서울 아파트. 연합뉴스

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분양권 시장에서 매도자가 내야 할 양도소득세를 매수자가 대신 납부하는 ‘손피거래’의 부담이 대폭 늘어난다. 12억원짜리 분양권을 17억원에 손피거래할 경우, 세 부담이 기존보다 4억여원 늘어나게 되면서 사실상 손피거래가 막힐 것으로 보인다.

국세청은 손피거래에 대한 양도세 계산 방법 해석이 변경됐다고 25일 밝혔다. 손피거래란 ‘손에 쥐는 프리미엄’ 거래의 약칭으로, 매수자가 매도자의 양도세를 대신 납부하는 조건의 매매거래를 가리킨다. 손피거래는 양도세율이 높은 분양권(1년 미만 보유시 차익의 77%) 시장에서 자주 활용된다. 부동산 가격 자체를 낮게 신고하는 ‘다운거래’는 아니지만, 매도자는 세 부담을 줄여 웃돈(프리미엄)을 챙길 수 있고 매수자 역시 실거래가를 낮춰 구매할 수 있는 이해관계가 맞아 떨어질 때 주로 쓰인다.

기존 손피거래에서는 매수자가 부담할 양도세를 계산할 때, 매수자가 대신 부담하는 양도소득세 1회분만 양도차익에 합산해 과세했다. 매수자가 양도세를 대신 내주는 만큼, 매도자가 재산상 이익을 얻기 때문에 이를 양도소득세 과세 범위에 포함시켰던 것이다. 예를 들어 매도자가 12억원에 취득한 분양권을 17억원에 팔면(기본공제 250만원한 뒤, 세율 66% 적용·1년 이상 보유 가정) 일반 거래 기준 매도자가 부담해야 하는 양도세는 3억2800만원이다. 이를 손피거래로 매매하면, 양도인 입장에서는 양도차익 5억원에 내지 않게 된 양도세 3억2800만원의 합계(8억2800만원) 만큼 재산상 이득을 얻게 되는 셈이다. 결국 손피거래 땐 8억2800만원의 양도차익에 양도세율을 적용해 5억4500만원의 양도세를 물렸던 셈이다. 일반 거래와 손피거래의 세부담 차이는 2억1700만원 수준이었다.

그러나 지난 7일 나온 기획재정부의 새 해석을 적용하면, 양도세는 급증하게 된다. 최초 1회 뿐만 아니라 2차, 3차, 4차, 5차 등 한계까지 양도세액을 부과하기 때문이다. 앞선 양도세 1회분 적용을 통해 매도인은 3억2800만원의 양도세에 해당하는 재산상 이익을 얻게 되는데, 여기에 대한 양도세를 부과(2억1700만원)하고, 또 2억1700만원의 양도세에 해당하는 재산상 이익에 대해 다시 양도세를 부과(1억4300만원)하고, 다시 1억4300만원에 양도세를 부과해서 0에 수렴할 때까지 양도세를 물린다는 것이다. 이렇게 계산할 때 같은 거래에서 매수자가 감당해야 하는 양도세는 9억6600만원까지 급증한다. 손피거래를 하려는 매수자 입장에서는 양도세 부담이 기존 5억4500만원에서 2배 가까이 불어나는 것이다.

양도세 부담이 늘어난다고, 거래액을 낮춰 신고(다운거래)하면 불법이라고 국세청은 강조했다. 다운거래가 적발되면 부당과소신고 과산세(과소신고세액의 40%) 부과, 비과세·감면 배제, 과태료 부과 등 불이익이 발생한다. 국세청 관계자는 “신축 아파트 선호 현상에 편승한 분양권 손피·다운 거래 등 이상거래에 대한 점검을 강화할 예정”이라고 밝혔다.

박수지 기자 suji@hani.co.kr