2024 서울머니쇼 플러스(+)가 시작된 21일 서울 서초구 양재동 aT센터에서 ‘2025 대한민국 부동산 대전망’을 주제로 열린 세션의 참석자들이 발언하고 있다. 왼쪽부터 진행을 맡은 손동우 매일경제신문 부동산부 기자, 함영진 우리은행 부동산리서치랩장, 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 부동산전문위원, 허혁재 미래에셋증권 부동산수석위원. [한주형 기자]

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‘울퉁불퉁, 상저하중, 박스권’.

2024 서울머니쇼 플러스에 연사로 나선 부동산 전문가들이 내년 부동산 시장 특징으로 전망한 단어다. 불확실성이 많아 대세 상승이나 대세 하락을 언급하기 조심스럽다는 얘기다.

최근 부동산 시장은 상승 심리와 하락 심리가 팽팽하게 맞서는 양상이다. 3년2개월 만의 기준금리 인하는 시장에 상승 심리를 더 강하게 할 요소다. 반면 정부와 은행들의 초강력 대출 규제는 상승 심리를 찍어 누르고 있다. 두 세력 간 싸움의 승패에 따라 주택가격 상승세 지속 여부가 결정되지만 결과를 쉽게 예측하기 어렵다. 여기에 도널드 트럼프 당선 전후 미국의 시장금리 상승이라는 새로운 변수까지 추가됐다. 미국 시장금리가 오르고 환율이 급등(원화값 하락)하면 우리나라가 금리를 낮추기 어려운 환경이 만들어진다. 금리에 민감한 집값이 영향을 받을 수밖에 없다.

서울머니쇼 플러스에 참석한 전문가들은 각자의 강연에서 이럴 상황에서도 현명한 투자전략을 세워야 한다며 여러가지 아이디어를 내놨다. 1주택자와 무주택자 등 ‘살집’을 찾는 실수요자들은 저가 매물을 선별해 투자하고, 다주택자는 ‘전세가율(매매가 대비 전세가 비율)’이 반등하는 지역과 매물을 주시할 필요가 있다고 조언했다. 특히 양극화 현상이 심해지는 만큼 최대한 ‘똘똘한 한 채’로 투자 중심을 옮겨야 한다는 주장이 많았다.

앞으로 주택 가격 상승 여력이 높은 지역으로는 재건축 사업이 막바지에 도달한 서초구 방배동과 개발 호재가 모이는 강남구 수서동이 꼽혔다. 수도권에서 상대적으로 낮은 가격에 접근 가능한 ‘가성비 투자’로는 광역 교통여건이 개선된 화성 동탄과 남양주 별내, 구리 등이 거론됐다. 지방은 “광역시 위주로 접근하되 인구 소멸 위험이 있으니 조심하라”는 조언이 많았다.

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “내년 부동산 시장의 큰 흐름은 약보합이지만 급락 위험은 낮아 보인다”며 “내집 마련을 고민하고 있다면 지금부터 시장을 예의 주시해 매수 타이밍을 잡아야 한다”고 조언했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “서울 핵심지 등은 올해 가격이 급등한 피로감도 존재한다”며 “매도자가 생각하는 가격과 수요자가 생각하는 가격 차이가 커 거래량 자체는 적을 가능성이 높다”고 말했다.

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전문가들은 내년 부동산 시장에 가장 영향을 미칠 요인으로 대출 규제와 전셋값의 향방을 꼽았다. 당장은 대출 규제가 집값을 짓누르는 가운데, 주택 임대차 시장이 어느 정도 불안할지 여부가 장기적인 방향을 결정할 것으로 봤다. 허혁재 미래에셋증권 부동산수석위원은 “내년 수도권 입주물량이 6만여 가구로 예년보다 적지만 올해 상승기 때 매매 가격에 어느 정도 반영된 측면이 있다”며 “전셋값이 빨리 올라 지금 쌓인 매물들을 언제 소화 할 수 있을지 여부가 시장 방향을 결정지을 것”이라고 내다봤다. 실제로 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물 수는 20일 기준 9만274개를 기록했다. 아실이 데이터를 공개한 최근 3년 내 최다 매물 수다.

전문가들은 당분간 새 아파트 품귀 현상이 지속될 것이라고 예상했다. 주택 공급 시장이 활성화되고, 공사비 문제 등이 진정될 때까지 시간이 좀 더 걸릴 것이란 이유 때문이다. 이같은 배경에서 전문가들은 새 아파트 공급이 몰린 서울 마포구 성동구 등이 여전히 강세를 띌 것이라고 전망했다. 하지만 재건축 후반 단계에 있는 지역을 주목해야 한다는 주장도 만만치 않게 나왔다. 안명숙 루센트블록 부동산 총괄이사는 “방배동은 3년 안에 새 아파트가 줄줄이 들어올 지역이기 때문에 앞으로 판도가 많이 달라질 것”이라고 내다봤다. 20년 경력의 실전 투자자이자 부동산 카페 ‘부와 지식의 배움터’를 운영하는 신현강(부룡) 대표는 “서울시가 향후 20년간 개발 호재가 몰린다고 찍은 지역이 수서”라며 “또다른 강남 개발 축이 될 삼성동의 ‘배후 수요지’라는 의미도 있다”고 설명했다.

‘가성비가 있는 곳을 찾을 방법은 없냐’는 질문에 전문가들은 최근 교통 여건이 좋아진 곳을 눈여겨 보라고 조언했다. 별내선(8호선 연장)이 뚫린 남양주 별내신도시와 구리, 수도권광역급행철도(GTX) 개통 호재가 있는 용인과 동탄 등 경부선 라인도 유망하다는 평가다.

우병탁 위원은 “구리나 남양주는 서울과 붙어 있다는 장점에도 교통 여건이 좋지 않아 저평가된 측면이 많았다”며 “앞으로 상황이 많이 달라질 것”이라고 예상했다.

‘2025 재건축·재개발 지도’ 세션의 강사로 나선 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “10년 이상 자금을 묻어둘 각오가 되어 있으면 서울에서 진행되는 정비사업을 주목해야 한다”고 조언했다. 장기적으로는 서울에 새 아파트가 공급될 수 있는 사실상 유일한 통로이기 때문이다. 박 교수는 “한남뉴타운과 성수전략정비구역을 현재 투자 가치가 가장 높은 지역으로 보고 있다”며 “최근 재건축 관련 시장으로 전환 중인 양천구 목동 등도 눈여겨 볼 만 하다”고 조언했다.

투자가 유망한 지방을 꼽아달라는 질문에는 부산 등 지방광역시와 세종특별자치시가 꼽혔다. 함영진 랩장은 “지방은 인구 부족, 고령화 등과 관련한 타격을 수도권보다 훨씬 먼저 받을 수 밖에 없다”며 “생활권의 중심인 광역시가 그나마 상황이 나은 편”이라고 평가했다. 그는 “지방을 투자할 때는 인구 이동, 학령인구 수, 공실 위험부담 등을 깊게 살펴보고 조심스럽게 접근해야 한다”고 신신당부했다.

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