2022년 3월말 현재 통계자료에 의하면 서울지역에서 소규모주택정비사업의 사업완료 지역은 11곳, 사업추진지역은 128곳이다. 사업지 중 성공적으로 사업이 진행되는 구역도 있고 일부 사업성 부족 또는 여러 가지 사유로 사업이 중단, 지연되고 있는 구역도 있다.

즉 ‘빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법’상 소규모주택 정비사업인 ‘가로주택정비사업’, ‘소규모재건축사업’ 등은 추진절차가 간단하고 여러 가지 장점이 있는 제도임에도 불구, 조합과 非브랜드 건설사 또는 브로커들 간의 유착으로 공사 지연, 중단, 사업비 횡령 등 다양한 사고가 발생하는 현장들이 생겨나고 있는 것이다.

사업 중단 내지 지연의 원인은 이처럼 다양한데, 필자는 현장에서 느낀 점을 중심으로 소규모 정비사업의 현황과 문제점을 서술해 보고자 한다.

# 먼저 소규모주택정비사업의 종류와 추진방식을 알아보자.

‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 상 소규모주택정비사업 중 ‘가로주택정비사업’은 기존주택 20세대 이상 노후 건물이 소재하는 지역에서 6m 이상 도로로 둘러싸인 1만㎡ (서울시 1만3천㎡) 미만의 가로구역 (기존 20세대 이상)이 대상 지역이다. 토지 등 소유자의 8/10 이상 및 토지면적의 2/3 이상 동의를 받아서 보통 조합방식으로 진행을 하며 간혹 신탁사가 개입하여 대행자 방식으로 사업을 진행하기도 한다. 사업기간은 평균 3~4년 소요된다.

한편 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법상의 ‘소규모재건축사업’은 기존 200세대 미만의 노후 연립, 아파트 세대가 소재하는 사업면적 1만㎡ 미만의 부지에서 시행된다. 전체 구분 소유자 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상 동의를 얻어 조합방식으로 진행하는 것이 보통이다. 사업기간은 평균 3~4년 소요된다.

참고로 도시 및 주거환경 정비법 상의 대규모 재개발, 재건축 사업은 1만㎡ 이상의 부지에서 규모 있게 진행되는데, 규모 있는 사업이다 보니 대형건설사, 신탁사, 정비업체, CM사, 법무법인 등이 관여하게 되어 비교적 안전하고 순조롭게 진행되는 경향에 있다. 그러나 재개발 재건축 사업은 여러 가지 법적인 규제가 많아서 진행속도가 상당히 늦다. 즉 안전 진단제도, 분양가 상한제, 재건축초과이익환수제 등의 규제로 민간 재개발 재건축의 진행이 상당히 정체된 상태이다. 최근에 공공재개발 등이 추진되고 있어서 기존에 재개발구역으로 지정된 곳이 추진의 탄력을 받고 있으나 새로이 공공재개발을 추진하는 지역은 주민 동의율이 나오지 않아서 사업 진행이 정체된 상황이다.

# 소규모주택정비사업의 실패 원인은 무엇이며, 대책은 뭘까?

▷ 무자격 브로커의 개입과 부패한 (가칭) 추진위원회

무자격 브로커들이 주민대표들을 현혹시키고 그들이 작성해준 부실한 사업계획서를 근거로 관할 지자체에 연번을 신청한 후 75% 내지 80% 정도의 동의를 얻어 창립총회를 한 후 조합설립인가를 받는다. 아파트를 지어 준다고 하니 무지한 주민들이 전문적인 사업성 검토도 없이 조합설립에 동의하는 현장들이 많다.

상당수의 조합은 브로커나 시공사와 유착되어 주민들이 아닌 업체들의 이익을 대변하는 경향에 있다. 그 결과 사업비 증대, 추가부담금 증가, 사업 지연 내지 사업중단으로 이어진다. 사업 지연 등은 사업비 증가의 원인이 되고 주민들은 과도한 추가부담금을 부담하게 되거나 종국적으로는 재산권을 잃게 되는 경우도 있다.

조합과 유착된 비브랜드 건설사가 주민들을 현혹하면서 공사를 수주하는 경우 저품질 시공과 공사중단, 준공지연 등의 사태를 필연적으로 초래한다. 공사비 초과 지불, 조합 측의 횡령 배임등의 문제가 발생하는 것이다. 따라서 가칭 추진위 단계에서부터 정비업 면허를 가진 정식업체가 사업추진에 개입할 수 있는 법적 근거의 마련이 절실한 상황이다.

▷ 설계의 문제점

사업초기 사업알선 브로커가 소개하고 설계 능력이 부족한 건축사무소를 이용하는 경우, 법정 최대 용적률을 찾지 못하거나 동선과 방향을 고려하지 않은 조악한 설계로 추후 가치가 떨어지는 아파트가 지어질 수 있다. 그리고 노후 빌라가 아파트로 신축될 수 있는 구역인데도 건축사의 능력부족과 설계 잘못으로 노후빌라가 같은 종류인 신축빌라 단지로 조성되는 경우도 있다. 각종의 인센티브를 충분히 적용하지 않아서 용적률을 최대한 확보하지 못하는 경우도 있다.

참고로 소규모주택정비사업지에는 아파트가 1동에서 4동 정도 들어가는 소규모 현장이 많다. 그런데 아파트 1동 내지 4동 설계를 하는 건축사무소를 찾기가 어려운 것이 현실이다. 즉 수천 세대를 설계하는 건축사무소와 다세대, 빌라 등을 설계하는 건축사무소는 쉽게 찾을 수 있으나 소규모주택정비에 관한 법률과 조례 등을 적용해서 최적의 설계안을 그려내는 건축사무소를 찾기는 쉽지 않다. 따라서 건축사를 선정할 때에는 전문 정비업체를 통해서 일반 건축사가 아닌 소규모재건축이나 가로주택정비사업에 특화된 전문 건축사무소를 발굴해야 한다.

▷ 신탁사, 정비업체의 부재

공사중단이나 지연 등 사고현장을 보면 시공사 측과 결탁된 조합은 신탁사를 배제하고자 한다. 시어머니 같은 신탁사의 개입 없이 자신들 마음대로 사업비를 유용하고 싶은 것이다. 신탁사를 개입시킨 사업방식은 관리신탁의 방식도 있고 조합의 사업을 대행하는 대행자 방식, 조합 대신에 신탁사가 시행자로 들어서는 시행자 방식 등이 있는데, 신탁을 이용할 경우 신속한 사업추진과 공사비, 각종의 용역비의 절감에 유리하다. 즉 신탁사는 재무 상태가 양호한 우량 시공사를 저렴한 공사비에 시공을 맡길 수 있도록 노력한다. 금융비도 합리적인 비용으로 조달하고자 노력한다.

신탁보수가 들어가지만 각종의 비용을 절감하고 사업의 진행이 빠르다는 측면에서 신탁사를 이용하는 것이 바람직하겠다. 서울시 강동구 둔촌주공 재건축현장에 신탁사가 있었다면 그러한 유치권 행사의 사태가 벌어지지는 않을 수 있었다.

참고로 매경부동산아카데미 강남센터는 소규모주택정비사업 전문업체인 ㈜ 닥터빌드와 함께 소규모주택정비사업 전문가 과정을 개설한다. 신탁사, 건설사, 금융사, 공인중개사, 조합관계자 및 정비 사업지의 투자에 관심이 있는 분들이 참고할 만하다. 수강 정보는 매경부동산아카데미 홈페이지에서 확인할 수 있다.

[민경호 교수]
닥터빌드 대표이사
건국대학교 부동산학과 겸임교수

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