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윤석열 정부에서 도심 공급을 확대하기 위해 각종 정비사업 규제를 들어낸다.

뉴스1에 따르면 국토교통부는 16일 '국민 주거안정 실현 방안'을 발표하고 △신규정비구역 지정 확대 △재건축부담금의 합리적 감면 △안전진단 제도 개선을 통해 재개발·재건축 사업 정상화에 착수한다고 밝혔다. 민간 도심복합사업도 도입해 창의적 개발도 활성화한다.

우선 정부는 도심 내 주택 공급 기반을 회복하기 위해 2027년까지 향후 5년간 전국에서 22만호 이상의 신규 정비구역을 지정할 계획이다.

그동안 신규 정비구역 지정이 감소하고 서울에서는 기존 구역까지 해제되면서 도심 핵심 입지에 양질의 공급이 어려웠다는 것이 정부 진단이다.

2012년~2016년 전국에서 지정된 신규 정비구역은 연 58.6곳이었으나 2017~2021년에는 연 34.6곳으로 대폭 줄었다. 서울은 2012년부터 지난해까지 410곳의 정비구역이 해제됐다.

서울에서는 신속·통합기획 방식으로 10만호를, 경기·인천에서는 역세권과 노후주거지 등에 4만호를 지정한다. 지방은 광역시 쇠퇴 구도심 위주로 8만호 규모로 새 정비구역을 지정할 계획이다.

10월부터 수도권과 광역시를 대상으로 추가 정비사업 수요조사에 나선다.한국토지주택공사(LH) 등을 통해 사업 컨설팅을 지원한다.

관련 제도 개선도 병행한다. 정비계획 가이드라인을 사전 제시해 주민 참여도를 높이고 구역 지정 소요 기간도 5년에서 2년으로 단축할 계획이다.

재건축 조합이 사업에 속도를 낼 수 있도록 재건축 초과이익환수제(재초환)로 인한 부담금도 합리적으로 감면한다.

재초환은 사업이 진행되는 기간에 오른 집값에서 개발 비용과 평균 집값 상승분을 뺀 이익을 10~50%까지 세금으로 환수하는 제도다. 2006년 도입됐지만, 부동산 침체기와 미실현 이득에 대한 법적 논쟁을 거치며 시행이 유예돼왔다.

2018년 재시행된 이후 올해 첫 부과가 시작되나, 최근 집값이 크게 오르며 부담 액수가 대폭 높아졌다. 지방의 한 단지에서는 수백만원 수준이었던 예정액이 억대로 올랐다. 과도한 부담금 우려에 사업 진행이 지연되는 사례도 다수 나왔다.

정부는 적정선을 넘는 과도한 부담금은 도심 주택 공급으로 위축으로 이어진다고 우려했다. 조합원 부담을 넘어 도심 내 임대주택과 일반분양을 기다리는 국민 불편으로도 이어지고 있단 것이다.

정부는 재건축 과정에서 발생하는 지나친 이익은 환수하되, 사업 자체를 저해하는 수준의 부담금은 적정 수준으로 완화할 예정이다.

현행 부과기준을 현실화하고, 1주택 장기보유자나 고령자에 대한 배려방안을 9월 내로 마련할 계획이다. 임대주택 공급과 같은 공익에 이바지하는 사업장은 부담금을 감면받을 수 있도록 한다.

관련 내용은 발표 이후 재건축이익환수법 개정안 발의로 마련된다.

재건축 첫 관문인 안전진단 규제도 완화한다.

안전진단은 재건축 필요성을 판단하는 첫 단계로 지난 2018년 구조안정성 기준 30%에서 50%로 대폭 상향되며 신규 사업 추진이 어려웠다. 공공기관 적정성 검토도 도입되며 안전진단 통과율도 10분의 1 수준으로 줄었다.

이에 정부는 구조안전성 비중을 30~40%로 조정해 재건축 사업 문턱을 낮추는 방안을 내놨다. 지역 여건을 잘 아는 지방자치단체에서 시장 상황에 따라 탄력적으로 평가항목 배점을 조정할 수 있도록 한다.

의무적으로 받았던 공공기관 적정성 검토도 지자체 요청 때만 시행하도록 했다. 서울에서 공공기관 적정성 검토 도입 이전과 이후 3년을 비교하면 통과 단지가 56곳에서 5곳으로 줄어든 바 있다.

다만 적용 범위와 시행 시기는 연말 제시할 계획이다. 규제 완화로 부동산 시장을 자극하지 않도록 상황을 면밀히 관찰한 뒤 시장 안정 기조가 유지될 수 있도록 하기 위해서다.

이외에도 정부는 조합 사업 관리를 지원해 투명성을 높이고, 신탁사 사업 시행을 촉진해 정비사업이 체계적으로 진행될 수 있도록 제도를 개선한다.

우선 조합의 사업 관리 투명성과 전문성을 제고하기 위해 부동산 정비사업 업무 지원을 강화한다.

아울러 관리처분인가 땐 공사도급계약서를 인가권자에게 의무 제출하도록 해 조합과 시공사 공사계약도 투명하게 관리한다.

주민이 사업비 검증 결과를 사전에 확인할 수 있도록 공사 계약을 위한 조합 총회 전 검증을 완료토록 의무화한다.

전문 개발기관인 신탁사를 통해 사업을 체계적으로 추진할 수 있도록 신탁사 사업 시행자 지정 요건을 완화한다. 공정한 계약 체결과 토지주 보호를 위한 표준 계약서도 도입한다.

신탁사가 참여하는 사업장은 정비계획과 사업시행계획이 통합 처리될 수 있도록 한다. 조합설립 절차를 생략, 계획 통합 등으로 사업 기간이 3년 이상 단축될 전망이다.

역세권 도심 복합사업도 도입해 공급을 더욱 늘릴 계획이다.

역세권에서 주거, 상업, 산업 등 다양한 기능이 복합된 창의적 개발이 활성화될 수 있도록 '민간 도심복합사업'을 신규 도입, 내년 상반기 중 공모에 나선다.

이 모델은 신탁사, 리츠 등 민간 전문기관이 토지주와 협력해 도심, 부도심, 노후 역세권 등에서 복합 개발을 신속히 추진하는 사업이다.

공공사업 수준의 용적률과 세제 혜택, 공원 및 녹지 기준 완화 인센티브가 적용된다. 필요하면 내달 발표 예정인 규제 특례를 부여해 용적률·건폐율 등 규제도 완화할 방침이다.

다만 개발 이익의 적정 수준 관리를 위해 공급 주택 일부는 공공 임대나 공공 분양으로 의무 기부채납하도록 한다. 필요시 이익 상한제 도입도 검토한다.

김현주 기자 hjk@segye.com

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