[이데일리 마켓in 김성수 기자] 고가 임대아파트 ‘브라이튼 여의도’ 관련 대출 500억원이 내년 9월 만기가 돌아온다. 부동산 디벨로퍼 신영이 ‘브라이튼 여의도’ 개발사업을 청산할 때 받을 배당이익을 담보로 받은 대출이다.

브라이튼 여의도는 기존 임차인을 대상으로 양도전환 접수를 받고 있어서 사실상 후분양을 진행 중이다. 지난 2019년 선분양 추진 당시 분양가보다 양도전환 가격이 크게 오른데다, 매년 3~5% 추가 상승하는 만큼 개발이익이 상당할 것으로 예상된다.

사업장 청산 후 배당이익 담보…신영, PFV 지분 100%

29일 금융투자업계에 따르면 시행사 신영은 브라이튼 여의도 개발사업을 끝내고 청산할 때 받을 배당이익을 담보로 받은 대출 500억원의 만기를 내년 9월 2일 맞는다.

‘브라이튼 여의도’ (자료=브라이튼 여의도 홈페이지)

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브라이튼 여의도는 서울 영등포구 여의도동 31번지 일원(옛 여의도 MBC 부지)에 지하 6층~지상 49층 규모 랜드마크 복합단지를 짓는 사업이다. 오피스 1개동, 공동주택(아파트) 454가구, 오피스텔 849실, 상업시설 4개동 등으로 구성된다.

오피스텔은 지난 2019년에 분양 완료됐다. 아파트는 작년 4월 21일 견본주택을 열고 계약에 돌입했다. 단기 민간임대주택으로 4년 이후 분양 전환한다. 작년 10월 입주를 시작했다.

전세 계약 형태의 임차 보증금은 전용 3.3㎡당 약 5300만원으로 책정했다. 이달 기준 약 80% 임차인을 모집한 상태고, 지난 9월부터 잔여 공실 가구를 매매로 판매 개시해 전체 계약률은 92%다.

아파트는 지하 6층~지상 49층, 전용면적 84~132㎡, 총 454가구로 구성됐다. 전용면적별 물량은 △84㎡ 91가구 △101㎡ 91가구 △113㎡ 181가구 △132㎡ 91가구다.

시행사는 여의도엠비씨부지복합개발피에프브이(PFV)며, 신영이 보통주 지분 100%를 보유하고 있다.

이전에는 신영이 보통주·우선주를 포함해서 85%를 보유하고 GS건설, NH투자증권이 각각 보통주 10%, 5%를 보유했다. 다만 지난달 2일 신영의 지분율이 늘어나면서 현재 GS건설, NH투자증권은 보유 지분이 없다.

이 사업장은 PF 상환 부담이 없다. PF 잔액 4000여억원이 작년 4월 차환발행 됐고, 1년 전 계약률이 50%를 넘어서서 이미 엑시트 분양률(28%)을 넘어섰기 때문이다.

‘엑시트 분양률’은 아파트나 오피스텔 등 건축물을 지을 때 PF에서 사용하는 용어로 ‘실제 대출금을 상환할 수 있는 손익분기점 분양률’을 뜻한다.

여의도엠비씨부지복합개발PFV 감사보고서를 보면 작년 말 기준 농협중앙회 등으로부터 빌린 PF 관련 단기차입금 1305억원(연 이자율 5.0~5.25%)이 있다.

(자료=브라이튼 여의도 홈페이지)

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◇ 양도전환가, 연내 3.3㎡당 9300만원…전용 84㎡ 38억원

내년 9월 2일에는 신영이 이 사업장을 청산한 후 받을 배당이익을 담보로 받은 대출 500억원의 만기가 돌아온다.

특수목적회사(SPC) 하나여의도제일차는 작년 5월 2일 신영에 500억원을 대출해줬다. 대출만기일은 대출실행일로부터 28개월(2년 4개월)이 경과한 날이다. 이 대출금은 신영이 보유한 여의도엠비씨부지복합개발PFV 지분을 담보로 빌린 돈이다.

하나여의도제일차는 신영에 대해 보유한 대출채권을 기초자산으로 500억원 한도의 PF 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 하나여의도제일차는 500억원 한도 내에서 유동화증권을 차환발행할 예정이며, 제10회차 ABSTB의 만기는 내년 9월 2일이다.

하나증권은 이 유동화거래의 주관회사 및 자산관리자를 맡고 있으며, BNK투자증권은 업무수탁자를 맡았다.

또한 하나여의도제일차는 작년 4월 하나증권과 ‘사모사채 인수확약서’를 체결했다. 다음 회차 유동화증권이 미매각돼서 기존 유동화증권을 상환하는 데 어려움이 발생할 위험을 통제하기 위해서다.

하나여의도제일차가 기존에 발행한 유동화증권을 상환할 자금이 부족해질 경우 하나증권은 이를 충당하기 위해 500억원 한도 이내에서 하나여의도제일차가 발행하는 사모사채를 인수하거나 자금보충을 이행해야 한다.

업계에서는 신영이 브라이튼 여의도로 천문학적 이익을 벌어들일 것으로 보고 있다. 신영이 지난 2019년 선분양 추진 당시 분양가가 3.3㎡당 4000만원을 밑돌았던 것과 비교하면 현재 양도전환가(분양가)가 2배 이상으로 높아져서다.

브라이튼 여의도는 기존 임차인을 대상으로 양도전환 접수를 받고 있다. 사실상 후분양을 진행 중인 셈이다.

임대 후 양도로 전환할 수 있는 가격(분양가)은 지난 5월까지는 공급면적 3.3㎡당 약 8950만원이었다. 지난 6월부터 연내까지는 공급 3.3㎡당 9300만원으로 올랐다. 지난달 15일에는 전용 84㎡(38층)가 38억원에 거래됐다.

신영 측에 따르면 양도전환 가격은 매년 3~5% 상승한다. 내년 1월부터 12월까지는 공급 3.3㎡당 약 9600만원대로 올라갈 예정이다.

이 아파트는 민간 임대주택으로 민간임대특별법 적용을 받는데, 분양가 산정이나 분양시기에 대한 규정이 없다. 따라서 시행사가 자체적으로 가격과 시기를 정한다.

여의도엠비씨부지복합개발PFV의 작년 말 기준 감사보고서를 보면 브라이튼 여의도 사업장의 총 분양수익(예상)액은 5091억6392만원이다.

지난 2022년 말 기준으로는 1조4675억원이었지만, 작년 중 공동주택과 판매시설을 임대 개시함에 따라 총 분양수익액에서 제외해서 금액이 줄어들었다.

누적분양수익에서 누적분양원가를 뺀 누적분양손익은 (-)214억3044만원으로 집계됐다. 또한 분양미수금 등도 약 54억652만원 있다.