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이슈 부동산 이모저모

[똑똑한부동산]재건축하면 ‘동·호수’ 어떻게 정해지나요?

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김예림 부동산 전문 변호사

법적인 기준 없어…조합에 일임

기존 동·층수 고려해 등급나눠 추첨 多

절차 불합리할 시 소송가능…사업지연 불가피

[김예림 변호사 이데일리 황현규 기자] 오세훈 서울 시장의 당선으로 재건축 기대감이 커지고 있다. 특히 서울시가 빠른 재건축과 함께 한강변 35층 제한 규제 완화에 나설 것으로 예정되면서, 재건축에 대한 기대와 관심이 부쩍 쏠린다. 그렇다면 대표적인 재건축 관련 소송을 무엇이 있을까. 동·호수 추첨을 둘러 싼 분쟁에 대해 알아보자.

층고 제한이 풀리면 그만큼 재건축 수익성이 개선되는데, 기존 조합원에게는 재건축 성패와도 직결되는 일이다. 외부요인의 긍정적 변화와 함께 동·호수 추첨 등을 둘러싼 조합원 간 분쟁이 줄어들 때 비로소 재건축이 순항할 수 있다. 따라서 빠른 재건축을 위해서는 동·호수 추첨 등 내부 분쟁을 최소화하는 것도 필수적이다. 동일 단지 내에서도 동·호수에 따라 수 억원의 가치 차이가 나기 때문이다. 특히 한강변은 더욱 그렇다.

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[이데일리 노진환 기자] 부동산, 아파트

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그렇다면 동·호수 추첨은 어떻게 이루어질까? 동·호수 추첨은 도시정비법이나 조례에서 구체적인 방법을 직접 정하지 않고 있다. 그만큼 복잡하고, 민감한 문제이기 때문에 조합에게 일임한 것이다. 따라서 조합에서 그 방법을 직접 정해야 한다.

10층 이상의 증충 재건축의 경우를 보면, 조합은 보통 다음과 같이 정하는 편이다. ①층별로 등급 지정 후 동일 등급 내 추첨 배정 ②동·층 별 등급 세분 후 동일 등급 내 추첨 배정 ③무작위 추첨 방식을 들 수 있다. ①의 경우 10~12 등급으로 나누고 ②의 경우 3개 층 별로 하나의 그룹으로 나누는 경우가 많다. 그 밖에 기존 층에 3을 곱한 후 2를 더한 층수 내에서 추첨하는 등 단지 별로 세부 방식은 달라지기도 한다.

그런데 조합이 정한 기준이 언제나 완전무결할 수는 없고, 공정을 상실하는 경우도 있을 수 있다. 혹은 일부 조합원이 자신의 경우에만 불공정하다고 느낄 수도 있다.

이런 경우에는 결국 소송 등을 거칠 수밖에 없는데, 법원은 동·호수 추첨 절차나 배정 결과가 조합원 간 형평을 크게 해치는 경우에는 해당 동·호수 배정을 위법한 것으로 보고 있다. 이때 조합은 관리처분계획이 취소되거나 위법한 동·호수 배정으로 인해 손해를 입은 조합원에게 손해배상을 해주어야 한다.

따라서 일부 조합원들에 대하여만 불합리한 동·호수 배정이 이루어졌다거나 총회에서 정한 동·호수 배정 방식을 따르지 않고 동·호수 배정을 한 경우 등에는 소송을 통해 이를 바로 잡을 가능성도 있다. 그러나 이처럼 조합원 간 소송 등 분쟁이 발생하면 사업은 지연될 수밖에 없다. 결국 조합원 전부에게 그 부담은 돌아간다. 이런 이유로 애초에 충분한 의견수렴과 정밀한 설계로 동·호수 추첨 등을 둘러싼 분쟁을 최소화하여 사업의 리스크를 줄이는 것이 현명하다.

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