5일부터 대전 등 지방 일부가 투기과열지구 등 규제지역에서 해제된다. 투기과열지구에서 풀리지만 조정대상지역으로 남는 대전 서구 아파트 단지. 연합뉴스

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[안장원의 부동산 노트] 규제지역 해제 효과

윤석열 정부가 문재인 전 정부의 주요 부동산 정책인 규제지역을 해체하기 시작했다. 규제지역은 청약·대출·세제·재건축 등을 총망라하는 전방위 규제의 타깃이다. 대상·범위·강도 등에 따라 투기지역·투기과열지구·조정대상지역으로 나뉜다.

새 정부가 전 정부가 핀셋으로 지정한 규제지역을 핀셋으로 골라냈다. 지난달 30일 주거정책심의위원회 결정에 따라 5일부터 대구 수성구 등 6곳과 전남 여수 등 11곳이 각각 투기과열지구와 조정대상지역에서 해제된다. 모두 지방이다. 49곳이던 투기과열지구가 43곳으로, 112곳이던 조정대상지역이 101곳으로 줄어든다.

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해제 17곳 중 전면 해제 12곳

해제 지역은 반기지만 해제되지 못한 곳은 불만을 나타내며 희비가 엇갈린다. 일부에선 기대 이하의 ‘찔끔’ 해제라는 지적도 나오고 있다.

정부는 “주택가격이 전반적으로 안정세를 보이지만 시장 상황이 매우 예민하다”고 말했다.


해제 지역의 관심은 이제 어떻게 되느냐다.

규제지역에서 해제되면 각종 규제가 풀린다. 투기과열지구와 조정대상지역 모두 차이가 좀 나기는 하지만 공통적으로 대출·청약·전매제한 규제를 하고 있다. 40%까지 줄어든 대출 한도(LTV, 담보인정비율)가 70%로 늘어나고 40%까지 조였던 총부채상환비율(DTI)도 느슨해진다.

청약 문턱이 낮아지고 분양가 9억원 초과도 신혼부부 등을 대상으로 특별공급할 수 있다.

전매제한 기간이 짧아진다. 앞으로 분양하는 주택뿐 아니라 앞서 규제지역일 때 분양한 주택의 전매제한 기간도 줄어든다.

국토부 관계자는 “규제 완화 취지에 맞춰 전매제한 요건이 소급적용된다”고 말했다. 지방에서 최대 5년인 전매제한 기간이 민간택지 단지의 경우 없어진다. 계약 후 바로 전매할 수 있다.

모든 규제지역에서 해제되면 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제도 받지 않는다. HUG는 규제지역에서 주변 시세의 85~90% 이하로 분양가를 제한하고 있다.

김보현 미드미네트웍스 상무는 “미분양이 급증하며 얼어붙던 지방 분양시장이 규제지역 해제 효과를 볼지 주목된다”고 말했다.

투기과열지구·조정대상지역에 따라 전혀 다른 규제도 있다. 재건축·재개발 조합원 지위 양도 제한 등 정비사업 규제는 투기과열지구만 해당한다.

양도세 등 세제는 조정대상지역 규제다. 취득세·양도세·종부세에서 다주택자를 중과한다.

세무사들은 증여가 조정대상지역 해제 혜택을 많이 볼 것으로 본다. 조정대상지역에서 풀리면 증여 취득세가 12%에서 3.5%로 확 내려가기 때문이다. 올해까지 공시가격 기준인 증여 취득세 기준이 내년부터 시세로 올라가기 때문에 취득세 세율 인하 효과가 더 커진다.

공시가격이 3억5000만원이고 시세가 5억원일 경우 조정대상지역 여부에 따라 취득세를 비교해보자. 올해까지는 각 1225만원과 4200만원인데 내년부터는 1750만원과 6000만원이다.

이번에 조정대상지역에서 해제되더라도 올해 종부세는 중과에서 벗어나지 못한다. 과세 기준일이 6월 1일이어서 올해 종부세는 조정대상지역 기준으로 내야 한다.

자료: 국토부

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투기과열지구·조정대상지역 2중 규제지역이었다가 투기과열지구만 해제되는 곳은 규제가 완전히 풀리는 게 아니다. 조정대상지역 규제가 남아있다. 대구시 수성구, 대전시 동구‧중구‧서구‧유성구 등 5곳이다.

대출·청약 규제가 조금 느슨해지는 정도다. LTV가 9억원 이하의 경우 40%에서 50%로 10%포인트 올라간다. 전매제한 최대 기간이 5년에서 3년으로 줄어들 뿐 소유권 이전 등기일까지 팔지 못하는 것은 그대로다. 정비사업 규제가 사라지지만 세제 규제는 그대로다.

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취득 시점에 조정대상지역이었느냐

그런데 조정대상지역에서 풀리더라도 뽑히지 않고 남아 있는 ‘대못’이 하나 있다. 1주택자 양도세 비과세(12억원 한도) 조건이다. 조정대상지역에선 2년 거주, 이외에선 2년 보유다. 조정대상지역에서 풀린 지역의 주택을 취득할 경우엔 2년 거주 필요 없이 2년 보유 요건만 채우면 나중에 팔 때 비과세 혜택을 받을 수 있다.

문제는 조정대상지역일 때 산 주택이다. 이 주택은 매도 시점에 조정대상지역 여부와 상관없이 2년 거주 요건을 갖춰야 비과세 대상이다. 조정대상지역에서 해제된다고 해서 2년 거주 비과세 요건이 없어지는 게 아니다.

김종필 세무사는 “관련 법령에 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주 기간이 2년 이상이어야 1주택자 비과세 대상이라고 명시돼 있다”며 "2년 거주 요건은 조정대상지역 해제와 무관하다"고 설명했다.

이번에 조정대상지역에서 해제되는 지역들이 모두 2020년 12월 18일 지정됐다. 2년이 지난 올해 12월 18일 이후 1주택자 비과세 혜택을 받는데 7월 4일까지 산 주택은 2년 거주 요건을 채워야 한다.

2020년 말 실거래가 5억원인 대구 중구 전용 84㎡ 아파트가 최근 8억5000만원에 팔렸다. 취득 가격 5억원, 양도가격 8억5000만원으로 계산할 때 2년 거주하면 12억원까지 비과세 적용을 받아 양도세가 없지만 거주하지 않으면 양도세가 1억2000여만원이다. 전세 끼고 '갭투자'한 경우 조정대상지역이 해제되더라도 세금 폭탄을 맞는 셈이다.

양도세 비과세 혜택을 보고 싶은데 거주하기 어렵다면 정부가 지난달 발표한 '상생임대인' 인센티브를 활용하면 된다. 임대료 인상을 5% 이하로 하면 2년 거주 인정을 받기 때문에 2년 거주 요건을 충족할 수 있다.

1주택자 양도세 비과세에 필요한 2년 거주 요건은 조정대상지역에서 풀려도 사라지지 않는 꼬리표다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr

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