정부가 29일 발표한 재건축 부담금 합리화 방안을 두고 재건축 조합들은 대부분 ‘환영’의 뜻을 밝혔다. 재건축 사업을 활성화 하려는 정부의 의지가 읽혔기 때문이다. 특히 부담금 면제액이 1억원으로 상향되면서 사실상 재건축 부담금에서 벗어나게 되는 수도권, 지방의 재건축 사업은 탄력을 받을 가능성이 커졌다.

그러나 세부안을 두고선 아쉬움을 표하는 목소리도 작지 않았다. 이익 실현 시점과 관계 없이 준공 5개월 내에 부담금을 부과한다는 점과 최대 50%인 부과율 등이 여전히 부담스럽다는 것이다. 전문가들은 금리인상, 경기침체에 대한 우려가 남아 있는 만큼 이번 방안이 재건축 아파트 가격 상승을 유발할 가능성은 작다고 봤다.

서울 한강변 아파트 단지의 모습./뉴스1

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◇ ’면제액 1억원·공공주택 제외·10년 보유 감면’ 시장서 환영

재건축 부담금 면제금액을 종전 3000만원에서 1억원으로 상향한 데 대해 시장에서는 ‘기대 이상’이라는 반응이 다수다. 면제금액이 1억원으로 상향되면서 지방과 수도권 외곽 등에서는 부과 대상에서 제외되는 단지가 상당히 나올 것으로 보인다. 재건축 부담금 완화에 대한 요구가 꾸준히 진행되면서 5000만~7000만원 수준으로 면제금액이 결정될 것이라는 기대감이 형성된 바 있다.

공공주택 공급 확대를 유도하기 위해 공공기여에 대해 재건축 부담금을 완화하기로 한 방안 또한 불합리성을 제거하는 측면에서 바람직하다는 의견이 나왔다. 현 정부가 270만가구 공급을 추진하고 있는 가운데 서울, 수도권 도심에 공공임대나 역세권 주택 물량을 확보하는 데 충분히 도움이 될 수 있다는 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “윤석열 정부의 주택공급 프로그램 성공을 위해서도 관련 사업지의 공공기여 인센티브가 필요했다”면서 “1억원으로 면제금액이 상향된 부분도 서울을 제외한 지역에서 사업속도를 낼 유인이 된다”고 했다.

거주기간을 제외하고 10년 보유시에 재건축 부담금을 줄여주기로 한 것에 대해서도 실수요자의 부담을 줄였다는 평가가 나왔다. 서울 서초구 반포3주구의 10년 보유자의 경우 재건축 부담금이 종전 4억원에서 1억5800만원으로 60% 이상 줄어들게 됐다.

서울 강남구 개포동의 한 재건축 조합 관계자는 “우리 조합의 경우 10년 이상 장기보유자가 많아 50% 감면으로 조합원의 부담을 상당히 줄었다”면서 “각자 사정이 달라 해당되지 않는 조합원 입장에서는 어떻게 받아들일지 지켜볼 필요가 있다”고 했다.

◇ ”실현이익에 과세해야“, ”50% 부과율 과도” 불만도

재건축 부담금을 두고 그간 “폐지해야 한다”는 의견도 많았던 만큼 이번 정부의 발표에 아쉬움을 표하는 이들도 적지 않았다. 특히 부담금 부과 시점이 준공 5개월 이내로 실현이익이 아닌 ‘평가이익’을 기준으로 유지된 점을 두고 불만의 의견이 나왔다. 매도 시점에 결과적으로 이익이 될지 확실치 않은데다. 주택을 매각하지 않은 상태에서 무슨 돈으로 부담금을 내냐는 이유에서다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “재건축 부담금을 줄여 거래를 시장을 활성화 한다는 취지는 알겠지만 그럼에도 부과율을 더 낮췄어야 한다”면서 “준공후 5개월 내 납부 또한 평가이익을 기준으로 했다는 점에서 부족한 면이 없지 않다”고 했다.

최고 부과율이 50%로 유지된 데 대해서도 여전히 과도하다는 의견이 많았다. 재건축 사업 중간에 매입한 사람의 경우 평가이익을 기준으로 산정하는 문제도 있는데 여기에 부과율을 50%까지 적용하다는 것은 불합리 하다는 것이다.

함영진 랩장은 “최대 50%란 부과율은 사실상 양도소득세 최고세율 45%, 도시개발사업 개발부담금 최고 부과율 25%보다 높은 것이라 과도하다는 시각이 있다”고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “한국 유주택 세대의 상당수가 ‘집 하나가 전 재산’인 경우인 게 현실”이라면서 “최고부과율 50%는 과도하다고 본다”고 했다.

부담금 산정 개시시점을 기존 추진위원회 설립 시점에서 조합설립 시점으로 조정한 데 대해서는 의견이 엇갈렸다. 사업 진척 속도에 따라 받아들이는 효과가 다를 수 있다는 것이다.

서울 강남구 방배동의 한 공인중개소 대표는 “추진위원회를 만들어 놓고 조합을 만들기까지 기간이 길어지는 경우가 굉장히 많아 합리적으로 조정됐다고 본다”고 했다. 반면 용산구 이촌동의 한 공인중개소 대표는 “재건축 부담금 산정 시점을 추진위에서 조합설립인가로 바꾼 건 큰 차이가 없다”면서 “사업승인인가로 바꿔줘야 효과가 있을 것”이라고 했다.

서울의 부동산중개소 앞에 매물 안내문이 붙어 있다./연합뉴스

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◇ ”집값 재상승 가능성 적어” ‘금리인상·경기둔화’ 하방요인

정부의 이번 방안이 재건축 단지의 가격상승으로 이어질 가능성은 시장 관계자 대부분이 작게 봤다. 가파른 금리인상이 진행 중인 데다 그로 인한 경기 침체가 이어지고 있어 매수세가 자극받기가 쉽지 않은 환경이라는 것이다.

박합수 교수는 “재건축 사업에 대한 기대감이 커질 수는 있지만 금리인상, 경기침체 우려가 큰 상황이라 관망세가 유지될 확률이 높다”면서 “추가 상승 가능성은 당분간 제한적이며, 상승보다는 지지세가 형성될 가능성이 높다”고 했다.

윤지해 부동산R114 리서치센터 수석연구원은 “조합원들의 이익수준이 높아지는건 사실이지만 매매가에 반영돼서 상승요인으로 끌고가는데는 한계가 있다”면서도 “투자수요가 원활하게 들어오지 않던 부분에 대해서는 개선될 여지는 있다”고 했다.

이영진 신한은행 PWM센터 팀장은 “당장은 금리인상, 경기침체 등으로 매수자 심리가 위축돼 있어 이번 방인이 시장을 냉탕에서 온탕으로 바꾸기는 어려울 것”이라면서도 “다만 다시금 훈풍이 불었을 때 그때 분명히 스프링 역할을 할 수는 있다”고 했다.

재건축 부담금 완화가 집값 안정화와 더불어 공급 확대로 이어지려면 ‘폐지’ 수준으로 전격적인 변화가 필요하단 의견이 많았다. 윤석열 정부가 공급하기로 한 수도권 158만가구 중 96만호, 즉 60%를 정비사업 민간물량이 차지하는 만큼 재건축 사업의 부담을 확실히 줄여줘야 한다는 것이다.

이은형 연구위원은 “장기적으로라도 재건축 부담금 자체의 폐지까지 포함한 제도개선을 논의할 필요가 있다”면서 “정비사업 활성화를 포함한 민간중심의 주택공급확대라는 정책목표에 집중하기 위해서라도 폐지로 가는 방향이 바람직 하다”고 했다.

조은임 기자(goodnim@chosunbiz.com);최온정 기자(warmheart@chosunbiz.com)

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