최대 75%의 높은 양도세로 인해 투자 수익이 없는 수준"이라며 "양도세 중과를 한시적으로라도 완화해준다면 주택 공급을 늘리는 데 효과가 있을 것"이라고 말했다.
신동근 기자 sdk6425@ajunews.com

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