■ 진행 : CBS 산업부 김수영 기자
■ 출연 : 엄해림 세무사(세무법인 다솔)

◇ 김수영> 안녕하세요. 돈이 되는 세금 지식을 알려드립니다. '돈세지'입니다. 지난번에 둔촌주공 분양권 관련된 세금 (콘텐츠) 잘 보셨죠. 이번에는 입주권 부분에 대해서 말씀드리려고 해요. 제 친구 나영이(가상인물)가 지금 성동구에 살고 있는데, 이(둔촌주공) 입주권을 구매해서 한번 가볼까 하고서는 저한테 물어보더라고요.

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판상형, 남향, 중층 물건이고요. 매매가(권리가격+프리미엄)는 15억 8천만 원, 추가 분담금은 2억 1천만 원이 예상되는 물건입니다. 이주비랑 이사비는 2억 8천만 원이고요. 이주비 이자는 5천만 원입니다. 뭔가 고려해야 될 게 엄청 많네요.

둔촌주공 입주권 살 때, 취득세는 얼마나?

◇ 김수영> 이 물건을 나영이가 사려고 하면은 얼마를 내야 되는 거예요. 제일 처음에 세금으로?

◆ 엄해림> 일단은 취득을 하려면 취득세를 내야돼요. 예전에 둔촌주공 아파트는 부셔져서 없어졌고 새 아파트가 지금 거의 다 지어지고 있는 상황인데 법상으로 보면 아직 준공이 떨어지지 않은 상황이기 때문에, 여전히 주택은 아니거든요. 그렇기 때문에 이분은 토지를 일단 취득을 하게 되는 겁니다.

◇ 김수영> 집은 없으니까?

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◆ 엄해림> 네. 토지의 취득세는 4.6%라고 보통 알고 계실 거예요. 입주권은 지금 15억 8천만 원에 산다고 하셨잖아요. 그러면 여기에 4.6%를 곱해서 약 한 7,200만 원 정도의 취득세를 내셔야 됩니다. 이거(취득세)는 나중에 준공했을 때 내는 게 아니고요. (입주권 매수시) 15억 8천만 원의 전체 잔금을 다 주는 날 취득세를 내셔야 된다라고 생각을 하시면 돼요

◇ 김수영> 그러면은 이것(둔촌주공 입주권 취득세)은 내가 1주택자건 2주택자건 3주택자건 상관없이 (세율이) 그냥 4.6% 인가요?

◆ 엄해림> 네, 그렇습니다. 우리가 (입주권을 매수할때 세법상) 취득하는 것은 토지라고 말씀을 드렸잖아요. 그래서 지금 1주택자이건 2주택자이든 3주택자이든 취득세율은 동일하게 4.6%라고 생각하시면 됩니다.

입주권을 갖고 있는 동안, 보유세도 내야하나요?

◇ 김수영> 집이 되기 전에 입주권을 보유하고 있는 상태에서는 (입주권에 대한) 보유세는 안 내나요?

◆ 엄해림> 네, 안 냅니다. 왜냐면 이것(입주권)은 주택은 아니기 때문이에요. 저희가 주택 수를 계산할 때는 조합원 입주권이 들어가는 부분이 있지만, 주택은 엄연히 말하면 아니기 때문에 이 부분(보유하고 있는 입주권)에 대해서 주택에 대한 재산세나, 주택에 대한 종부세(종합부동산세)는 나오지 않는다고 보시면 될 것 같아요.

◇ 김수영> 아까 토지분을 취득했잖아요. 그것에 대해 세금은 안나와요?

◆ 엄해림> 당장은 조합에서 토지에 대한 재산세를 내주고 있기 때문에 당장 내가 고지서를 받아서, 보통 7월과 9월에, 납부하는 이런 형태의 재산세는 없는 것이고요. 조합에서 세금을 내고, 나중에 조합 청산하고 할 때 이것(조합이 대신 낸 재산세)을 다 정산을 해서 여러분들(조합원들)께 청구는 되고 있습니다.

둔촌주공 입주시 취득세, 준공시 또 취득세?

◇ 김수영> 둔촌주공이 재건축이 다 돼서 입주를 하게 됐어요. 그러면 준공을 할 때는 아까 우리(입주권을 매수한 사람)는 토지에 대한 취득세만 냈으니까, 준공한 이후에 (주택에 대한) 취득세를 또 내야 되는 거죠?

◆ 엄해림> 네, 그렇죠. 왜냐하면 저희(입주권 매수자)는 지난번(입주권 취득시)에는 토지에 대한 취득만 (납부를) 했잖아요. 근데 이제 건물이 지어졌어요. (이제) 이 건물분에 대한 취득세를 그때 다시 내게 됩니다. 이게, 생각하시는 세율 중에 제일 낮을 거예요. 왜냐하면 (정부가) 조합원 입주를 보는 관점이 '네가 네 땅에 네 건물 부수고 새로 건물 지었잖아'거든요. 원시취득, '내가 내 건물을 지었다', (원시취득세율은) 2.96%~3.16% 이렇게 지금 형성이 되기 때문에 세금이 건축물에 대해서만 나온다라고 생각을 하시면 될 것 같고요

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◇ 김수영> 건축물에 대한 세금이면 건축비용에 대한 세금만?

◆ 엄해림> 그게 바로 건축비라는 건데요. 이 건축비를 소유자분들의 지분별로 나눠서 개인별로 건물을 짓는 데 든 건축비를 산정하게 돼서 이게 과세표준이 되는 것이고, 거기에 세율을 곱해서 우리가 취득세를 새로 내게 되는 겁니다.

◇ 김수영> 현지 부동산 관계자들의 말을 좀 종합하면 이건(둔촌주공을 재건축한 올림픽파크포레온) 아직 다 건축된 게 아니잖아요. 그래서 예상을 할 수밖에 없는데, '헬리오시티 같은 경우에는 입주 때 우리가 통상 얘기하는 구 34평 같은 경우에 (취득세를) 한 600만 원 정도를 냈다'고 설명을 하시면서, 그 사이에 건축비도 많이 올랐고 여러 가지 상황이 달라졌기 때문에 '둔촌주공 같은 경우에는 준공 때 취득세를 1,000만~1,500만 원 정도 내지 않겠나'라고 일단 예상하고 계신데요. 이것은 제일 마지막에 확정되는 금액이니까 참고만 하시면 될 것 같습니다.

둔촌주공으로 갈아탈 때, 세금 최소화하려면

◇ 김수영> 제 친구 나영이가 2018년도 3월에 서울 성동구에 있는 59㎡를 대출 없이 자가로 구매를 했대요. 지금 둔촌주공 입주권을 사게 되면 어떻게 하면 좀 세금을 최소화해서 갈아탈 수 있을까요?

◆ 엄해림> 비과세를 받으실 수 있느냐 없느냐에 따라서 세금 차이가 엄청 달라지실 것 같아요. 조합원 입주권은 주택은 아닙니다. 하지만 주택 수에는 포함이 되고 있기 때문에 '입주권을 샀다', 이런 순간부터 '내가 뭔가 조금 세금적으로 신경 써야 된다', '내가 뭔가 지금 트랙에 올라탔구나'라고 생각을…

◇ 김수영> 안 보이지만 뭔가 갖고있다?

◆ 엄해림> '뭔가 갖고 있다'라고 생각을 하시면 될 것 같아요.

◇ 김수영> (입주권을) 취득할 때는 주택이 아니지만, 양도세를 계산할 때는 이것(입주권)을 이제 주택 수로 해서 계산할 수 있으니까 그 부분 고려해야 된다는 거죠?

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◆ 엄해림> 네, 맞습니다. 갈아타기를 하시는 분이 여기에 바로 해당이 될 것 같은데요. 비과세를 받으시려면 처음에 내가 살고 있던 원래 주택을 산 날로부터 1년이 지난 이후에 이 조합원 입주권을 취득해야 됩니다.

◇ 김수영> 일반 주택 갈아타기(를 할때 일시적 2주택 비과세를 받기 위한 조건)랑 똑같네요?

◆ 엄해림> 네. 이거는 동일한 부분이고요. 이것은 조정대상지역이냐 비조정대상지역이냐 관계없이 꼭 지키셔야 되는 부분입니다.

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◇ 김수영> 여기서 조합원 입주권 취득이라고 하는건 계약일 기준이에요? 잔금일 기준이에요?

◆ 엄해림> 이건 잔금일 기준입니다. 그래서 조합원 입주권 아까 15억 9천 원에 사기로 했으면 요거 잔금 언제 치르시느냐, 그 날짜 기준으로 하시면 될 것 같고요. 그리고 조합원 입주권을 취득한 날로부터 3년 이내에 예전(종전) 주택을 팔아야 됩니다.

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◇ 김수영> 그러면 1주택자가 입주권을 취득할 때는 3년 안에 기존 주택을 팔아야 된다는 부분을 염두에 두고 여러 가지 생각하셔야겠네요?

◆ 엄해림> 네. 하지만 또 가장 중요한 건 성동구에 59㎡의 집이 있잖아요. 이 집 자체가 이 비과세를 받기 위한 조건을 모두 충족했느냐 또 별도로 따져봐야 돼요. 2018년 3월에 (성동구 집을) 사셨다고 하셨는데 이때 서울은 전 지역이 조정대상 지역에 들어가 있을 때였어요. 그러니까 보유를 2년 하는 건 너무 당연한 거고, 거주를 2년 이상 하셔야 비과세를…

◇ 김수영> 전 세대원이?

◆ 엄해림> 네, 그렇습니다.

◇ 김수영> 그럼 기존에 있는 주택을 산 1년 후에 조합원 입주권을 취득하고, 그 시점으로부터 기존 주택을 3년 안에 팔고, 그 기존 주택의 비과세 요건을 충족을 하게 되면?

◆ 엄해림> 네. (양도세) 비과세를 받으실 수 있습니다. (주택가격) 12억까지는 비과세를 받으실 수 있고, 이것(이 내용을) 아직 보지 못하신 분들도 돈세지 1화로 돌아가셔서 한번 보시면 될 것 같습니다.

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◇ 김수영> 그러면 아까 3년 얘기하셨는데, (종전주택을) 꼭 (입주권 취득후) 3년 안에 팔아야 되는 거예요?

◆ 엄해림> 3년 안에 팔지 못해도 (양도세) 비과세를 받으실 수 있는 부분이 있습니다. 실거주 목적이라는 것을 보여줘야 되는데요. 예를 들어서 (둔촌주공이) 2025년 2월에 준공이 됐으면 (준공 이후) 3년 이내에, 2028년 2월까지 둔촌주공으로 세대 전원이 다 이사를 가야 됩니다. 그리고 1년 이상 거기서(둔촌주공에서) 거주를 하면은 그 집이 완성된 이후 후 3년 이내에 예전에 성동구 집(종전주택)을 팔면은 그 성동구 집을 비과세 받고 파실 수 있어요.

단독명의 vs 공동명의…이럴 때 유리하다

◇ 김수영> 분양받은 주택 입주할 때 진짜 고민되는 게 '(집을) 공동명의로 할 것이냐 단독 명의로 할 것이냐', 세금이 달라지니까 다들 고민하시는 거겠죠?

◆ 엄해림> 2가지 측면에서 달라진다고 보시면 될 것 같아요. 첫 번째 측면에는 이제 양도세 라는 부분이 있고, 두 번째라는 종부세라는 측면이 있는데요. 먼저 양도세라는 측면에서 보면 양도세는 보유자별로, 사람별로, 양도차액이 얼마냐에 따라서 누진세율 구간이 조금 달라집니다.

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◇ 김수영> 예를 들어서 양도차익이 2억원이 났을 때, 공동명의랑 단독명의랑 (세금상 차이를) 좀 설명해 주시면은 (시청자분들이 이해하시기에) 쉬우실 것 같아요.

◆ 엄해림> 과세 표준이 2억이라고 가정을 했을 때, 단독명의면 이 2억원을 혼자 다 번 거예요. 그래서 (일반세율 적용시) 세율구간이 38%라서 양도세가 지방소득세까지 포함해서 6,200만 원 정도 나옵니다.

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공동명의 같은 경우에는 우리가 2억원을 세대 단위로는 벌었다고 하더라도 사람 기준으로는 각각 1억원씩 번 거잖아요. 그래서 이 세율 구간이 이제 35%예요. 근데 38%에서 35%까지 얼마나 달라지는 거냐 싶으시겠지만 저희가 한 사람당 내야 되는 세금이 한 2,100만 원 정도로 줄어들고, 두 분 합쳐도 한 4,200만~4,300만 원 정도가 나오거든요. 그렇게 치면 한 1900만 원 정도 아끼는 셈이기 때문에, 이게 꽤 많은 차이가 난다고 볼 수 있고요

◇ 김수영> 세율 적용되는 건 한 3%p 차이가 나는데 또 기본 공제되는 부분이 있고 그게 또 각각 공제되니까?

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◆ 엄해림> 네 맞습니다. 종합부동산세도 마찬가지예요. 내가 혼자 단독명의이면 전체 공시지가에서 12억원까지만 공제가 돼요. 그렇기 때문에 공시지가가 12억원이 넘어가면 '이제부터 내가 종부세를 내는 그 대상에 들어갈 수 있겠구나'라고 생각을 하시면 되는데.

종부세도 공동주택 (공시)가격이 너무 높아질 거라고 생각을 하면 공동명의가 좀 유리합니다. 왜냐하면 이게 단독명의 같은 경우에는 저희가 공제액이 12억원까지밖에 되지 않거든요. 근데 공동명의로 되는 순간 이 두 분이 9억원, 9억원씩을 이렇게(공제액으로) 가져가실 수가 있어요. 그럼 총 18억원까지 공제를 받을 수 있기 때문에, 총 공시지가가 18억원까지 올라가도 (공동명의로 보유할 경우) 조금 더 종부세를 내지 않고 버틸 수 있는 그런 시간이 좀 더 생긴다고 생각을 하시면 돼요.

둔촌주공, 갈아타기 했을때 양도세는

◇ 김수영> 1주택자의 세금 활용의 꽃이라고 하죠. 양도세는 얼마나 나올까요?

◆ 엄해림> 양도세는 사실 나중에 (집이) 얼마로 팔릴지에 따라서 조금씩 다른데, 승계조합원으로 우리가 입주권을 사게 되는 거잖아요. 이 경우에 조금 주의하셔야 될 점이 있을 것 같아요. 먼저 우리가 입주권을 사서 나중에 주택이 됐지만, 우리가 주택을 취득한 시기는 이 준공일입니다. 이 준공일을 체크하는 방법은 건축물 대장이 있어요. 거기에 바로 '사용승인일'이라고 뜨니까 이 부분을 꼭 체크를 하셔서 여러분들의 주택 취득시기를 꼭 확인하셨으면 좋겠고요.

거기서부터(취득일로부터) 2년 이상은 갖고 있다가 팔자. 그 전에 파시면 비과세도 못 받고. 저희가 조정대상지역이든 아니든 적용되는 단기세율, 70%, 60%, 아주 무서운 세율이라고 말씀을 드렸잖아요. 꼭 반드시 2년 이상 있다가 주택을 파시기를 꼭 추천드립니다.

◇ 김수영> 양도세를 계산할 때 중요한 게 취득가액인데, 어떻게 계산되나요?

◆ 엄해림> 승계조합원으로서 (입주권을) 샀던(사면서 지불했던) 모든 금액, 추가 분담금 냈던 것, 그리고 취득세 냈던 것, 이런 것들이 다 포함이 되고요. 혹여 사시다가 샷시 공사나 시스템 에어컨을 넣으셨다면 그런 것도 영수증 잘 보관하고 계시면 이런 것도 나중에 취득가액으로 다 들어가서 거의 모든 비용이 취득가액에 다 들어간다고 생각을 하시면 될 것 같아요.

◇ 김수영> 지금까지 둔촌주공 입주권과 관련된 세금 정보 정리해서 알려드렸고요. 혹시 분양권을 취득했을 때는 어떻게 달라지는지는 전 편에 있으니까 찾아보시면 되고, 앞으로 또 '이런 부분 좀 정리해서 알려주면 좋겠다', '이런 세금이 궁금해요'라는 부분이 있으면 댓글로 알려주시면 저희가 다음 편 준비할 때 참고해서 준비하도록 하겠습니다. 지금까지 시청해 주셔서 감사합니다.

* 이 기사는 세무법인 '다솔'의 자문을 받아 제작되었습니다.

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