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정부가 어제 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축 선도지구로 13개 구역 3만6000가구를 선정했다. 분당 3곳 1만948가구, 일산 3곳 8912가구, 평촌 3곳 5460가구, 중동 2곳 5957가구, 산본 2곳 4620가구다. 지난 5월 선정 계획을 내놓은 지 6개월 만이다. 별도로 분당과 일산 2곳의 연립구역 1369가구도 선도지구에 준하는 수준의 지원에 나서기로 했다.

정부는 성공적 사업 추진을 위해 학교 문제를 사전에 해소하고 분담금 산출 과정에서 민원 발생을 줄이기 위해 한국부동산원을 통한 산출 업무도 지원한다. 시공사의 자금 조달 리스크를 낮추기 위한 12조원 규모의 미래도시펀드 조성 등 금융지원에도 나선다. ‘2027년 착공, 2030년 입주’ 시간표에 맞춰 서두를 일이 아니다. 정교한 후속 대책을 마련해 혼란을 최소화하는 게 관건이다.

1991년 최초 입주한 1기 신도시는 준공 30년을 훌쩍 넘기면서 도로 침하, 배관 부식 등 노후화 문제가 불거진 지 오래다. 재건축이 시급하지만, 사업성 확보가 난제다. 3.3㎡당 1000만원 내외의 공사비로 인해 분담금이 가구당 수억 원에 달할 게 뻔하다. 기준 용적률(아파트 기준)이 분당 326%, 일산 300%, 평촌 330%, 산본 330%, 중동 350%인데 다른 지역보다 낮은 일산 주민들이 상향을 요구하고 있다. 재건축 이익의 최대 50%를 환수하는 재건축초과이익환수제도 변수다. 분담금은 새 아파트 입주 기회비용으로 치더라도, 집값 상승분까지 가져가면 재건축 의욕은 꺾일 수밖에 없다. 재건축을 억제하기 위한 제도가 발목을 잡고 있는데도 국회는 손을 놓고 있다.

정부가 내달 1기 신도시 재건축 이주대책을 별도로 발표한다지만 걱정이 앞선다. 3만6000가구가 2027년 착공 전까지 이주하면 임대 시장 혼란은 불가피하다. 특히 분당과 평촌의 경우 성남·안양시의 원도심 정비와 겹치면서 전·월세 대란 가능성도 불거지고 있다. 선도지구 결정 이후에도 매년 일정 물량을 선정해 지속 추진하려면 장기적인 이주대책은 필수다. 그런데도 정부는 1·10 대책에서 신도시마다 1곳 이상의 이주단지를 조성하겠다던 계획을 효용성이 낮다는 이유로 철회했다. 선도지구 사업은 1기 신도시 재건축의 성패를 가를 만큼 중요하다. 속도전이 능사가 아니다. 난개발을 막고 공공성과 사업성 ‘두 마리 토끼’를 한꺼번에 잡을 맞춤형 대책이 필요하다.

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