오세훈 서울시장이 민선 4기 시절에 처음 도입한 저층 주거지 재생사업인 ‘휴먼타운’ 대상지가 점점 자취를 감추고 있다. 서울시가 재개발과 접목한 ‘2세대 도시재생’으로 정책 방향을 바꾸면서 보존·관리에 중점을 뒀던 휴먼타운의 중요도가 축소된 데 따른 것이다.

8일 서울시에 따르면 최근 시는 ‘서울 휴먼타운’으로 지정된 마포구 연남동 239-1번지 일대의 지구단위계획을 변경하는 내용을 골자로 한 안건을 지난달 28일 발행한 서울시보에 공고했다. 구체적으로 ‘휴먼타운 1종지구단위계획’에서 ‘1종지구단위계획’으로 변경하고, 근린생활시설(상가)의 층수 및 허용용도를 제한했던 기존의 규제를 완화하는 내용이 담겼다.

2011년 휴먼타운으로 지정된 연남동 일대./최온정 기자

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2종 일반주거지역으로 지정돼 용적률 150~200%, 건폐율 60% 이하 주택과 상가를 모두 지을 수 있었던 이 일대는 지난 2011년 휴먼타운으로 지정되면서 상가 건축에 대한 규제가 강화됐다. 이에 따라 연남동 일대는 A~E 5개 구역으로 나뉘어 관리됐다. 구역 별로 상가건축이 허용되는 층수와 상가별 허용용도(휴게음식점, 슈퍼마켓 등)를 달리 적용했다.

예를 들어 A~C구역의 경우 상가를 짓더라도 A구역은 1층, B~C구역은 2층까지만 상가를 넣고 나머지는 주택용도로 활용하는 ‘상가주택’ 형태로 건축물을 지어야 했다. 주거지를 공급하는 역할을 했던 기존 연남동의 기능을 살리기 위해 일부 층은 주택으로 남겨두도록 한 것이다. 또 E구역을 뺀 나머지 A~D구역은 상가를 짓더라도 건축물 용도를 제한해 단란주점과 같은 주거환경을 저해할 수 있는 업종의 진입을 막았다.

당시 서울시의 이런 결정은 주거지로서의 기능이 강했던 연남동의 정주환경을 개선하는 긍정적인 역할을 했다. 주거지 보존·재생을 목적으로 한 휴먼타운의 제도 취지에 맞게 도로 등 기반 시설이 정비되면서 주거환경이 개선되는 효과가 있었기 때문이다.

하지만 연남동 일대에 경의선 숲길이 들어오고 상권이 크게 발전하면서 상가의 층수와 용도를 제한한 이 제도가 도리어 규제가 됐다는 목소리가 커졌고, 규제 완화로 이어졌다. 부동산 업계 관계자는 “상황 변화를 서울시에서 충분히 감안한 데 따른 결과”라고 했다.

남아있는 휴먼타운도 많지 않다. 2010년 당시 서울시장이었던 오세훈 시장은 휴먼타운 사업을 도입하면서 마포구 연남동을 비롯해 서대문구 북가좌동, 동작구 흑석동, 성북구 길음동, 금천구 시흥동, 도봉구 방학동, 구로구 온수동 일대 등 구역에서 휴먼타운을 추진했다. 이 중 길음동과 시흥동, 방학동 등은 2012~2013년 사이 사업이 종료되면서 지구단위계획이 변경됐고, 이번에 연남동까지 바뀌면서 현재 흑석동과 북가좌동만 휴먼타운 도입 당시 적용된 용도제한 등이 유지되고 있다.

일각에서는 오세훈 시장이 최근 도시재생에 재개발을 접목한 ‘2세대 도시재생’ 추진계획을 발표한 만큼, 주거 보존·재생 목적이 컸던 휴먼타운의 필요성도 줄어들었다는 평가가 나온다. 서울시는 작년 6월 도시재생지역 안에서도 대규모 복합개발이 가능한 지역을 만드는 등 도시재생의 한계를 극복하겠다고 밝힌 바 있다.

송승현 도시와경제 대표는 “시장 환경이 변화하면서 정책을 보완할 필요성이 커졌다”면서 “오세훈 시장이 새로운 도시재생 방식을 제시했으므로 이에 맞춰 사업을 좀 더 발전시키는 방향으로 정책도 변화해야 한다”고 했다.

한편 휴먼타운 해제를 요구하는 목소리도 나오고 있다. 개발업계 관계자는 “2011년 하반기부터 시작된 박원순 시장 체제에서는 마을 공동체 복원을 강조한 도시재생사업이 추진되면서 휴먼타운으로 신규지정된 사례가 없었고, 당초 휴먼타운으로 지정됐던 곳도 사업이 종료되면서 지구단위계획이 바뀌면서 남은 곳들도 휴먼타운 해제를 추진하려는 움직임이 있다”고 했다.

휴먼타운 중 한 곳인 북가좌동이 있는 서대문구청 관계자는 “흑석동 휴먼타운의 경우 오히려 주거지로서의 기능을 유지하는 현재 건축규제를 긍정적으로 보고 건물을 짓는 분들도 있지만 해제 가능성을 문의하는 분들도 있다”면서 “다수 의견으로 휴먼타운 해제를 요구하는 상황은 아니지만, 개별적인 민원은 들어오고 있다”고 했다.

최온정 기자(warmheart@chosunbiz.com)

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