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9월 대출 규제가 강화된 이후에도 매주 서울 아파트 매매가격은 상승률만 줄었을 뿐 계속 상승하고 있다는 보도가 이어졌다. 그런데 한국부동산원이 서울 아파트도 9월 들어 실거래가 지수가 마이너스로 전환했다. 두 수치간 차이는 왜 생긴 것일까. 그렇다면 과연 서울 부동산 시장은 9월부터 하락장에 들어섰다고 볼 수 있는 것인지 ☞머니투데이 유튜브 채널 '부릿지'가 살펴봤다.

한국부동산원이 발표한 공동주택 실거래가 지수에 따르면 지난 9월 서울 아파트 실거래가 지수가 0.01% 하락했습니다. 같은 단지에서 8월보다 9월에 거래된 아파트의 가격이 떨어졌다는 뜻입니다.

9월에 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 2단계로 강화되고 은행들이 대출 문턱을 높였죠. 특히 수도권에는 대출한도를 정할 때 추가되는 스트레스 금리가 1.2%포인트(p)로 적용됐습니다. 수도권이 아닌 다른 지역에 0.7%p가 적용된 것보다 높은 수준이죠. 수도권의 집값을 잡기 위해서인데요, 은행들도 주택담보대출(주담대) 금리 자체를 높였습니다. 또 일부 전세대출을 막고 생활안정자금 명목의 주담대 한도를 줄이기도 했습니다.

그런데 부동산 기사를 많이 보신 분들은 좀 이상하다고 생각하실 수 있습니다. 매주 KB부동산과 한국부동산원에서 발표하는 주간 아파트 가격 동향 자료를 보면 9월이 넘어서도 서울 아파트 가격이 떨어진 적은 한 번도 없었기 때문인데요, 실제로 KB부동산 자료를 보면 9월 첫 주에 서울 아파트 가격은 전주보다 0.22% 올랐는데 상승률은 점차 줄어들었습니다. 11월 둘째 주를 기준으로는 상승률이 0.06%까지 하락했습니다. 그럼에도 이 수치가 아직 마이너스를 기록한 적은 없었습니다.

부동산원의 주간 아파트 매매가격 변동률을 봐도 마찬가지입니다. 서울 아파트 매매가격은 9월 첫째 주에 전주보다 0.21% 올랐는데요, 그 뒤로 상승률이 마이너스를 기록하지는 않았습니다.

주간 가격 동향과 실거래가 지수가 다른 이유는 바로 호가의 반영 여부에 있습니다. KB부동산과 한국부동산원 모두 주간 가격 동향 지표를 만들 때는 호가를 포함시킵니다. 호가라는 건 실제 거래가 되진 않았지만 집주인이 아파트를 얼마에 팔 것이라고 시장에 내놓은 가격인데요, 특히 KB부동산의 주간 시세 같은 경우에는 현장 공인중개사들에게 한 설문을 기초로 하기 때문에 일정 부분 호가가 반영돼 있습니다.

반면에 한국부동산원이 발표하는 실거래가 지수는 실제 거래된 아파트들만 갖고 만들어집니다. 조건도 엄격합니다. 매매가격 실거래가 지수는 같은 단지에서 면적이 같아야 하는데요, 층수도 1, 2층과 중간층 최고층 등 세 그룹으로 나뉘는데 같은 그룹에 속해야 지수를 만들 때 반영이 됩니다. 그러니까 9월 실거래가 지수를 만들 때 특정 아파트 단지가 포함되려면 8월에도 같은 면적에 비슷한 층수의 아파트 거래가 있어야 한다는 겁니다.

이제 의문이 하나 생길 수가 있습니다. 주간 동향에서도 호가를 반영하지 말고 실거래된 아파트들만 추려서 자료를 만들면 되지 않냐, 이런 의문인데요, 하지만 주 단위로 실거래가만 집계하면 표본의 대표성이 너무 떨어집니다. 제가 실거래가 지수의 조건이 엄격하다고 말씀드렸죠, 거기다 이번에 부동산원이 발표한 자료도 11월에 발표했는데 9월 상황에 대한 이야기입니다. 실제 아파트가 거래되면 신고 기간이 다음달까지 거든요, 해당 월에 실거래가 집계를 완료하는데 시간이 걸릴 수밖에 없습니다. 그런데 이걸 주 단위 자료로 만들면 표본이 너무 적어서 아무 의미가 없는 자료가 되겠죠.

이 실거래가 지수가 부동산 시장 동향을 100% 설명한다고 보기도 어렵습니다. 시장 분위기라는 건 실거래뿐만 아니라 호가도 중요하기 때문인데요, 시장 분위기가 안 좋다는 건 거래 자체가 줄어들면서 매도인들이 호가를 낮춰서라도 아파트를 팔고 싶어 하는 상황을 뜻합니다. 그러니까 실거래가와 더불어 호가 추이까지 같이 고려해야 시장 상황을 더 정확히 볼 수 있다는 뜻입니다.

지금처럼 실거래가가 떨어졌다고 하더라도 집주인들이 호가를 크게 내리지 않고 버티는 상황은 아직 하락기라고 보기는 어려울 수도 있다는 얘기입니다. 한국부동산원에서도 이 실거래가 지수만 갖고 시장 동향을 파악하는 데는 무리가 있다고 말합니다.

하지만 서울 아파트 매매가격의 상승률이 점점 떨어지고 매물도 늘어나는 등 여러 지표들이 점점 하락기가 올 것 같은 방향으로 가고 있습니다. 내집마련을 계획하는 분들은 지금부터 임장 열심히 다녀보시는 것도 좋을 것 같습니다.

출연 이용안 기자

촬영 이상봉 PD 백정하 PD

편집 이상봉 PD

디자이너 신선용



이용안 기자 king@mt.co.kr 이상봉 PD assio28@mt.co.kr 백정하 PD damha135@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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