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"이미 계약한 집은요?" 12억까지 '0'원, 양도세 Q&A 총정리

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YTN

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YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2021년 12월 7일 (화요일)
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 우병탁 신한은행 부동산 투자자문센터 팀장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 주택을 팔 때 내게 되는 양도세 기준이 변경됩니다. 1주택을 기준으로 할 때 양도세 비과세 기준이 시가 9억 원에서 12억 원으로 높아지는데요. 지난 2일 소득세법 개정안이 국회를 통과했고, 시행일은 개정안 공포일인 12월 중순이 될 것으로 예상됩니다. 관련 내용과 어떤 효과가 기대되는지 자세히 살펴볼 텐데요. 신한은행 부동산 투자자문센터 우병탁 팀장 화상으로 연결돼 있습니다. 안녕하세요?

◆ 우병탁 팀장(이하 우병탁): 안녕하세요.

◇ 최형진: 제가 서두에 양도세 기준이 변경된다고 말씀드리면서, 소득세법 개정안이 국회를 통과했고 시행일은 12월 중순일 될 거라고 말씀드렸는데요. 빠르면 내일도 시행된다고 하던데요?

◆ 우병탁: 네, 원래 예정되어 있었던 것은 빨리 공포하되 중순쯤을 예상했었는데, 실제로 좀 더 빠르게 시장에서의 혼선이 최소화될 수 있도록 대통령 재가를 좀 더 빨리 해서 공포를 빨리 하겠다는 의견이 나오고 있는 것으로 알고 있습니다.

◇ 최형진: 1주택 양도세의 비과세 기준을 시가 9억 원에서 12억 원으로 올리는 안이 국회를 통과했습니다. 기준금액이 올랐다는 것은 세금 부담이 줄어든다는 뜻인데, 어떻게 봐야 할까요?

◆ 우병탁: 1세대 1주택자 비과세 기준금액을 올리기로 한 것인데요. 따라서 다주택자가 아닌 1주택자의 세금부담이 줄어들게 되는데, 세금 기준이 시가 9억 원에서 12억 원으로 오르게 되면 예를 들어서 집을 판 금액이 12억 원을 넘지 않는다면 양도세는 0원이 됩니다.

◇ 최형진: 예를 들어서 5년 전에 내가 산 집이 5억이었는데, 이제 10억이 됐다고 하면 세금이 없는 건가요?

◆ 우병탁: 네, 맞습니다. 9억 기준일 때는 약간의 세금을 내게 되는데 12억으로 인상되면 양도세가 0원, 완전히 없어지게 됩니다.

◇ 최형진: 지금 시가를 기준으로 비과세 해주는데, '시가'라면 정확히 실거래가 인가요?

◆ 우병탁: 맞습니다. 양도세에서 말하는 시가는 말 그대로 실제 거래되는 가격, 즉 실제 파는 금액을 말합니다. 실거래가와는 별개로 '기준시가'라는 금액을 쓰기도 하는데요. 물건의 시세가 명확하지 않은 경우 사용하는 가격을 말합니다. 예를 들어서 누군가에게 돈을 받고 팔았다면 실제 거래금액이 확실한데, 상속이나 증여의 경우엔 돈이 왔다 갔다 한 것이 아니기 때문에 실거래가를 판단하기 어려운 문제가 종종 발생하고요. 이때 사용하는 금액을 기준시가라고 달리 표현하고, 예를 들어서 토지에 대한 기준시가를 '개별공시지가'로 부르는데요. 이건 시가보다는 조금 더 낮은 금액입니다.

◇ 최형진: 그러면 실거래가 12억원이 넘는 경우에는 어떻게 되나요? 12억원 이하인 경우에만 혜택을 받게 되는 건가요?

◆ 우병탁: 기준금액 자체가 올라간 것이기 때문에 1주택자라고 한다면 12억 원을 넘는 집들도 비과세 요건을 갖췄다는 전제 하에서 혜택을 보게 됩니다. 즉 양도세가 줄어들게 됩니다. 1주택의 양도세를 계산하는 방식 때문인데요. 1주택 비과세에 해당이 되면, 이 기준금액 이하이면 양도세는 아까처럼 완전 비과세, 즉 0원이 되는 거고요. 기준금액이 넘는 경우 기준금액 초과분에 대해서만 세금을 내는 구조인데요. 전체 양도차익 중에서 기존 9억일 때는 9억 초과분에 대한 세금을 냈다면 12억으로 인상되면 12억 초과분에 대해서만 내게 되고요. 따라서 12억을 넘는 것들도 양도세가 줄어드는 구조가 됩니다.

◇ 최형진: 만약 내 집이 13억이면, 지금 현행대로면 9억 초과분인 4억 원에 대해서 양도세를 냈는데, 이제는 12억 초과분인 1억 원에 대해서 양도세를 내면 되니까 부담이 더 적어진 거네요.

◆ 우병탁: 맞습니다.

◇ 최형진: 12억을 넘는 집들도 1주택 비과세 대상이라면 세금이 줄어드는 건데요. 그럼 얼마나 줄어들게 되는 건가요?

◆ 우병탁: 집값과 차익, 즉 얼마나 이득이 생겼는지에 따라 다릅니다만 적게는 수백만 원에서 많게는 1억 이상도 줄어들 수 있습니다. 예를 들어 도봉구 북한산 아이파크 아파트 전용 84제곱미터의 경우 현재 시세가 12억 원 정도하는데요. 이걸 2년 정도 전쯤 19년 중순에 6억에 샀다면, 6억 정도 차익이 발생한 거고요. 기존에 9억 원 기준일 땐 비과세를 받더라도 양도세로 약 3500만 원 정도를 내야 하는데, 기준 12억으로 상향되면 양도세는 0원이 되니까 3500만 원 정도 세금이 줄어들게 됩니다.

◇ 최형진: 수천만 원에서 1억 이상도 줄어들 수 있다면 상당히 많이 줄어들게 되는 것 같습니다. 그럼 1주택은 모두 이런 혜택이 적용되는 건가요?

◆ 우병탁: 대부분은 그렇습니다만 전부 그런 것은 아닙니다. 왜냐하면 이 기준금액 상향은 원칙적으로 1주택 비과세의 요건을 갖춘 경우에만 적용되기 때문입니다. 즉, 같은 1주택이라도 비과세의 요건을 갖추지 못했다면 혜택은 적용받을 수 없습니다.

◇ 최형진: 그럼 적용되는 1주택 비과세 요건은 정확히 어떤 건가요?

◆ 우병탁: 우선 가족, 즉 같이 생활하며 경제적 공동체 관계를 이루고 있는 세대를 기준으로, 가족 전체가 그 주택 하나뿐이어야 하고요. 기본적으로 2년 이상 보유한 주택이어야 합니다. 서울과 같은 조정대상지역에서 17년 8월 2일 이후 조정대상지역으로 지정된 이후에 구입한 집이라면 2년 보유 외에도 2년 이상 거주도 했어야 합니다.

◇ 최형진: 보유와 거주의 요건을 모두 갖춰야 한다는 점에 주의를 해야겠군요. 서두에 말씀하나 것처럼 12억으로 상향된 기준은 정확히 언제부터 적용되나요?

◆ 우병탁: 원래 처음 국회에 개정안이 올라갔을 때는 내년 1월 1일 이후 양도하는 것부터 적용한다고 했었다가 국회를 통과하면서 개정된 법률 공포일 이후부터 바로 적용한다고 했고요. 개정된 법률은 오늘 예정된 국무회의를 통과하게 되면, 관보 게재하는 절차를 거치고 나서 바로 시행이 될 것이기 때문에 이 기간을 더 당기게 되면, 이번 부 후반에도 바로 시행될 가능성이 있습니다.

◇ 최형진: 그렇군요. 개정된 전후로 집을 파시는 분들이라면 공포일이 언제가 되는지도 잘 잘 살펴 봐야겠고요. 애청자 문자 상담 살펴보겠습니다. "저는 계약을 하면서 중도금을 12월 15일, 잔금을 내년 2월 25일로 했는데, 집을 팔 때 기준이 되는 날짜는 계약일인가요, 아니면 중도금이나 잔금일인가요?"

◆ 우병탁: 많은 분들이 비슷한 질문을 많이 주시는데요. 집을 양도하는 날짜의 기준이 되는 건 일반적인 집의 경우에 소유권 이전등기일과 잔금일 중에서 빠른 날입니다. 이 두 가지 날짜는 대출을 받는다든지 하게 되면 보통 같은 날 이뤄지게 되는데, 가끔 서로 날짜가 다를 경우, 그러니까 소유권 이전등기일과 잔금일이 다른 경우는 둘 중에서 빠른 날짜에 양도한 것으로 보니까, 이 날짜가 시행일보다 앞서지 않도록 하셔야 합니다. 계약금이나 중도금 날짜는 상관없고, 잔금일이나 소유권 이전등기일 중에서 빠른 날이 더 중요한데요. 잔금이 내년이라면 혜택을 보실 수 있으리라고 봅니다.

◇ 최형진: 다음 상담입니다. "제가 딱 지금 설명한 1주택 비과세 상황인데요, 그러면 집을 파는 것을 조금 늦추면 되는 건가요?" 이런 분들 많으실 것 같은데요.

◆ 우병탁: 아까 말씀 드린 것처럼 1주택 비과세 요건을 갖춰서 매각하시는 상황이라면 딱 그렇습니다. 지금 예상되는 법 시행일은 이달 중순 혹은 그보다 빠를 수 있으니까, 정확히는 국무회의 통과 후 법령 공포일이 언제인지 확인하시고 매각하시는 것이 가장 안전합니다.

◇ 최형진: 그러면 지금 집 매매를 준비하고 계신 분은 이게 언제 될지 모르니까 좀 답답하실 수도 있는데요?

◆ 우병탁: 그런 이유 때문에 날짜를 조금 공포일 이후로 당겨서 하기로 한 것으로 알고 있고요. 사실은 이미 계약을 하신 분들, 기사에도 얼마 전에 났었는데 이미 계약을 하셨던 분들 경우에도 계약을 하셨던 당사자 간에 양해가 가능하다면 날짜를 계속 늦추시는 것도 방법일 수 있겠습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 다음 상담입니다. "서울과 인천 2주택이었는데 1채를 정리했습니다. 남은 집을 마저 팔 때는 최종1주택 기준에 의해 다시 처음부터 보유하고 거주해야 한다고 들었는데 맞나요?"

◆ 우병탁: 원칙적으론 맞습니다. 지난 해 세법 개정이 되면서, 다주택자가 집을 순차적으로 매각하고 최종 1주택이 된 경우에는 추가로 2년 이상 다시 보유하고 2년 이상 다시 거주하는 등 비과세요건을 새로 채워야 한다고 강화했는데요. 다만, 언제 어디서 취득했는지에 따라 거주요건은 있을 수도 없을 수도 있고, 2주택을 정리하신 시점이 작년인지 올해인지에 따라서도 조건이 다릅니다. 이 부분은 따로 세무 상담을 받고 결정하시는 것이 좋은 사안입니다.

◇ 최형진: 다음 상담입니다. "1주택과 1분양권이 있는 상황에서 비과세 혜택 받을 수 있을까요?"

◆ 우병탁: 역시 마찬가지로 비과세 받을 수 있습니다. 다만, 역시 작년에 개정된 세법에 의해서 분양권을 취득한 시기에 따라서는 일시적 2주택이라고 저희가 흔히 표현하는 조건을 추가로 갖추지 않으면 비과세가 안 될 수도 있기 때문에 어떤 조건을 어떻게 언제까지 매각해야 되는지에 대해서는 조금 더 상담을 통해 명확히 인지를 하시고 움직이시는 것이 좋겠습니다.

◇ 최형진: 다음 상담입니다. "이번에 종부세 금액이 생각보다 너무 많이 나와서 고민하고 있습니다. 종부세의 경우엔 공동명의인 경우가 세금이 더 많다고 하는데 맞는 건가요? 혹시 종부세가 잘못 계산된 건 아닌가 해서요."

◆ 우병탁: 주택에 대한 종부세는 인별로 전국의 소유 주택을 합산하게 되어 있습니다. 따라서 한 사람이 2채 이상의 주택, 그 중에서도 조정대상지역에 2채 이상을 가진 경우에는 종부세가 가장 크고요. 그 다음엔 부부가 공동명의로 5:5씩 2주택인 경우, 그리고 부부 각자가 100%씩 각각 1채인 순서대로가 종부세가 많습니다. 따라서 부부 공동명의로 5:5씩 2채인 경우에는 각자 금액은 반으로 쪼개지지만, 주택 수에 있어서는 2채를 가진 세율이 적용되어 중과세율이 적용되는 게 맞고요. 이 경우 부부 각자가 100%씩 1채인 경우보다 종부세가 당연히 더 많아지게 됩니다.

◇ 최형진: 종부세가 당연히 더 많아진다. 다음 상담입니다. "지방 규제지역의 1주택입니다. 비과세를 받기 위한 요건이 어떻게 되나요?"

◆ 우병탁: 비과세를 받기 위한 요건은 우선 2년 이상 보유가 원칙입니다. 다만 규제지역, 정확히는 조정대상지역의 경우 17년 8.2 대책 이후 조정대상지역으로 지정된 상태에서 취득한 것이라면 2년 이상 거주도 추가로 하셔야 합니다. 반대로 17년 8월 2일 이전에 취득하였거나 조정대상지역으로 지정되기 전에 취득한 것이라면 거주 없이도 2년 보유만으로 비과세 가능하기도 합니다.

◇ 최형진: 다음 상담입니다. "12억에 사서 20억에 양도하려고 합니다. 3년 보유했고 2년 거주했습니다. 장기보유특별공제는 받을 수 있겠죠. 이번에 양도세 기준 상향되고 나면 세금이 얼마나 저렴해질까요?"

◆ 우병탁: 정확한 금액은 계산을 해봐야겠습니다만, 3년 보유, 2년 거주했다고 하신다면 장기보유특별공제라고 하는 요건에도 해당이 되시는 거고, 비과세 요건도 같은 상태기 때문에 기준금액 12억으로 인상된 이후에 잔금일 기준으로 매각을 하시게 된다면 기존보다 아까 설명 드렸던 것처럼 최소 몇 천만 원 정도가 줄어드는 형태가 될 것으로 보입니다.

◇ 최형진: 다음 상담입니다. "다주택자들도 양도세 혜택이 적용되는 부분 있나요?"

◆ 우병탁: 이번 1주택에 대한 비과세 기준이 9억에서 12억으로 올라간 내용에 대해서는 다주택자들은 원칙적으로 대상이 되지는 않고요. 다만, 다주택들을 일정기간 정리를 하고 나서 그 뒤에 최종 남은 한 채를 역시 추가로 2년 더 보유하고 거주해서 비과세 요건을 갖춘 다음에 매각을 한다면 마지막 남은 그 물건에 대해서는 금액이 역시 줄어드는 효과는 볼 수 있습니다.

◇ 최형진: 그러면 혜택을 받게 되는 거군요.

◆ 우병탁: 네, 최종적으로 받게 되는데요. 다만, 그 전에 중과에 따른 세금을 다주택자는 먼저 내시고 앞에 것을 파셔야 되겠죠.

◇ 최형진: 다음 상담입니다. "10년 넘게 살던 아파트를 팔았습니다. 가격도 9억 원이 넘지 않아서 양도세 비과세 되는 것으로 알고 있는데요. 이럴 때도 세무서에 꼭 신고를 해야 합니까? 양도세 0원일 때는 신고 안 해도 된다고 들었습니다,"

◆ 우병탁: 재미있게도 원칙적으로는 비과세로 양도세가 없는 경우에도 신고를 하시는 원칙이긴 한데요. 다만 이 경우, 실무적으로 비과세인 게 맞고, 비과세 기준 금액, 개정되면 12억 이하로 확실하게 양도세 0원이라고 한다면 신고를 안 하신다고 해서 신고를 안 한 것에 대한 불이익이 별도로 없습니다. 나올 세금이 없기 때문에 가산세나 이런 문제도 생기지 않으니까요. 비과세가 확실하면 신고 자체를 안 하시는 것도 무방합니다.

◇ 최형진: 한 애청자님께서는 "세금 좀 내보고 싶다"고 하셨는데, 같은 마음입니다. 계속해서 상담 이어가겠습니다. "저희 가족이 지방으로 이사 가게 되면서 동생에게 빌라를 양도하려고 합니다. 형제의 경우 비과세된다고 하던데 얼마나 되는 건가요? 저희가 살 때 2억 원대 후반에 샀는데 지금 가격이 조금 올랐어요. 그럼 어떤 가격을 기준으로 양도세를 내게 되는 건가요?"

◆ 우병탁: 형제간에 주택을 사고파는 경우 형제이기 때문에 비과세되는 것은 아니고 돈을 받고 팔았고 역시 비과세의 요건을 갖추었다면 그 자체로는 비과세를 받을 수 있습니다. 즉 2년 이상 보유나 조정대상지역 2년 이상 거주요건을 갖춘 집을 팔 때는 양도금액이 현행 시가 9억 또는 개정대로라면, 12억 이하라면 양도세가 전액 비과세될 수 있습니다. 다만 형제지간은 세법상 둘 사이를 특수관계자이기 때문에 시세보다 많이 낮거나 높게 매각하는 경우에는 그 차이만큼 상호 간에 증여한 것에 해당되거나, 양도할 때 너무 싸게 팔았다고 거래금액이 부인될 수 있으므로 시세대로 매각하는 것이 중요하고, 이점은 주의가 필요합니다.

◇ 최형진: 다음 상담입니다. "양도하려고 하는데 양도세 상향 적용 날까지 잔금 치르는 날을 일단 미루는 게 좋겠죠. 12억 약간 안 됩니다."

◆ 우병탁: 그럼 12억이 조금 안 되는 상황이기 때문에 기존 9억 기준일 때 매각이 일어나면 양도세를 꽤 내셔야 될 수 있습니다. 그래서 가능하다면 상대편의 양해를 구할 수 있다는 전제 하에서 날짜를 미루시는 것이 무조건 필요합니다.

◇ 최형진: 부동산 세법이 참 쉽지 않은 것 같습니다. 혹시 애청자 분들이 개정될 때나 어려워하실 때 참고할만한 곳이 있을까요?

◆ 우병탁: 보통 많은 경우 국세청 세미래콜센터라고 해서 국번 없이 ☎126으로 전화를 거셔서 물어보시는 경우가 많은데요. 그 안에서 워낙 많은 전화를 받으시고, 아주 구체적인 사안에 대해서는 정확한 답변을 해주기가 어려운 경우가 많습니다. 제가 늘 권장 드리는 것은 국세청에서 발간하는 여러 가지 양도와 관련된 책자들이 있는데요. 책값이 저렴합니다. 2,500원 수준인데 거기에 양도세와 관련된 핵심적인 내용이 많이 들어 있어서 이런 내용을 책으로 참고하시는 것이 가장 좋습니다.

◇ 최형진: 네, 오늘 말씀 고맙습니다.

◆ 우병탁: 고맙습니다.

YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)

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