◆ 재건축 선도지구 경쟁 ◆

1기 신도시인 경기 안양 평촌 전경. 연합뉴스

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제1기 신도시 재건축 선도지구 신청이 27일 마감되면서 분당·일산뿐만 아니라 중동과 평촌, 산본의 구축 단지에서도 조기 재건축을 기대하는 주민들 의견이 대거 표출됐다. 지난 23일 공식 신청기간 이전부터 주민동의율 90%를 훌쩍 넘긴 분당과 달리 이들 세 신도시는 지난 8월까지만 해도 주민동의율이 50~70% 수준에 그쳤던 것으로 파악된다. 단지끼리 합쳐 재건축하는 통합 재건축에도 상대적으로 미온적이었다. 하지만 9월에 접어들면서 분위기가 달라졌다. 정부가 세 도시 재건축에 대한 기준용적률을 올리며 사업성을 보완하자 이번 기회가 아니면 사실상 재건축이 쉽지 않다는 분위기가 조성된 것이다.

5개 신도시 가운데 현재 평균 용적률이 216%로 가장 높은 중동이 대표적이다. 이곳의 한 재건축조합 준비위원회 관계자는 "중동에는 유독 소형 평형 아파트가 많은 데다 용적률이 높아 재건축을 해도 큰 이익이 발생하긴 어려웠다"며 "하지만 중동 재건축 기준용적률이 5개 신도시 중 가장 높은 350%가 되자 주민동의율이 가파르게 오르기 시작했다"고 전했다. 특히 그는 "특별법이 아니고서는 재건축이 사실상 불가능한 지역이었는데 선도지구로 지정되면 이르면 2030년 새 아파트에 입주할 수 있다는 기대감 때문에 이번 기회를 놓치지 않으려는 주민이 크게 늘었다"고 강조했다. 무엇보다 중동은 선도지구 평가 100점 가운데 주민동의율이 90%를 넘으면 최고점 70점을 준다. 95%를 넘어야 최고점 60점을 주는 다른 4개 신도시와 달리 동의율이 평가에 절대적인 영향을 준다.

5개 1기 신도시 중 평균 집값이 분당 다음으로 높은 평촌에서는 중대형 평형이 많아 재건축 수요도 높았다. 일부 재건축조합은 신청서를 제출하기 전 주민동의율 예상치를 설정한 뒤 최종 점수 시뮬레이션을 수차례 하는 등 만반의 준비를 거듭했다.

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산본은 산본11구역 주공11단지·삼성장미·자이백합(2758가구)과 산본12구역 한양목련·우방목련·신안모란(2548가구) 등 그간 이 지역 집값의 척도 역할을 해온 단지들이 통합 재건축 경쟁을 펼치고 있다. 주민동의율만 제출하면 되는 분당과 달리 상가동의율까지 반영되는 산본에서는 조합 관계자들이 애를 먹기도 했다.

단지끼리 힘을 합친 통합 재건축은 단지·참여 가구 수에 따라 가점(각 10점)을 받기 때문에 1개 단지 단독 재건축보다 유리하다. 하지만 단지·가구 수가 많을수록 오히려 주민동의율 확보가 어려워 단독 재건축으로 선도지구에 도전하는 곳도 적지 않다. 한라주공 2차(1639가구)가 대표적이다. 이 단지 재건축조합 관계자는 "가구 수가 적다 보니 동의율을 끌어올리기 유리한 측면이 있었다"며 "노후계획도시특별법에 따르면 통합 재건축은 안전진단 면제와 용적률 상향 등 혜택을 얻지만 우리처럼 주변 구역에 통합할 다른 단지가 없는 단독 재건축도 그 이점을 누릴 수 있다"고 말했다.

아울러 산본은 공공주택 비중이 전체의 34%로 1기 신도시 중 가장 높아 이번 재건축에서도 공공 사업시행자가 많이 참여할 것으로 예상된다. 산본만 100점 만점 외에 추가로 공공 시행방식 적용 시 가점 5점을 준다.

재건축을 희망하지 않는 주민의 가장 큰 고민은 역시 분담금이었다. 한 조합 측은 "예상 분담금만 설명하는 자리에서 이미 거절 의사를 밝힌 분이 있을 정도"라며 "분담금을 걱정하는 분이 많았지만 선도지구가 1기 신도시 재건축 혜택을 가장 빨리 받는 티켓이라는 점을 강조하며 설득해 나갔다"고 설명했다.

평촌과 중동은 선도지구 입주 시기(2030년)와 맞물려 대형 교통 호재가 기다리고 있다는 점도 고무적이다. 평촌은 판교~월곡 복선전철이 2028년 개통하기 때문에 판교와 서울 강남 등으로 빠르게 이동할 수 있다. 중동에는 수도권광역급행철도(GTX)-B 노선(2030년 예정)이 지나갈 부천종합운동장역(현재 7호선)이 있다.

이주 대책 부문도 선도지구가 유리하다는 분석이 나온다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "이주 대책 마련엔 상당한 시간이 소요되는데 선도지구에 가장 먼저 이주가 적용되면 추후 선정될 재건축 단지는 뒤로 밀려 더 오랜 시간이 걸리게 된다"며 "이주와 새 아파트 입주 모두 선점 효과라는 게 크다"고 말했다.

한편 이날 성남시와 고양시, 안양시, 부천시, 군포시 등 1기 신도시 소재 시청은 재건축 희망 단지 대표로부터 공모신청서와 공모신청 동의서, 대상지 현황과 지방자치단체별 평가 기준에 따른 평가표 등을 제출받았다.

이날 성남시청 도시개발행정과에는 특히 정오부터 오후 6시 마감시간까지 접수가 많이 몰렸다. 주민동의서가 워낙 많아 끌차에 서류를 쌓아 제출하는 이도 있었다. 시청에 따르면 마감 하루 전인 지난 26일 기준 분당의 7개 통합 또는 단독 재건축 아파트 단지와 빌라 단지 대표의 서류가 접수됐다. 참여 가구 수는 5000여 가구다.

<시리즈 끝>

[서진우 기자 / 이희수 기자 / 김유신 기자 / 한창호 기자]

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