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이슈 끝없는 부동산 전쟁

“적어도 내년 상반기까지 집값 하락요인이 더 크다”

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중앙일보

2022 중앙일보 부동산 정책포럼이 27일 ‘고금리 시대, 부동산 시장 전망과 안정화 방안’을 주제로 서울 중구 한국프레스센터 국제회의장에서 개최 됐다. 주요 참석자들이 기념 촬영을 하고 있다. 앞줄 왼쪽부터 권수영 DL이앤씨 주택사업본부장, 한정희 중앙일보 광고사업본부장, 김원배 중앙일보 경제산업디렉터, 김종윤 중앙일보 편집국장, 이원재 국토교통부 제1차관, 김승배 피데스개발 사장, 김효정 국토교통부 주택정책관, 김규화 GS건설 주택부문대표, 김태균 현대건설 주택사업본부장. 뒷줄 왼쪽부터 조근호 삼성물산건설부문 상무, 이현우 현대산업개발 개발영업본부장, 곽병영 대우건설 주택건축사업본부장, 이상춘 포스코건설 커뮤니케이션실장, 이부용 롯데건설 주택사업본부장, 엄홍석 현대엔지니어링 홍보실장. 장진영 기자

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최근 들어 아파트 가격이 내려가고 매수 심리가 위축되면서 집값 전망도 역대 최저치를 기록하고 있다. 고금리와 글로벌 경기 둔화, 물가 상승까지 겹쳐 국내 부동산 시장의 향방은 더욱 불투명해졌다. 금리 인상으로 인한 주거비 부담도 점점 커지고 있는 상황에서 부동산 시장이 연착륙할 수 있는 방법과 정부의 역할은 무엇일까.

27일 서울 중구 한국프레스센터에서 열린 ‘2022 중앙일보 부동산 정책 포럼’에서 정부·학계·재계 관계자 및 일반인 등 150여명이 참석해 ‘고금리 시대, 부동산 시장 전망과 안정화 방안’을 찾기 위해 머리를 맞댔다. 포럼에 참석한 이원재 국토교통부 제1차관은 “국민 주거 안정을 위한 주택정책을 최우선 목표로, 270만호 공급계획을 차질없이 추진하고 시장 원리를 저해하는 과도한 규제를 정상화하겠다”고 말했다.

기조연설에 나선 김효정 국토부 주택정책관은 “현재 미국발 금리 인상의 영향으로 주택 가격이 다소 하락했지만, 집값 절대 수준은 여전히 높다”며 “집값 급등기의 수요 억제 위주의 규제 정책이 얽혀 국민 부담이 큰 상황”이라고 진단했다.

이를 해결하기 위한 주택 정책 방향으로 ▶수요에 부응하는 양질의 주택공급 ▶규제 합리화를 통한 국민 불편·부담 완화 ▶주거 취약계층·임차인에 대한 지원·보호 강화를 꼽았다. 김 주택정책관은 “재건축 부담금을 합리적으로 감면하고, 안전진단 시 구조 안정성 비중을 축소해 지방자치단체가 자율적으로 조정하는 방안을 마련하겠다”고 말했다. 이어 “270만 가구를 공급하려면 민간 지원 없이는 불가능하다”며 “시장 규제 완화 방안을 비롯해 공급을 저해하는 요소를 찾아 정상화할 것”이라고 덧붙였다.

1~2년간 아파트값 폭등 따른 조정기

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‘2022 중앙일보 부동산 정책 포럼’에서 이원재 국토교통부 제1차관이 축사를 하고 있다.

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현재의 부동산 시장 상황은 2020~2021년의 아파트값 폭등에 따른 조정기라는 진단이다. 발표자로 나선 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “지난해 오른 전국 아파트값은 1986년부터 올해까지의 평균치의 3.4배이고 서울은 2.4배, 경기는 6.1배에 달한다”며 “올해 금리가 급등하면서 조정 강도가 세졌다”고 말했다.

주거 안정을 위해선 주택담보대출 금리를 조정할 필요가 있다는 지적도 나왔다. 김 주택정책연구실장은 “기준금리 대비 주택담보대출 금리가 너무 높고, 소비자 부담으로 직결되고 있다”며 “기준금리가 올라가는 상황에서 주택담보대출 금리를 계속 올릴 것이 아니라, 국민 부담 경감을 위해 이런 가산금리 정책을 단기적으로 조정할 필요가 있다”고 덧붙였다.

전문가들은 내년도 부동산 시장은 올해에 이어 계속 하락세를 보일 것으로 전망했다. 김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 “적어도 내년 상반기까지 주택가격은 지금 수준의 하향 안정화를 보일 것”이라며 “서울의 준공 물량이 상당히 감소하고 있고, 임대료가 상승, 규제 완화에 대한 기대감 등 주택 가격을 상승시킬 요인은 있지만 이런 상방 요인보다 하방 요인이 당분간 더 클 것으로 본다”고 분석했다.

MZ세대의 부동산 시장 트렌드로 ‘아파트 쏠림 현상’을 꼽기도 했다. 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “MZ 세대는 아파트에서 태어나고 자란 ‘아파트 키즈’ 세대이기 때문에 부동산과 아파트를 동일시한다”며 “더욱이 안전을 보장받는다면 더 많은 주거비를 지출하겠다는 특성도 있어 앞으로도 아파트 공화국은 더 공고해질 것”이라고 말했다.

“3기 신도시 계획 전면 재검토해야”

발표에 이어 ‘고금리 시대, 부동산 시장 안정화 방안’을 주제로 토론회가 진행됐다. 좌장을 맡은 조주현 건국대 부동산학과 교수는 “고환율·고금리·고물가의 삼중고(高) 여파로 최근 부동산 시장은 침체를 걱정할 정도”라며 “주택 수요는 금리 인상으로 작동하지 않고, 공급 측면은 건설 원가 상승이 부담을 주는 상황”이라고 짚었다. 서진형 경인여대 교수는 “시장 정상화를 위해선 주택 보유세를 올리고 취득·양도세 등 거래세를 낮추는 방향으로 조세정책을 바꾸는 게 우선돼야 한다”며 “국민과 야당을 설득해 (관련)법을 고치지 않는 한 주택 거래 절벽 상태는 이어질 수밖에 없다”고 지적했다.

하남 교산·고양 창릉 등 3기 신도시 조성 계획을 바꿀 때가 됐다는 지적도 나왔다. 이현석 건국대 부동산학과 교수는 “공급 폭탄으로 집값을 잡으려는 게 집값 급등기엔 중요한 정책이 될 수 있지만, 최근 6개월 새 시장 상황이 급격히 바뀐 만큼 3기 신도시에 대한 계획을 전면 재검토해야 한다”면서 “자칫 국가적인 자원 낭비가 될 수 있다”고 우려했다. 재개발·재건축 규제 완화에 대한 필요성도 언급했다. 이 교수는 “재개발·재건축 속도를 높일 수 있는 방안을 고민해 일반 국민과 젊은 층이 원하는 도심 주택을 공급해야 한다”고 했다.

지난 2020~21년 과도한 대출로 집을 마련한 ‘영끌’(영혼까지 끌어모았다는 뜻)족에 대한 관리를 고민해봐야 한다는 주장도 나왔다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “과거 하우스 푸어가 사회적 문제가 됐던 시기와는 상황이 다르지만, 최근 금리 변동 여파로 대출 상환에 어려움을 겪는 주택 구매자에 대한 관리 및 대비책을 마련하는 것도 필요하다”고 말했다.

한은화·황의영·김원 기자 onhwa@joongang.co.kr

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