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03.29 (금)

서울 아파트지구, 지구단위계획으로 전환…압구정 등 재건축 탄력

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1970년대 급속도로 늘어나는 서울 인구를 감당하기 위해 아파트를 신속하게 공급하고자 도입한 ‘아파트지구’ 제도가 역사 속으로 사라진다. 현재 14개 아파트지구는 ‘지구단위계획’으로 전환돼 용적률과 높이, 용도 등 규제 완화를 통해 재건축에 속도가 붙을 것으로 보인다.

서울시는 지난해 ‘아파트지구 지구단위계획 전환지침’을 마련한 이후 변경된 정책 등을 반영해 지침을 개선했다고 9일 밝혔다. 아파트지구별 지구단위계획을 결정하는 시점에 맞춰 아파트지구 폐지 결정고시도 할 예정이다.

현재 서울 시내에는 14개 지구, 면적 약 11.2㎢, 208개 단지, 총 14만9684세대가 아파트지구에 포함돼 있다. 이는 서울 전체 아파트의 9% 정도에 해당한다.

아파트지구는 과거 초등학교를 중심으로 인구·면적·공공시설 등의 규모를 결정하는 근린주구이론을 토대로 한 개발기본계획에 따른다. 주택용지 내 근린생활시설은 불허하고 중심시설용지에만 허용하는 △용지 중심의 토지 이용 △자족적 주거단지 조성에 따른 주변지역과의 단절 △재건축 추진 시 ‘도시 및 주거환경정비법’과 부정합 등의 한계가 있어 개정 필요성이 제기돼 왔다. 2003년 ‘국토계획법’에서 삭제된 이후 시는 기존에 지정돼 있었던 14개 지구를 주택법 부칙 등으로 운영해 왔으나, 변화하는 시대와 제도에 대응하기 위한 새로운 관리방안 마련이 필요하다고 판단해 지침을 개선했다.

시는 우선 아파트지구 내 재건축 과정에서 수립하는 정비계획에서 도시관리계획 부문을 지구단위계획으로 전환한다. 공동주택 재건축 시 용적률과 높이, 용도 등 적용이 보다 유연해진다.

개발기본계획 상의 모든 용지를 획지로 전환해 복합적인 토지 이용이 가능해진다. 재건축 대상 주택용지는 특별계획구역으로 지정해 신속한 정비계획 수립이 가능토록 했다.

한강변 주택용지에 일률적으로 부여됐던 공공기여 15% 의무 규정도 심의를 거쳐 주변 기반시설 현황 등을 고려해 변경할 수 있다. 필요한 기반시설은 확보하고, 재건축 사업성이 향상될 전망이다.

지구단위계획 전환 시 기존 중심시설용지에도 위원회 심의를 통해 주거전환을 허용한다. 단, 용도 완화에 따른 공공기여 5~10%는 필요하다. 최고 높이는 40m까지 완화를 원칙으로 하되 입지별 특성을 고려해 유연하게 적용한다. 기존 중심시설용지에서는 상업 기능만 허용하고 높이도 5층 이하로 제한됐다.

시 관계자는 “최근 개발된 공동주택 재건축단지에 이미 근린생활시설이 허용돼 상업 기능만을 유지할 필요성이 낮아졌고, 현재 중심시설용지의 약 30%(175개소 중 66개소)가 역세권에 입지하고 있는 점을 고려해 향후 역세권 복합개발 추진할 수 있도록 제도를 개선했다”고 설명했다.

일부 아파트지구에만 남아있는 개발 잔여지도 당해 용도지역 용도·밀도 등 일반적 기준을 적용(비주거, 주거복합 허용)토록하고, 최고 높이도 40m까지 허용한다. 현재 서울 시내에는 개발 잔여지 5개 지구(반포, 서빙고, 청담‧도곡, 이촌, 압구정) 91개 필지가 남아있다.

시는 또 중심시설용지와 개발 잔여지가 인근 주택단지와 통합 재건축하거나 일정 규모(5000㎡ 또는 100세대) 이상으로 개발하는 경우, 기존의 주택용지와 동일한 전환기준으로 적용할 계획이다.

시는 앞으로 아파트지구 제도와 도시관리계획 중첩 등의 문제가 발생하지 않도록 아파트지구별로 지구단위계획을 결정하는 시점에 아파트지구 폐지 결정고시를 동시에 진행할 예정이다.

유창수 시 주택정책실장은 “지침 개선과 규제 완화를 통해 주택 공급을 확대하고 아파트 밀집지역에 대한 지속가능하고 일관된 도시관리체계를 마련해 나가겠다”고 말했다.

구윤모 기자 iamkym@segye.com

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