서울 중구 남산서울타워에서 바라본 서울 도심의 아파트 단지 모습. 문재원 기자

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

재건축 부담금 1억원을 통보받은 1주택 장기보유자의 재건축 초과이익 부담금이 최대 85%까지 줄어든다. 재건축 초과이익 1억원까지는 부담금을 내지 않는다. 부과율 결정의 기준이 되는 부과구간폭은 기존 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 대폭 넓어진다.

초과이익 산정 개시시점은 ‘추진위원회 구성 승인일’에서 ‘조합설립 인가일’로 늦춰진다. 재건축 주택 보유기간에 따라 최대 50%까지 부담금이 감면된다.

국토교통부는 이 같은 내용의 ‘재건축부담금 합리화 방안’을 29일 발표했다.

재건축초과이익환수제는 사업기간 동안 오른 집값에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익을 최대 50%까지 세금으로 환수하는 제도다. 징수된 재건축부담금은 국가 50%, 해당 특별시와 광역 시·도 30%, 해당 시·군·구 20%씩 귀속된다. 귀속분은 도시·주거환경정비기금, 국민주택사업특별회계 등으로 쓰인다.

이번 부담금 완화로 재건축 단지 주민들은 금전적 혜택을 보게 되지만, 매입임대주택이나 전세임대주택 등 공공임대주택 확보에 필요한 재원은 큰 폭으로 줄어들 전망이다. 재건축으로 과도한 이익을 본 경우 이득의 일부를 주거복지 재원으로 활용하자는 것이 ‘재건축 초과이익 환수제’의 취지기 때문이다.

국토부에 따르면 올해 7월까지 예정부담금이 통보된 곳은 전국 84개 단지로, 이번 변경된 부과기준 등이 적용되면 전체의 45.2%에 해당하는 38개 단지가 부담금을 면제받는다. 특히 지방은 기준금 상향으로 32개 단지 중 21곳이 부담금을 내지 않게 된다. 주거복지 재원도 그만큼 줄어 들게 된다.

■면제액 기준 3000만→1억원 초과

국토부는 우선 최근의 주택가격 상승 등 여건을 반영해 면제금액을 현행 3000만원에서 1억원으로 상향했다. 재건축 초과이익이 3000만원 이상으로 부담금 부과통보를 받았던 단지들은 초과이익이 1억원 이하일 경우 기존 통보된 부담금을 전액 면제받게 된다.

부과율의 기준이 되는 부과구간폭도 기존 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 넓어진다. ▲1억원 초과~1억7000만원 이하는 부과율 10%가 적용되고, ▲1억7000만원 초과~2억4000만원 이하 20%, ▲2억4000만원 초과~3억1000만원 이하 30%, ▲3억1000만원 초과~3억8000만원 이하 40%, ▲3억8000만원 초과는 50%까지 부과된다.

부과 개시시점도 대폭 조정된다. 현재 부담금을 정하는 기준이 되는 개시시점은 ‘추진위원회 구성 승인일’로 정하고 있다. 국토부는 그러나 정비사업의 권리 및 의무를 부여받는 실질적인 사업주체가 조합이고, 부담금 납부주체 역시 조합이라는 점을 들어 초과이익 산정 개시시점을 ‘조합설립 인가일’로 늦췄다. 통상 재건축 추진위 구성에서 조합 설립까지는 약 2년이 소요되는데 이 기간 중 발생하는 집값 상승분을 반영하지 않겠다는 것이다.

■1주택 10년 이상 보유하면 최대 50% 감면

주택보유기간, 구입목적 등에 관계없이 일률적으로 부과해온 부담금을 1주택 실수요자에 한해 감면하는 제도도 신설된다. 1세대 1주택자로서 해당 주택을 준공시점으로부터 역산해 6년 이상 보유한 경우 부담금을 10% 감면한다. 7년 이상일 경우 20%, 8년 이상 30%, 9년 이상 40%까지 감면하고 10년 이상 보유시 50%를 감면한다. 다만 준공시점에도 1가구 1주택자여야 하고, 보유기간은 1가구 1주택자로서 해당 주택을 보유한 기간만 포함한다. 이 기간 중 또다른 주택을 취득했을 경우 감면혜택을 볼 수 없다는 얘기다.

이번 제도 개정으로 1가구 1주택 장기보유자 감면폭이 대폭 커진다. 구체적으로 예정액이 1억원이 통보된 단지는 부과기준 현실화에 따라 부담금이 3000만원으로 줄어들고, 여기에 1가구 1주택 장기보유 50%를 감면받을 경우 최종 1500만원만 부담하게 돼 기존 예정액보다 85%까지 감면받게 된다.

예정액 4억원이 통보된 단지는 부과기준 현실화에 따라 부담금이 3억1500만원(감면율 21%)으로 줄어들고, 1가구 1주택 장기보유 50% 혜택을 받으면 1억5800만원까지 납부액이 줄어든다. 이는 개시시점 조정을 반영하지 않은 것으로 개시시점을 조정하면 감면액은 더 줄어들 수 있다.

국토교통부

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

국토부 관계자는 “현재 지방 3억원 이하 아파트에 대해서는 1가구 1주택 예외를 적용하고 있는 방안을 이번 ‘1가구 1주택’ 기준에 동일하게 적용하는 방향으로 추진할 예정”이라고 설명했다.

이와함께 1가구 1주택 고령자(만 60세 이상)는 담보제공 조건을 전제로 상속·증여·양도 등 해당 주택의 처분시점까지 납부를 유예할 수 있도록 개선한다.

재건축초과이익환수제 폐지를 주장해온 기존 강남 재건축 단지주민들의 반발은 계속될 것으로 보인다. 국토부에 따르면 새로운 산정기준에 따라 1억원 넘게 부담금이 통보될 단지는 84개 단지 중 5곳으로, 강남 주요 고가단지와 성동·용산 일부단지가 여기에 해당될 것으로 보인다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “장기 보유 중인 1가구 1주택자에 대해서는 보유기간에 따라 부담금을 감면하여 실수요자 부담은 완화됐으나, 다주택자나 감면 후에도 부담금 부과금액이 1억원을 넘어서는 강남권 고가아파트 밀집지에서는 여전히 부담금 완화 수위에 대한 불만이 있을 수 있을 것”이라고 밝혔다.

하지만 정부와 지자체가 재건축부담금 징수를 미루다 합법적으로 면죄부를 준 것이라는 반박도 나온다. 최근까지 부담금 예정액이 통보된 조합은 전국 63개 단지, 3만3800여가구에 달하지만 2019년 이후 부담금이 실제 부과돼 징수까지 완료한 곳은 단 하나도 없다.

홍정훈 한국도시연구소 연구원은 “재건축과 반지하 모두 수도권, 특히 서울에 집중돼 있다”며 “재건축 부담금은 주거여건이 심각한 반지하 가구들에 대한 매입임대나 전세임대 공급을 확대할 수 있는 재원으로 활용할 수 있었는데, 그것을 날린 것”이라고 말했다.

국회 국토교통위원회 소속 심상정 정의당 의원도 “제도 도입 이후 한번도 제대로 시행되지 않았던 재건축 부담금을 줄이겠다는 것은 취약계층을 위한 주거복지 재원을 줄이겠다는 것”이라며 “재초환 무력화를 멈추고 부담금을 제대로 부과해 취약계층을 위한 주거복지 재원으로 활용해야 한다”고 지적했다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com

▶ 백래시의 소음에서 ‘반 걸음’ 여성들의 이야기 공간
▶ ‘눈에 띄는 경제’와 함께 경제 상식을 레벨 업 해보세요!

©경향신문(www.khan.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지