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고가주택 기준 뒤죽박죽, 시장만 혼란

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정부가 양도소득세 비과세 기준을 기존 9억원에서 12억원으로 상향하기로 하면서 고가주택 ‘기준’ 논란이 다시 나온다. 부동산 정책을 만들거나 대출이나 세금을 부과할 때의 고가주택 기준이 9억~15억원으로 제각각이어서다.

지난 2일 국회가 양도세 비과세 기준을 높인 소득세법 개정안을 통과시키면서 고가주택 기준 금액은 9억원에서 12억원으로 2008년 이후 13년 만에 바뀌었다.

기준을 올린 건 집값이 크게 올랐기 때문이다. KB부동산에 따르면 지난 11월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 12억3729만원으로, 문재인 정부가 출범한 2017년 5월의 서울 아파트 평균 매매가격(6억708만원)보다 두 배 이상 올랐다.

중앙일보

뒤죽박죽 고가주택 기준. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr


지난 10월 정부는 최고요율을 적용하는 중개수수료 고가 기준을 9억원에서 15억원으로 올렸다. 그에 앞서 9월에는 종부세 부과 기준을 공시가격 9억원에서 11억원으로 상향했다. 재산세 감면 기준은 공시가격 9억원으로 정했다. 당초 6억원 이하 주택에만 감면해주려다가 집값이 급등해 세 부담이 커졌다는 여론에 이같이 정했다.

이번에 양도세 기준을 시가 12억원으로 올린 것까지 합하면 양도세·종부세·재산세를 모두 다른 금액을 기준으로 내게 됐다.

하지만 금융당국의 경우 중도금 대출과 청약 특별공급은 13년 전 만들어진 분양가 9억원 기준을 유지하고 있다. 국토교통부는 2018년 주택공급에 관한 규칙을 개정하면서 투기과열지구에서 9억원이 넘는 주택은 특별공급 대상에서 제외했다. ‘금수저 논란’을 불식시키기 위해서 당시 소득세법상 고가주택 기준을 참고해 만들었다. 하지만 분양가 심사를 받는 서울 강동구 둔촌주공은 분양가격이 3.3㎡당 3700만원이 넘으면 전용 59㎡ 기준으로도 중도금 대출을 받을 수 없고, 특별공급 물량은 없게 된다. 이 기준대로면 서울 강남권에서는 특공 물량이 나오지 못할 것으로 본다.

또 보유한 주택 공시가격이 9억원을 넘으면 주택연금에 가입할 수 없다. 1가구 1주택자의 월세는 비과세지만, 공시가격 9억원을 넘으면 월세 소득에 대한 세금을 내야 한다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “주택가격을 잡기 위한 수단으로 조세정책을 쓰다 보니 결국 세제가 복잡해지고 예측 가능성이 떨어져서 신뢰도를 떨어뜨리고 있다”며 “공시가격, 실거래가, 시가 등 여러 기준을 단일 기준으로 맞추고 산출 방식을 간단하게 만들어야 한다”고 강조했다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr

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